瑞峰：东莞土地拍卖狂热再现 翘尾行情基本定局

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　国家信息中心报告称:明年物价涨幅扩大 房价小幅上涨

　　12月22日，国家信息中心发布《中国与世界经济发展报告(2013)》，报告对明年各项经济指标进行了预测分析。在针对明年的物价形势分析中，报告预测明年物价涨幅较今年有所扩大，其中特别强调猪肉价格过快上涨的风险要重点关注。报告指出，尽管诸多因素将抑制我国物价总体涨幅，但本轮物价涨幅回落的趋势基本结束，2013年物价上涨压力较今年有所增强。尽管房地产开发多项指标出现好转，但房地产开发企业土地购置面积和房屋新开工面积尚未恢复正增长，明年房地产开发投资回升幅度有限。

　　市国土局：东莞要掘金地下商业

　　全市370万亩仅剩47万亩未利用地，建设用地已逼近极限的东莞开始目光向下：瞄准了地下空间的开发。国土局局长刘杰上周接受媒体采访时介绍，东莞将借鉴广深经验，在轨道交通站口发展地下商业。他透露，国土局正在修订地下空间开发利用的管理办法、激励政策和出让细则。东莞规划部门此前就曾对外介绍，东莞才刚开始，未来是要在地下“再造一个东莞”。

　　凤岗将通高速 公交"一卡通"2013年粤港澳通用

　　东莞市交通运输局局长韩任海12月20日在接受媒体采访时表示，明年东莞将启动公交体制改革：(一)东莞市民明年能用上(岭南通)“一卡通”，不但可以在市内使用，还能够在整个广东、香港、澳门使用;(二)松山湖将纳入城巴范围;(三)凤岗明年将通高速，明年凤岗到龙林的高速路段将通车，结束凤岗没有高速公路的历史;此外，明年6月30日前，沿江高速也要通车。

　　东莞国土局：农民分享被征用土地的溢价款

　　12月19日，在接受媒体集中采访时，东莞市国土资源局局长刘杰披露，将进一步放宽集体建设用地入市交易，同时建立制度让更多农民分享被征用土地的溢价款，以此来保障农民的土地权益。

　　东莞刚毕业大学生 或可申请公租房

　　12月19日，东莞市住建局局长朱川在接受媒体采访时说，目前，全市所有廉租房和经适房已全部纳入公租房范畴，只租不售。正在研究将公租房的申请门槛有所降低，使涵盖范围适当扩大，扩大至包括刚毕业大学生等在内的、不符合当前保障房申请条件的工薪阶层。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：白马地块再掀狂热 创商住用地年内最高溢价率

　　上周，位于南城区滨河路白马路段南侧的商住地块的竞拍再次掀起土地市场的热潮，10家公司将近172轮的热闹竞价，最终被恒大地产集团(深圳)有限公司以67250万元斩获，折合楼面价约3523.5元/㎡，溢价率为134.7%。此地块是今年南城出让面积最大的商住地块，出让面积约8.02万㎡，曾于今年2月份流拍，虽然再次入市降价出售，但是由于地块本身条件优越，地理位置较佳，濒临东莞运河，毗邻港口大道、东莞大道，可连接沈海、莞深等高速公路。城区的地块本来就是各大房企的部兵要地，加上楼市热闹，土地市场回暖，在东莞后市被普遍看好的情况下创出如此高的溢价自然不足为奇。

　　2、本周土地待拍信息：寮步土地市场放量 本周3宗集中待拍

　　本周将有四宗商住商服用地在东莞土地资源交易网进行最后环节的网上竞价，其中位于寮步镇的地块就占3宗，全是商住地块。位于寮步凫山村的两宗商住地块是连体地，仅隔一条金兴路;一宗纯商住地，面积约4.9万㎡，起始楼面价为1921元/㎡，另一宗出让面积约6.84万㎡，楼面地价1550元/㎡。而位于寮步坑口塘边村的商住地块则是二次流拍再上市，出让面积约6.04万㎡。目前东莞楼市行情一片红火，加上月初成功出让流拍两次的坑口商住地块，这给低迷的寮步土地市场带来希望，但寮步三宗地块同期出让，出让面积将近出让17.78万㎡，出让压力稍大。另外，本周唯一的商服用地是位于横沥镇横沥村，面积约1.77万㎡，楼面地价941元/㎡。

　　3、上周土地出让公告信息：2013年土地出让公告信息出炉 桥头尝“第一啖汤”

　　上周东莞国土资源网公布了两宗将在明年1月挂牌上市的商住地块，而桥头尝了“第一啖汤”，编号为2013WG001位于桥头镇大洲村的商住地块，出让面约2.01万㎡。此地块曾于2010年流拍过，此次自降728万，起始价为5422万，起始楼面地价718元/㎡。第二宗出让的地块为寮步地块，地块位于桥新路西侧，临近石竹山水园。寮步镇年末加快推地步伐，上周又一宗约5.85万㎡的商住地即将挂牌上市，地块位于凫山村，起始价为27300万元，起始楼面地价2020元/㎡。寮步近期频繁推出大面积商住地块，“第五城”以及临近松山湖等使寮步房地产市场前景依然被看好。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应： 住宅新增环比翻倍增长 非住宅回落

　　进入12月下旬，东莞楼市明显加快了推货速度。上周全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅新增856套，新增面积约12.23万㎡，环比呈近两倍之势。大户型新增比例明显上升，典型代表是东城万达公馆168套138-234㎡豪宅非毛坯产品面市，目前参考均价为17000元/㎡;上东国际公园1873新增48套268㎡的复式新品;丰泰橡树郡新增18套345-389㎡的联排别墅以及富盈公馆推45套243-310㎡的别墅新品。刚需产品新增则有花样年江山、万科紫台、新世纪颐龙湾等项目。非住宅方面，合计新增63套，面积2911㎡，主要由滨江公馆提供。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：翘尾行情基本成定局 本周成交成关键

