中原地产：2012年东莞土地市场成交价格全线上涨

　　年度关键数据一览：

　　年度总体叙述：

　　2012年，全国重点城市土地出让金普遍下滑，东莞土地市场同比去年也出现了供需同步萎缩的局面，全年土地供应面积467.44万㎡，同比去年下降36.84%，跌破2008年以来的低位，其中商住地供应面积164.49万㎡，同比去年下降52.67%。成交方面，全年土地成交面积394.88万㎡，成交金额124.75亿元，金额同比去年下降11.96%，其中商住地成交面积134.58万㎡，成交金额75.93亿元，金额同比下降32.03%。2012年第1季度，特别春节之后，东莞楼市出现了一定的回升，同时货币政策层面也释放流动性的利好，但国土部门为了防止流拍，仍然不敢贸然推出大量用地。政府推地节奏的深度放缓，致使土地成交也步入了短暂的低迷。进入4月份，东莞楼市迎来一波小阳春行情，土地市场出现明显的复苏迹象。5月全国楼市一片火红景象，东莞楼市迅速回暖，开发商紧张的资金局面得到缓解，拿地热情大大升温。

　　土地出让金的大幅下滑，楼市调控对地方政府财源影响十分明显，土地财政岌岌可危。受外围经济环境影响，上半年东莞GDP增长仅为2.5%，经济增长尤为严峻，为增加财政收入，填补土地出让金的缺口，下半年全国各地政府明显加快推地节奏，全国重点一二线城市土地市场持续回暖，品牌开发商在上海、杭州等地不断上演抢地大战，一时间全国各地“高价地”遍地开花。东莞的土地市场也在下半年走出低迷行情，出现平稳回升态势。去年在东莞攻城拔寨的外来开发商，此时却集体失约。今年东莞本土开发商拿地面积超6成，本土中小开发商屡屡斩获，三正地产、富盈地产、汇景地产等本土开发商继续深耕东莞，延续品牌影响力。尽管今年的土地市场呈现供需同步萎缩的局面，但成交结果较为可观，流拍地块宗数明显减少，溢价成交现象突出。去年土地供应以商住商业用地为主，占比达54%，而今年的商住商业用地占比为41%，有一定幅度下滑。随着近几年东莞房地产的迅速发展，东莞的土地资源也显得日益紧张。政府为了宏观经济的长远发展，解决重大招商引资、加工贸易转型升级等优质项目的用地需求，也会加大支持产业经济的工业类用地供应，却有意控制房地产的土地出让。

　　一、2012年土地政策一览：

　　2012年，国土资源部加强了土地市场的监测力度，从指标上严格规范投放年度建设用地，各地严格执行各类土地使用标准，加大审查力度，加强对标准执行的监管和评价。同时，国土资源部多次强调要求执行好现有土地供应政策、均衡供地、稳定底价，防违规用地，防异常交易，处理闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场，并合理增加普通商品住房用地，确保保障用地的供应。

　　国务院批准今年保障房用地7643公顷，涉及93市，保障房用地需单独申报。2012年11月29日，国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，其中对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。这一修改曾被许多专家及媒体谣传为“集体土地征收补偿增加十倍”，引起了各地方政府、开发商、尤其是农民的强烈反响。

　　10月，杭州改变了土地出让的竞拍方式。商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。这意味着，杭州的土地市场，“以价高者得”不再适用，最终比拼的是保障性住房建设的面积。今年广州全面开展农村集体土地登记;珠海市法制局对闲置1年以内的土地将征收土地价款总额20%的土地闲置费，闲置1年以上的将作无偿收回使用权处理;东莞大项目试行分期供地，两年未开发收回土地。

　　二、2012年全国土地市场收金普遍下降，东莞同比去年较大幅度下降。

　　2012年重点城市土地出让金多数出现下滑，东莞同比下降12%。

　　2012年1-12月10重点城市住宅用地累积供应情况：

　　2012年1-12月10重点城市商办用地累计供应情况：

　　1-12月，全国10重点城市仅重庆和武汉商办类用地全年累积供应量超过去年，供应量分别为299㎡和230万㎡，同比增长36%及6%。天津全年累积供应最大，为536万㎡，深圳累积供应5万㎡，同比减少78%，为降幅最大的城市。10城市除了南京、广州、深圳外，全年累积供应商办用地超过百万㎡。

