瑞峰周报：东莞8镇区均价过万 高端住宅拉高均价

　　瑞峰置业2月第一周东莞楼市报告

　　(2013.1.28—2013.2.03)

　　8镇区均价过万 高端产品带动全市均价上扬

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　国务院:被污染地块治理达标之前不得开发住宅

　　1月28日，中国政府网发布《国务院办公厅关于印发近期土壤环境保护和综合治理工作安排的通知》，要求到2015年，全面摸清我国土壤环境状况，建立严格的耕地和集中式饮用水水源地土壤环境保护制度，初步遏制土壤污染上升势头。文件特别提出，已被污染地块改变用途或变更使用权人的，应按照有关规定开展土壤环境风险评估，未开展风险评估或土壤环境质量不能满足建设用地要求的，有关部门不得核发土地使用证和施工许可证;经评估认定对人体健康有严重影响的污染地块，治理达标前不得用于住宅开发。

　　我国2012年楼市销售金额破六万亿 创历史新高

　　中国房地产研究会、中国房地产业协会近日发布的一份报告显示，2012年我国商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。这份题为《2012年第四季度及全年房地产市场研究报告》显示，2012年商品房及住宅销售面积和金额逐季增加，均在创历史新高。全年全国商品房销售面积111304万平方米，同比增长1.8%，商品房销售金额64456亿元，增长10%;住宅销售面积98468万平方米，增长2.0%，住宅销售金额53467亿元，增长10.9%。

　　2012年社会蓝皮书称：中国城市化水平超过50%

　　中国社会科学院社会学研究所、社会科学文献出版社27日发布《2012年社会蓝皮书》指出，2011年中国城镇人口占总人口的比重，数千年来首次超过农业人口，达到50%以上。这是中国城市化发展史上具有里程碑意义的一年，标志着我国开始进入以城市社会为主的新成长阶段。继工业化、市场化之后，城市化成为推动中国经济社会发展的巨大引擎。

　　中科院预测:2013年房价同比将上升7.6%

　　日前，中国科学院预测科学研究中心在京发布《2013年中国经济预测与展望报告》。该报告预测，2013年全国商品房平均销售价格为人民币6200元/平方米左右，同比上升7.6%，其中一、二线城市商品房销售均价保持上涨。在各项影响因素的综合作用下，2013年商品房价格将延续2012年平稳增长的态势。

　　东莞住建局商品房预售检查 得分低于70%须整改

　　1月30日，东莞市住建局发出《关于加强商品住房预售批后检查的通知》，该局将对取得预售许可证的商品住房项目的实际工程进度、交楼标准样板房设置情况、开发企业是否在10日内一次性公开全部准售房源及价格等情况进行检查，得分率70%以下的企业须进行整改。目的是为了加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，检查对象为取得预售许可证的商品住房项目。

　　东莞谢岗:4月底完成粤海园区规划 推动一体化

　　1月30日上午谢岗召开镇委工作会议，该镇将全力加快粤海项目建设步伐，探索产业和城镇一体化发展的新模式。谢岗镇委书记尹照容在会上表示，粤海产业园将集聚一批国内外先进装备制造企业，该镇也将积极推动有条件的现有产业与粤海项目相衔接，鼓励传统产业向粤海项目的中下游配套产业方向发展，推动该镇产业由低级向高层次转变。

　　东莞虎门港沙田镇:今将推动构建综合交通体系

　　1月29日上午，虎门港、沙田镇召开港镇中层干部工作会议，会议提出，今年将推动港镇道路的无缝衔接，构建内通外联、高效畅顺的疏港、通港综合交通体系。目前，沙田镇已确定投资1500万元重建横流大桥。虎门港党工委书记、沙田镇委书记邓流文在会上表示，港镇目前的基础设施还相当滞后，已经成为制约港镇统筹发展的一大瓶颈。因此，必须全面加快完善基础设施，尤其是交通路网设施。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：金达地产再扩东坑版图 龙光地产高调挺进大岭山

　　春节前最后一周优质地块集中出让，东莞土地市场再次热闹了一把。上周共3宗商住用地在东莞国土资源交易网成功交易，其中位于凤岗雁田，出让面积约1.56万㎡的商住地块，只有一家公司报价，最后由东莞市金舜房地产投资有限公司底价5455万元获得，折合楼面地价1402元/㎡，这也是本周唯一没有溢价的一宗土地。而位于东坑镇井美村，面积约1.19的商住地，前后共经历6家公司37轮的竞拍后，东莞市金达房地产开发有限公司以9600万元取得该地的使用权，折合楼面价约2685元/㎡，溢价60%。金达地产一直深耕东坑，这已是第三次在东坑拿地，其旗下项目锦绣东方也已报建。