　　上周东莞商品住宅成交1668套，合计15.78万㎡，环比分别增长7%和3%，均价基本与前一周持平，为8474元/㎡。从成交情况来看，住宅仍然维持比较热闹的状态，日均成交套数接近240套。由于南城、塘厦等标杆个盘集中签约，导致11月份住宅成交再创新高，提前出现翘尾行情，12月总体依然维持高位水平，而能否再创新高实现真正的翘尾行情，接下来一周是决定成败的关键。非住宅成交套数虽然环比下滑21%，但是由于商铺和办公的比重加大，故面积反而实现251%的翻倍增长，其中汇一城签约28套商铺，合计面积约3.5万㎡;天安数码城签约31套办公，合计约0.89万㎡。签约均价仅为7567元/㎡，主要是汇一城19号集中签约前期成交商铺28套，当天签约面积将近4万㎡，而均价仅为5406元/㎡，从而拉低上周全市非住宅均价。

　　2.2 住宅量价走势：本周预计成交量能达16万㎡ 造就翘尾行情

　　上周东莞住宅签约量为15.78万㎡，环比上涨3%;签约均价为8474元/㎡，环比基本持平。12月首周东莞住宅成交量创出年内单周新高后，近两周成交量基本维持在15 .5万㎡左右，如果要完成翘尾行情，本周成交必须要再次强势，一般来说，月末成交量都相对较高，加上年尾很多项目冲刺成败与否就在这最后时刻，故本周签约量有望再次突破16万㎡造就翘尾行情。均价则继续保持平稳，全年变化幅度都不大。

　　2.3 区域住宅成交：凤岗个盘发力摘桂 黄江两大盘支撑紧随其后

　　上周凤岗凭借个盘名流印象花园发力，击败多个热门区域摘获区域排名签约宝座，其单独贡献105套，全区签约均价约8255元/㎡。黄江则凭借花样年江山和金地湖山大境合计贡献125套，紧随其后。南城则失守榜首多周，上周再次下滑一位，排名跌至第三，仅恒大御湖签约51套进入个盘排名前十。塘厦、虎门、常平、寮步、大岭山、松山湖、樟木头等传统强镇都有个盘成交带动，分列4-10位。价格方面，虎门、寮步、长安、厚街过万，南城、松山湖、塘厦、东城、莞城、等5个镇区9000元/㎡以上。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名： 名流印象花园夺魁 万科紫台位次席

　　2.6、楼盘活动：圣诞来临楼盘活动多 东城万达公馆上周开盘

　　圣诞的来临为本已红火的东莞楼市再添一把火，据不完全统计，上周共有20个项目进行各式不同的活动。其中3个项目开盘，分别是东城万达公馆、茶山生态食品城一期和沿海江湾国际;进入认筹阶段的有永江国际公馆、碧桂园天麓山、长安万达广场、富盈公馆等醒目。营销活动则以圣诞为主题，狂欢PARTY、化妆舞会、购房抽奖、嘉年华等形式来迎圣诞。

　　3、新开工工程： 中堂东港城开工 中惠·香樟半岛加建

　　上周共有2个项目取得开工许可证，分别位于中堂和樟木头，合计住宅建筑面积约10.78万㎡，环比下滑近3成;非住宅开工面积约2.02万㎡，环比微涨。中堂新项目中堂东港城7号上周首次开工，虽为独立的建设用地，与北邻已建的中堂东港城居住区同属一个体系。此次住宅开工面积约3.5万㎡。中惠香樟半岛虽然也是樟木头的新项目，但已是第二次开建了，此次住宅开工面积约7.26万㎡。

　　总结：

　　1、12月22日，国家信息中心发布《中国与世界经济发展报告(2013)》，报告预测明年物价涨幅较今年有所扩大，而房地产开发企业土地购置面积和房屋新开工面积尚未恢复正增长，明年房地产开发投资回升幅度有限。

　　2、位于南城“巨无霸”商住地块的竞拍再次掀起土地市场的热潮，10家公司将近172轮的热闹竞价，最终被恒大地产集团(深圳)有限公司以67250万元斩获，折合楼面价约3523.5元/㎡，溢价率为134.7%;本周将有四宗商住商服用地进入最后交易环节，寮步地块就占3宗。

　　3、进入12月下旬，东莞楼市明显加快了推货速度。上周全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅新增856套，新增面积约12.23万㎡，环比呈近两倍之势。大户型新增比例明显上升;非住宅方面，合计新增63套，面积2911㎡，主要由滨江公馆提供。

　　4、上周东莞商品住宅成交1668套，合计15.78万㎡，环比分别增长7%和3%，均价基本与前一周持平，为8474元/㎡。非住宅成交套数虽然环比下滑21%，但是由于商铺和办公的比重加大，故面积反而实现251%的翻倍增长，其中19号汇一城签约28套商铺，合计面积约3.5万㎡，当天签约面积将近4万㎡，而均价仅为5406元/㎡，从而拉低上周全市非住宅均价。

　　5、圣诞的来临为本已红火的东莞楼市再添一把火，据不完全统计，上周共有20个项目进行各式不同的活动。其中3个项目开盘，分别是东城万达公馆、茶山生态食品城一期和沿海江湾国际。

　　6、上周共有2个项目取得开工许可证，分别中堂东港城7号和樟木头的中惠香樟半岛，合计住宅建筑面积约10.78万㎡，环比下滑近3成;非住宅开工面积约2.02万㎡，环比微涨。