　　三、政府推地节奏深度放缓，土地挂牌量大大萎缩。

　　2012年东莞土地供应跌破08年来最低点，其中商住用地供应缩减一半。

　　2012年东莞市国土资源局挂牌上市123宗土地，总面积467.44万㎡，同比去年下降36.84%，跌至2008年以来土地供应的新低点。其中，商住用地42宗，占地164.49万㎡，

　　同比去年下降52.67%;10宗商务金融用地，占地8.50万㎡，同比下降65.78%;7宗商服用地，占地15.57万㎡，同比上升409.54%;47宗工业用地，占地160.85万㎡，同比减少19.47%;7宗科研设计用地，占地70.23万㎡，同比减少27.23%。2012年东莞国土局防止流拍，推地相对谨慎。上半年推地节奏深度放缓，致使土地挂牌量大大萎缩。下半年迫于土地供应压力，再加上今年东莞整体经济低迷，启动重大项目拉动经济增长需要大量资金，所以国土部门也明显加快土地供应节奏，通过土地出让金填补财政缺口。下半年东莞土地供应为314.8万㎡，为上半年152.64万㎡的2倍。下半年来，东莞楼市一直延续热烈的交投氛围，开发商资金舒缓也激发了进入土地市场主动补仓的冲动。

　　分月来看，7-8月土地集中放量，9-10月短暂回落，11-12月供应再度上扬。

　　2012年，分月土地供应起伏较大，下半年供应剧增。7-8月东莞市国土资源局各挂牌上市16宗地块，其中包括南城总部基地二期、虎门、寮步等区域的优质地块;经过前2个月的集中放量，9月土地挂牌上市量有所收缩，10月供应量持续回落。年关之际的11月、12月，土地供应量又明显恢复。

　　商住用地供应一线镇区比重超五成，寮步、塘厦、东城、南城将成未来开发热点。

　　2012年商住用地供应结构分解图：

　　四、2012年东莞商住地成交跌破10年来历史低位。

　　本土开发商继续深耕东莞，土地成交溢价现象突出。

　　2012年东莞市成交127宗土地，成交面积为394.88万㎡，同比减少39.79%，成交金额124.75亿元，同比减少11.96%。其中商住用地成交36宗，成交面积134.58万㎡，同比减少56.22%，成交金额75.93亿元，同比减少32.03%，成交金额的下降幅度比成交面积的幅度有较大收窄，可见地块的交易结果较为可观。但今年的商业用成交却逆市比去年上升，成交17宗，成交面积32.64万㎡，同比增加55.42%;成交金额35.47亿元，同比增加197.71%，主要是南城总部基地二期地块成交拉动，所成交的地块溢价率均达到90%以上，致使成交金额走高。工业用地(包括仓库、科研设计等地块)地成交71宗，成交面积222.75万㎡，同比减少30.92%，成交金额12.59亿元，同比减少27.03%。去年由于广深限购和一线城市调控加剧，作为三四线城市的东莞直接受益，外来品牌开发商扎堆入莞拿地，致使去年土地交易踏至历史高峰。尽管今年东莞土地市场交易总量偏低，同比下滑幅度较大，但交易结果相对可观，商住地整体成交溢价率为30.78%，比去年的16.74%，增幅明显。随着近几年东莞房地产的迅速发展，土地资源也显得日益匮乏。再加上，近年来东莞制造业流失严重，政府大力支持产业升级以及引进高端产业。支持产业经济，解决产业用地需求，也会有意控制和引导房地产土地开发的供应量。今年东莞土地交投量大幅回落，外来开发商集中失约，本土开发商却屡屡斩获，不但三正地产、汇景地产、东沙港、富盈地产等本地开发商在自己熟悉的区域拿地，扩大本土优势，延续品牌影响力，另外中正集团、宏远集团等开发商也乘势扩大版图。

　　月度成交起伏较大，年底流拍地块增多。

　　今年东莞商住成交“先抑后扬”，月度成交起伏较大，这与国土部门推地节奏和市场形势密切相关。2012年第一季度，市场寒气未退，开发商对市场未来预期信心不足，土地交易陷入短暂的低迷。4月，新房楼市迅速升温，5月万达拿下东城一宗占地12.39万㎡地块，带动土地交易的活跃度。下半年，市场一直延续热烈的交易氛围，市场预期走好，再加上货币政策持续松动，开发商资金有效缓解，也激发了拿地的计划。下半年东莞国土局明显加快土地供应量的同时也相应地推出部分优质地块，带动开发商拿地的积极性，市场成交平稳回升。8月南城总部基地二期地块进入拍卖阶段，上演一场土地盛宴，激战长达10小时。9月伴随寮步、麻涌等地块的流拍，成交迅速回落，10月土地成交持续放缓。11月石排、石碣、东坑等镇区均有土地供应，交投量重抬头。这些镇区在售项目不多，未来发展潜力空间大，中信地产一举拿下石排2宗地块。12月交易地块素质参差不齐，热点区域地块顺利成交，值得关注的是，去年曾遭流拍的南城白马一宗商住地被恒大以溢价135%斩获。而一些片区价值不被看好的地块，寮步、常平、横沥等地块均遭流拍。

