合富辉煌2013年东莞楼市展望：整体环境胜2012年

　　宏观政策

　　2013年中国经济定调：稳中求质 稳中求变

　　2013年中国经济整体基调与往年差异不同，经济持续发展。所不同的是2013年将注重经济增长质量，更加注重民生，尤其关注中低收入人群，反应了政府强烈的变革意愿。

　　2013年：投资将保持高速 消费将有所提高 外贸回升幅度有限

　　在全球经济难言复苏、国内需求消费不足的情况下，投资仍然是2013年经济增长主要动力。

　　轨道交通等城市生活配套的基建投资将会继续加大，将提高房地产预期。

　　房地产投资预计将提高。

　　以减轻外贸对经济的影响，2013年“扩大内需”被寄予重望，预计将出台相关关税、补贴等促进消费措施。

　　在保证房价稳定的前提下，不排除2013年房地产交易政策有所微调，但松动幅度受政策限制变得非常小。

　　中国经济对外部需求依赖程度较高，尤其东莞。所以在全球经济未能出现明显好转的前提下，2013年外贸回升幅度有限。

　　不排除出台外贸减税等相关措施。

　　楼市政策：2013年与2012年整体基调一致 调控力度不放松

　　住建部定调2013年房地产调控政策：

　　购限被认可并在2013年继续执行：“限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在2013年继续执行。-----住建部”

　　2013年总体保持2012年调控基调：“明年将坚定不移的搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。-- ---住建部”

　　2013年房地产调控力度不放松：明年地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的，将进行约谈并问责。-- ---住建部

　　以房产税等税收调控手段取代限购为主的行政性调控手段的想法，不会在2013年实现。

　　2013年刚需户型将会迎来较好的发展空间，普通大户型应慎重开发。

　　在“支持刚需、打击投资投机”的大前提下，政策仍将有微调的可能性。

　　宏观政策预判小结：

　　2013年中国经济发展整体基调与2012年差别不大，只是在2012年基础上更注重经济增长方式和质量，其中“城镇化”和“提高民众收入”问题对于房地产是一大利好

　　在全球需求疲软、国内消费不足的背景下，加大投资将继续成为2013年中国经济主要动力。其中轨道交通等城建投资对于房地产是直接利好。

　　2013年中国房地产政策整体基调与2012年保持一致，政策难言放松，以微调为主。刚需仍然是市场需求主力。

　　城建规划

　　城市建设：城市配套的加快推进与完善，为房价提供上涨预期

　　虽然房地产相关的经营性项目未列入重大项目，但城市配套的完善将会为房价提供上涨预期

　　2010-2013年东莞重大建设项目完成情况

　　市长袁宝成重要批示：

　　2013年重大建设项目必须明确开工时间

　　副市长梁国英重要批示：

　　重大项目建设要实现“两个100%”

　　确保年度投资计划100%完成

　　确保年度新开工项目100%开工建设

　　2013年省市重大项目计划包括重大建设项目和重大预备项目两类。包括现代产业、能源保障、交通运输、现代农业和水利、宜居城乡、绿色生态、民生保障、文化强省等方面。

　　在投资规模上，政府投资项目不低于1亿人民币，社会投资项目不低于6亿人民币(内资)或不低于1亿美元(外资)。党政机关办公楼等楼堂馆所、各类经营性酒店、各类与房地产相关的经营性项目以及“三旧”改造(保障性住房建设项目除外)等项目不列入省、市重大项目。

　　2012年东莞众多城建规划利好消息频繁释放 提高楼市预期

　　城建规划预判小结：

　　2012年东莞及周边众多城建规划利好密集释放，为2013-2014年东莞楼市增长预期

　　不同片区城建利好规划，利于东莞楼市均衡发展。东莞西部水乡片区、北部片区及东部片区等传统弱区2013-2014年楼市发展将提速

　　供求价预判

　　2013年供应充足 竞争加剧 新增供应量近700万平方米，同比增16%

　　根据工程进度和营销节奏推算，2013年住宅新增供应面积近700万平方米，同比增16%，供应充足，竞争加剧。

　　商品房(含非住宅)2013年上市量将达到800万平方米，超过150个楼盘新品供应。

　　2013年东莞一手住宅成交量预计在580-650万平方米 总体比2012年略有增长，整体均价预计在8400-8600元/平方米。

　　预测主要依据：

　　2013年东莞楼市环境(包括政策环境、城市建设环境等)将整体好过2012年，房价预期将整体高于2012年。

　　东莞经济在2013年难言大回升，决定了成交量和价格均不会有太大的突破，“稳中有升”是主流趋势。

　　成本推动房价上涨。2012年全市商住用地楼面地价约2394元/平方米，同比11年上涨36%，商品房价格将相应上涨。

　　2010-2012年累积的市场需求，较大程度在2012年已经释放，预计2013年成交量将难有大突破，整体将维持2012年上下或者微增水平。2013年整体供应量大，竞争加大，对房价起到平抑作用。

　　2013年东莞传统房价弱区成交量比重将加大，拉低整体均价。

　　2013年东莞一手住宅供求价预判小结：

　　整体：供求价整体态势为“稳中小升”

　　供应量：预计650-700万平方米，较2012年约有10-20%的增长

　　成交量：预计580-650万平方米，较2012年约有10%以内的增长

　　房价：预计8400-8600元/平方米，较2012年约有5%以内的上涨

　　特别提示：

　　中国房地产市场是典型的政策市场，以上预测仅限于2012年已掌握信息作为预判依据，2013年市场具体趋势主要取决于2013年政策变化情况。市场是不可预测的，以上预测，仅供参考