　　上周竞争最为激烈的地块是位于大岭山金桔村，面积约2.96万㎡的商住地块，这也是自2010年以来大岭山，临近松山湖的地理优势使地块变得异常的火热。在经过8家公司49轮的厮杀后，深圳龙光投资顾问有限公司以1.62亿元拿下该地的使用权，折合楼面地价2432.5元/㎡，溢价率高达82%。这是龙光地产在莞拿的第二宗地块，第一个项目是莞城的君御旗峰，该地项目地块是当时的高价地。此次龙光高调挺进大岭山，主要是为扩大镇街版图迈出第一步。

　　2、本周无土地待拍信息

　　3、上周无最新土地出让公告

　　4、土地预告：约63万土地集中上市 工业用地占六成

　　今年第一宗土地预告东土交(预告)1号已于上周在东莞国土资源网进行了公示。从预告上内容来看，未来几个月内将有16宗约62.8万㎡的土地集中上市。其中工业用地是本次公告的“重头戏”，出让的10宗工业用地面积约37.56万㎡，约占总出让面积的的六成。出让位居分布多个镇区，主要集中在凤岗和麻涌镇。商住商服用地有2宗，地块位置优越，分别位于黄江和虎门镇。其中黄江地块是位于合和路，出让面积约2.49万㎡的商服地块。而虎门地块位于金洲村，面积约3.39万㎡，属于商住商服连体地块。据悉，虎门金洲村自2009年以来已成功出让了4宗商住用地，其中去年9月份成交的金洲地块溢价率高达81%，楼面地价约4288元/㎡。值得一提的是本次预告的“巨无霸”地块有两宗，分别是是位于麻涌镇新基村约15.61万㎡的工业用地和位于松山湖南部近12.67万㎡的教育科研设计用地。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：市场冷淡供应持续萎缩 个别热售项目小幅度推货

　　上周东莞全市共有4个项目有新增供应，其中住宅新增296套，新增面积约2.86万㎡，环比下滑14%，主要是热销盘新一期产品上市;因临近春节，市场冷淡，故仅个别热售项目进行小幅度的推货。主要有凤岗永江花园香溪二期产品上市，新推出1栋96套106-114㎡三房新品;南城万科金御华府三期产品也在上周上市，新推出200套77-100㎡的两三房刚需产品。非住宅方面，上周中熙·弥珍道的车库和京仕柏豪庭的商铺产品加盟，合计新增708套，新增面积约1.59万㎡，环比下滑68%。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况： 节前成交量持续萎缩 高端住宅带动全市均价飙升

　　春节前最后一周，东莞楼市再次降温，全市成交住宅708套，约7.82万㎡，分别环比下滑8%和4%;均价9792元/㎡，环比大幅增长13%，主要是南城、松山湖、虎门和厚街等区域高端住宅带动，其成交量分列区域排名前四位，超过全市总量6成，签约均价均过万，分别是10680元/㎡、10638元/㎡、11488元/㎡和10233元/㎡。非住宅共成交104套，约1. 1万㎡，环比分别下滑79%和38%，仅绿茵温莎堡和富盈商业中心少量商铺签约，其余主要为车库签约。

　　2.2 住宅量价走势：签约均价突破9千大关 创近一年来最高纪录

　　东莞住宅成交量连续三周萎缩，上周成交量7.82万㎡，跌至去年第四季度以来最低位，若剔除去年国庆长假签约滞后影响，则创出去年4月份以来最低水平，本周春节将至，成交量或再创新低。价格方面，由于南城、松山湖、虎门和厚街等区域高端住宅比重突出，带动全市均价飙升至9792元/㎡，创出近一年来最高纪录;年末房企推货热情骤减，而改善性住宅或豪宅产品却成为了成交的主力。

　　2.3 区域住宅成交：年关南城重回榜首 8镇区均价过万破纪录

　　凭借金域华府、中熙弥珍道等热售楼盘支撑，南城再次重回榜首，成交均价10680元/㎡;成交套数在一百以上的还有松山湖，主要是保利红珊瑚支撑，共成交83套，均价10638元/㎡;虎门和厚街分列三四位，均价也超过万元，分别是11488元/㎡和10233元/㎡。同时均价过万的还有东城、大岭山、石碣和长安，全市合计8个镇区均价过万，打破去年单周过万镇区个数纪录;年底高端住宅受推货节奏影响较少，成交比重有所上升，是导致全市均价上扬的主要原因。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：金域华府二期重登榜首 豪宅个盘成交出色