　　12年东莞土地价格全线上涨，商住用地上升至近5年高位。

　　2012年整体土地楼面地价为1417元/㎡，同比2011年上升26.40%。其中，商住用地成交楼面地价为2386元/㎡，大幅上升76.61%，上升至2008年以来新高位，仅次于2007年楼市最火的2674元/㎡。商业金融用地成交楼面地价2062元/㎡，同比上升1.03%。2008年由于楼市低迷，土地价格迅速下降。在楼市销售回暖的情况下，土地单价一定程度上得到回升，尤其商住地楼面价呈止跌上升态势。2011年楼市调控之年，土地以底价成交为主，造成商住楼面价出现大幅下降。进入2012年楼市政策微调时期，货币政策不断释放利好信号，市场成交一片火红，开发商有效回笼资金。尽管土地交投量同比下降幅度明显，但土地成交以溢价为主流，造成今年的地价走高。

　　商住用地供需相对平衡，整体供需比微小走高。

　　从近年商住用地供需比走势来看，总体上土地需求旺盛，市场供求关系相对平衡，除了2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重，供大于求的状态比较明显之外，2009年以来供需比大幅下降，2011年随着部分偏远镇区土地出让的增多，流拍情况有所增加，但大部分商住地块还是顺利成交，供需比维持一定的合理水平。2012年东莞国土局推地相对谨慎，一线镇区出让土地增多，地块素质较好，大部分商住地能顺利成交，只有个别片区价值不被看好的几宗地块流拍，流拍地块宗数比去年有所减少，供需比维持一个合理的水平，并呈现微小上升趋势。

　　商住用地成交一线区域仍占主流，寮步、凤岗、石排等区域成未来房地产开发热点区域。

　　2012年商住用地成交结构分解图：

　　2012年，东莞全市20个区域有商住用地成交，成交面积为134.58万㎡。其中一线片区占东莞市的商住用的42.65%，当中尤其以东城、寮步、塘厦的规模最大，可以预见在未来的一段时期，这些区域将会迎来一轮开发建设潮。今年二线镇区商住成交的比例有所下降，但凤岗、常平、石龙这些区域成交商住地规模大，未来将会成为房地产的热点区域。今年的三线镇区比例有所上扬，中信地产在石排拿下2宗商住地。随着一线镇区的开发逐渐饱和，二三线镇区将迎来发展机会，未来三线镇区的土地成交比重将会稳步提升。

　　本地开发商积极拿地，企图重新夺回失去的市场份额。

　　2012年开发商拿地结构分解图(商住、商业)：

　　2012年，东莞商住地成交大幅回落。本地开发商拿地占比达到66.87%，超6成。今年外来开发商在莞拿地寥寥无几，除了恒大地产、万科地产、中熙地产等品牌开发商现身之外，去年在东莞攻城拔寨的外来品牌开发商集中失约，反而是东莞本地的开发商如三正地产、汇景地产、富盈地产等企业屡屡斩获，表现相当抢眼，究其原因：其一，部分知名品牌开发商转变拿地策略，这些房企自身不直接参与土地竞拍，或通过与其它开发商合作开发项目，如中正集团在长安拿下的一宗地块，万科与中正集团联合开发。其二，东莞本土开发商遇到合适的地块，尤其青睐自己熟悉的区域拿地，乘机扩大本土品牌影响力。其三，从今年的开发商收成金额排行来看，进入前10名的有7个是外来开发商，只有光大地产、丰泰地产和富盈地产3间本土企业入围开发商销售金额排行前十。近年来，东莞陆续有外来开发商进驻，万科地产、中信地产等品牌开发商已在东莞深耕多年，在业界树立一定的品牌号召力和口碑。作为东莞发家的本土企业已被外来开发商逐步占领阵营，无情瓜分市场份额，本地开发商也企图通过拿地及时补仓，重新夺回失去的市场份额。

　　2012年商住用地成交一览：

　　五、东莞商住用地受供应节奏左右，月度成交量起伏明显。

　　受政府推地节奏影响，商住月度成交起伏较大。

　　受政府推地节奏影响，东莞全年土地月度成交起伏明显。其中，5月和11月商住地成交分别达到24.64万㎡、23.82万㎡，保持月度较高的成交水平。8月、12月、7月、6月、4月成交分别是15.11万㎡、14.65万㎡、12.04万㎡、10.21万㎡、10.19万㎡，这几个月份的成交量均突破10万㎡，其余月份成交均在10㎡万以下。月度成交波动性较大，受政府推地节奏和市场预期影响。

　　六、2012年东莞商住用地市场之最

　　七、2012年土地市场特征总结

　　※政府推地节奏明显放缓，供应大幅萎缩。

　　相对去年东莞土地市场的一片火红，今年的土地市场稍显逊色。今年东莞土地供应面积为467.44万㎡，同比2011年下降36.84%，其中商住地供应164.49万㎡，同比2011年下降52.67%。从纵向比较来看，今年的土地供应大幅萎缩，主要是政府部门防止流拍，不敢贸然推地，推地节奏明显放缓。但从地块本身的属性来看，今年土地供应地块素质参差不齐，开发商可选择的余地大。其中不乏一些热点区域的热点地块，如南城白马、虎门博涌村、石龙西湖、凤岗永盛北路等商住地块，引来多家开发商参与竞拍。

　　※东莞土地市场“先抑后扬”，溢价成交现象突出。

　　去年由于广深限购和一线城市调控加剧，作为三四线城市的东莞直接受益，外来品牌开发商扎堆入莞拿地，致使去年土地交易踏至历史高峰。尽管今年东莞土地市场交易总量偏低，同比下滑幅度较大，但交易结果相对可观，商住地整体成交溢价率为30.78%，比去年16.74%，增幅明显。今年东莞土地成交“先抑后扬”，2012年第1季度，特别春节之后，东莞楼市出现了一定的回升，同时货币政策层面也释放流动性的利好，但国土部门为了防止流拍，仍然不敢贸然推出大量用地，致使土地成交也步入了短暂的低迷。5月全国楼市一片火红景象，东莞楼市迅速回暖，开发商紧张的资金局面得到缓解，拿地热情大大升温。下半年，国土局加大土地供应量，成交出现平稳回升。

　　尽管今年的土地交投量大幅下降，但地块成交以溢价为主流，如南城白马一宗商住地，经过多家开发商172轮的竞拍，最终恒大地产以134.73%的溢价拿下，成为年度的“溢价之王”和最多叫价的地块。值得关注的还有南城总部基地二期上演一场土地拍卖盛宴，多家开发商角逐长达10小时，丰泰、中熙等地产商以溢价率90%以上拿下，成为年度最为焦点的土地拍卖。地块编号为2012WG035被万科地产以4.07亿元拿下，溢价率为68.22%;宏远集团以1.55亿元拿下寮步石步村一宗地块，溢价率为72.22%;石龙西湖一宗编号2012WG034的地块被广州云和投资顾问有限公司和集誉有限公司联合以6.57亿元拿下。除了热点区域的一些地块溢价成交外，三线镇区也出现部分高价地，如石排一宗编号为2012WG049的地块被中信地产等企业联合以2.45亿元，溢价率为47.73%。

　　※成熟中心片区商住混合用地屡屡成交，寮步、凤岗、石排等区域成未来开发热点区域。

　　2012年，东莞全市20个区域有商住用地成交，成交面积为134.58万㎡。其中一线片区占东莞市的商住用的42.65%，当中尤其又以东城、寮步、塘厦的规模最大，可以预见在未来的一段时期，这些区域将会迎来一轮开发建设潮。今年二线镇区商住成交的比例有所下降，但凤岗、常平、石龙这些区域成交商住地规模大，未来将会成为房地产的热点区域。今年的三线镇区比例有所上扬，中信地产在石排拿下2宗商住地。

　　成熟中心推出的地块素质好，商住混用地屡屡成交。如编号2012WG017的东城主山社区地块，被大连万达商业地产股份有限公司以直接加价2150万元收入囊中，该地块占地面积高达12.39万㎡，容积率为3.232，成交总价140150万元，溢价率1.56%，折合楼面地价3500元/㎡，该地块将建成包含住宅、商场、写字楼、五星级酒店在内，总建筑面积达到40万㎡的大型城市综合体，正是目前在售的东城万达广场。又如编号2012WG035的虎门镇博涌村商住混合地块被万科地产以总价4.07亿元收入囊中，溢价率68.22%，折合楼面地价5854元/㎡，创下虎门商住用地成交价格新高。