　　2.6、楼盘活动：各项目销售中心普遍冷淡 迎春小暖场活动延续

　　随着春节的步伐越来越近，东莞楼市逾显的平淡，上周末楼盘活动主要还是延续了前一周的迎春暖场活动或折扣优惠，比如北大资源御湾保持了周末上门送春联、领红包，鼎峰花漫里新春购房送“六重豪礼”，保利红珊瑚新春贺礼额外9.8折、直减4万元，中信观澜凯旋城购房享97折优惠，汇景世纪双子首付5万起，金地湖山大境购房享98折优惠等。长安万达广场则推出了双地铁钻街旺铺，康城国际推出最后十套51-98㎡特价房，滨江豪园推出最后30套海景现房等。但从整体来看，销售中心普遍比较冷淡，购房者都纷纷已经或将踏上或回家过年的路途。

　　4、新开工工程：品牌开发商加快开工步伐 上周4大项目动工

　　即使春节即将到来，东莞的新开工市场仍然在热火朝天的进行中。上周东莞全市共有4个项目取得了开工许可证，其中常平2个新项目都在上周动工，分别是永盛房地产旗下项目小城大爱公馆，开工类型包含洋房、办公和车库，开工面积约4.07万㎡;富盈项目富盈都市1-10栋洋房产品开工。除此之外，因对东莞楼市的看好，外来品牌开发商也加快了开工的步伐，如东城万达广场的办公楼以及钜隆地产的碧水湾花园南区产品也在上周动工。

　　总结：

　　1、为了加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，东莞市住建局将对取得预售许可证的商品住房项目的实际工程进度、交楼标准样板房设置情况、开发企业是否在10日内一次性公开全部准售房源及价格等情况进行检查，得分率70%以下的企业须进行整改;在房地产快速发展的同时，东莞房地产行业规范标准也逾将严格。

　　2、春节前最后一周优质地块集中出让，东莞土地市场再次热闹了一把。其中，东坑地块被金达地产9600万元截获，溢价率高达60%;大岭山地块则被龙光地产以1.62亿元收入囊中，溢价率高达82%;而临深热门区域凤岗雁田地块则由东莞市金舜房地产投资有限公司底价5455万元获得。同时今年土地预告东土交(预告)1号也已出炉，未来几个月内将有16宗约62.8万㎡的土地集中上市。其中工业用地有10宗，合计出让面积约37.56万㎡，约占总出让面积的的六成。

　　3、上周东莞全市共有4个项目有新增供应，其中住宅新增296套，新增面积约2.86万㎡，环比下滑14%;非住宅有中熙·弥珍道的车库和京仕柏豪庭的商铺产品，合计新增708套，新增面积约1.59万㎡，环比下滑68%。因临近春节，市场冷淡，故仅个别热售项目进行小幅度的推货。

　　4、春节前最后一周，东莞楼市再次降温，全市成交住宅708套，约7.82万㎡，分别环比下滑8%和4%;均价9792元/㎡，环比大幅增长13%，主要是南城、松山湖、虎门和厚街等区域高端住宅带动，其成交量分列区域排名前四位，超过全市总量6成，签约均价均过万，分别是10680元/㎡、10638元/㎡、11488元/㎡和10233元/㎡。非住宅共成交104套，约1. 1万㎡，环比分别下滑79%和38%，仅绿茵温莎堡和富盈商业中心少量商铺签约，其余主要为车库签约。

　　5、随着春节的步伐越来越近，东莞楼市逾显的平淡，上周末楼盘活动主要还是延续了前一周的迎春暖场活动或折扣优惠，比如北大资源御湾保持了周末上门送春联、领红包，鼎峰花漫里新春购房送“六重豪礼”，保利红珊瑚新春贺礼额外9.8折、直减4万元，中信观澜凯旋城购房享97折优惠，汇景世纪双子首付5万起，金地湖山大境购房享98折优惠等。

　　6、上周东莞全市共有4个项目取得开工许可证，合计住宅开工面积约26.1万㎡，环比下滑3%;非住宅开工面积约11.63万㎡，环比上涨890%。其中常平2大新项目开工，分别是小城大爱公馆和富盈都市华庭。另外，东城万达广场的办公楼以及钜隆地产的碧水湾花园南区产品也在上周动工。