　　本地开发商积极拿地，企图重新夺回失去的市场份额。

　　2012年，东莞商住地成交大幅回落。本地开发商拿地占比达到66.87%，超6成。今年外来开发商在莞拿地寥寥无几，除了恒大地产、万科地产、中熙地产等品牌开发商现身之外，去年在东莞攻城拔寨的外来品牌开发商集中失约，反而是东莞本地的开发商如三正地产、汇景地产、富盈地产等企业屡屡斩获，表现相当抢眼，究其原因：其一，部分知名品牌开发商转变拿地策略，这些房企自身不直接参与土地竞拍，或通过与其它开发商合作开发项目，如中正集团在长安拿下的一宗地块，万科与中正集团联合开发。其二，东莞本土开发商遇到合适的地块，尤其青睐自己熟悉的区域拿地，乘机扩大本土品牌影响力，也激发了本土开发商拿地的计划。如三正地产上半年在凤岗拿下2宗地块，编号2012WG014的凤岗镇永盛北路东侧地块，经过4家开发商、79轮的激烈竞价，最终被三正地产收入囊中，成交总价37425万元，溢价率71.48%，折合楼面地价3078元/㎡。时隔一个月，三正地产又拿下2012WG016的凤岗镇雁田村地块，该地块占地面积5.62万㎡，容积率为1.6，成交总价22670万元，折合楼面地价2521元/㎡。据悉该地块实际上与2011WG008连为一体，是三正地产深耕凤岗房地产市场的又一力作，两地块合计占地面积超过12万㎡，总建筑面积近20万㎡，将打造成一个大型复合标杆楼盘。开发商青睐于在自己熟悉的区域拿地利于开发商在熟悉的区域建立自身的品牌优势。其三，从今年的开发商收成金额排行来看，进入前10名的有7个是外来开发商，只有光大地产、丰泰地产和富盈地产3间本土企业入围开发商销售金额排行前十。近年来，东莞陆续有外来开发商进驻，万科地产、中信地产等品牌开发商已在东莞深耕多年，在业界树立一定的品牌号召力和口碑。作为东莞发家的本土企业已被外来开发商逐步占领阵营，无情瓜分市场份额，本地开发商也企图通过拿地及时补仓，重新夺回失去的市场份额。

　　2012年商住、商业流拍土地一览：

　　※土地交易频现溢价地块，楼面地价快速走高。

　　从2005年以来，东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年下半年达到3632元/㎡，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步步下探，直到2009年上半年开始楼面价才重新回到上升的通道，2010年由于高价地的增多，致使整体楼面价达到2007元/㎡的近年新高，进入2011年由于楼市调控加码，以及东莞本身商住用地向三线偏远镇区转移，高溢价地块大幅减少，楼面地价呈现稳步回落的态势。2012年由于新房市场延续热烈的交投氛围，土地交易频现高溢价地块，致使今年商住地楼价上升至2386元/㎡，创下08年来新高位，仅次于楼市最火的07年。

　　※商住用底价成交明显下降，过半地块溢价成交。

　　2012年商住用地成交面积大幅萎缩，但是溢价率较前两年明显上升。今年仅有30.56%地块以底价成交，同比2011年下降超过25个百分点。此外，溢价率在50-100%的地块占比达到36.11%，比去年7.30%上升近30个百分点，可见今年土地成交以溢价为主流，主要原因是供应地块综合素质较好，开发商看好市场预期，纷纷出手竞拍意中地块。

　　※单个商住地块面积以中心小规模为主，仅1宗地块占地10万㎡以上。

　　从商住用地的占地来看，2012年单宗地块占地在3万㎡以下的为16宗，占到所有地块的44.44%，与2011年相比较大幅度上升;此外3~5万㎡有9宗占25%，与去年基本持平，5~10万㎡有10宗占27.78%，10万㎡以上的仅有1宗，占2.78%。整体而言，2012年东莞商住地成交以中小规模为主，仅有万达在东城拿下的一宗地块超过10万㎡。中小规模地块能有效控制总价，减少潜在风险。小型开发商或者房地产开发经验尚不成熟的开发商比较青睐这种规模小的地块，但对于后期楼盘档次打造、园林设计等有一定的操作难度。

　　※东莞商住地一、二、三线镇区楼面地价全线上涨。

　　2012年一、二、三线镇区的楼面地价分别为2915元/㎡、2144元/㎡、1392元/㎡，同比11年下上升29.63%、上升48.92%、上升26.93%。所在镇区楼面地价的全线上涨，主要是由地块本身属性和市场环境等综合因素决定。今年热点项目较多，地块综合素高，不少地块吸引多家开发商参与竞拍，致使成交价走高。

　　九、2013年土地市场宏观展望

　　※明年政府继续控制房地产的土地出让，整体供应仍旧偏紧。

　　今年9月东莞政府下发一份《关于限制东莞市四大园区新增商品住宅项目的通知》，要求松山湖、虎门港、生态园和长安新区四大市属园区限制新增商品住宅项目，处于园区重要敏感位置、不宜作为住宅功能的用地，争取通过置换、调整等方式，将其调整为产业及其配套用地。也就是说，松山湖、虎门港、生态园和长安新区四大市属园区明确以发展产业功能为主，原则上不再供应商品住宅用地。近年来东莞制造业流失严重，受外围经济低迷影响，企业订单下滑，迫切进行一轮企业的升级与转型。大力支持产业升级以及引进高端产业需要解决产业用地需求，所以政府未来会加大重大招商引资优质项目的工业类地块供应。由此可看出，东莞政府为发展高端产业经济，却有意控制部分片区的房地产土地供应。水乡片区经济一体化的提出，是今年东莞政府的重大规划方案。水乡片区将会成为未来发展的新兴奋点，但由于在目前实操阶段，规划性的利好还未能兑现，也不会放量大量土地出让，预计政府仍旧放缓推地节奏，整体土地供应偏紧。

　　※明年市场持续向好，开发商资金回笼理想，拿地积极性增加。

　　今年来，中国经济增速下滑超出预期。各地政府为寻求经济增长点，房地产政策不断刺探中央调控红线进行微调。通货膨胀有效回落，央行两度降准降息，货币政策不断释放利好信号。刚需群体在利好信号引导下不断入市，整体市场保持高昂的成交氛围。尽管进入年底，但市场成交的热度未退。明年东莞潜在新增供应预计在720万㎡，供应压力剧增，预计明年东莞大多开发商选择快速走货，市场成交也会延续今年的向好态势。未来一段时间市场预期仍然很乐观，不管买方还是卖方都有上涨预期。市场持续走好，开发商回落资金理想也会看好未来市场预期，拿地的积极性也大大增加。

　　※明年东莞南城中央商务区地块或推出，成为业内关注焦点。

　　总所周知，备受瞩目的南城总部基地二期地块进已拍卖，多家买家激战长达10小时。8幅商务金融地块占地面积从5260㎡到12000㎡不等，容积率从5.848至9.5，整体起拍楼面地价1298元/㎡，单个地块最大溢价率达到172.59%，最终拍卖结果，8幅商务金融地块总成交金额达到13.62亿元，整体楼面地价2995元/㎡，整体溢价率130.77%。根据今年7月底《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》显示，东莞中心城区将会建成辐射全市的现代服务业核心聚集区。其中落实到南城区的重点建设项目包含南城总部基地二期、宏图周溪片区三旧改造等等，由于该规划的时期是在2011年-2015年，所以很多项目都将很快立项推进，将在未来几年逐渐成型。南城中央商务地块位于总部经济基地和行政文化中心之间，所围合形成的区域占地约2.1平方公里，定位将成为以总部研发、金融及高端服务业功能为主的商务核心区。预计明年南城中央商务地块可能推出，中心城区的规划利好以及总部基地的热度将会引发此地块成为业内焦点关注。

　　※新一轮造城热潮掀起，二三线镇区将迎来发展机会。

　　中共十八大报告提出，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。十八大强调，积极稳妥推进城镇化，有序推进农业专业人口市民化。“城镇化”将会成为未来5-8年的造城主题。城镇化进程中的一个环节就是将土地资源盘活，随着东莞中心城区的发展趋向饱和，土地资源已日益匮乏。今年粤海集团落户谢岗，预计将投资600亿元的超大型项目。重大项目落户欠发达镇区，不仅能促进经济发展，也会随之带来一定的人口、消费以及推动区域的配套设施等。二三线镇区作为经济欠发达区域，可开发的土地资源丰富，未来政府也会针对性地引进重大项目落户这些区域，迎来更大的发展机会，也会带动房地产土地的供应以及开发。