中原周报：东莞1月住宅成交过6000套 整体回暖

　　中原地产：东莞1月住宅成交过六千套，整体回暖成定势

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2013.1.28-2.3)商品房成交面积8.92万㎡，环比下降10.01%，同比大幅度上涨407.05%。本周商品房成交套数812套，环比下降36.51%，成交金额8.93亿元。

　　本周住宅成交面积7.82万㎡，环比下降3.94%，成交套数708套，环比下降8.29%，成交金额7.65亿元。本周非住宅成交套数104套，成交面积1.10万㎡，金额1.27亿元，成交均价11557元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为9792元/㎡，环比上升13.23%。其中普通洋房成交均价为8483元/㎡，高端洋房为9461元/㎡，豪宅洋房为12060元/㎡，别墅为14468元/㎡，公寓为9080元/㎡。

　　东莞1月住宅成交过六千套，楼市整体回暖成定势。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，自上周住宅成交跌破千套以下，本周住宅成交量继续下行，共成交708套，环比减少了8.29%。本周东莞仅有89个楼盘成交记录，环比上周130个减少了41个，这主要是受即将来临的春假影响，市场进入常规化的过年行情，开发商重点也放在节后市场。春节前的最后一个月，在新增供应萎缩，没有外部明确利好信号的情况下，成交6103套，仅次于2012年第四季度各月的成交，这已不仅仅是延续2012年年末的翘尾现象，而是楼市整体回暖的问题，主要原因在于市场预期的持续向好及热销惯性的延续，刚需频频入市之际，改善型需求的入市步伐也有所加速。

　　受春节假期影响，2月东莞整体楼市供需必然出现一定下降，但是剔除季节性因素影响，东莞整体楼市延续向上运行的趋势实际并没有改变。节后市场将会迎来新的高峰期。

　　中高端项目发力，本周住宅均价“破八上九”。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为9792元/㎡，环比上升13.23%。同比上涨1.79%，为53周以来最高住宅成交均价。本周住宅均价“破八上九”，主要原因中剔除了刚需产品涨价的因素外，单价在10000元以上的住宅成交占比从上周的20.47%上升到本周的38.42%，单价区间在9000-10000元之间的住宅成交占比也从9.72%上升到11.44%，这是推动整体住宅均价大幅上扬的主因。从项目成交方面来看，本周成交量排名前十的住宅项目当中，均价过万的项目有四个。其中，本周销冠万科•金域华府均价10800元/㎡，成交128套，保利红珊瑚成交88套，均价在10600元/㎡左右。各成交24套并列在第四的万科·紫台和地标广场均价也过了11000元/㎡。年底改善型项目积极入市，集中成交推高住宅整体成交均价。

　　后市乐观土地市场逆市飘红，火热而未失理性。

　　在春节前这个往年土地、楼市的淡季，土地市场依然热闹，房企拿地积极，其中不乏高溢价成交土地。本周(2013.1.28-2.3)共有5宗地块进入最后交易环节，其中2宗为工业用地，其余3宗为商住商服混合用地。东坑井美村的一宗面积1.19万㎡的商住商服用地经过激烈的竞拍，被东莞金达房地产开发有限公司以9600元斩获，溢价率60%，楼面地价2685元/㎡。凤岗雁田村一宗面积1.56万㎡的商住商服用地则以底价5455万元落入东莞金舜房地产囊中。大岭山土地市场自2010年来打破沉寂的首次出让，金桔村2.96万㎡的商住商服用地被深圳龙光投资以16200万元拿下，溢价率45.06%。

　　土地市场的逆市走红，重要原因是大部分房企2012年的销售情况明显好转，当前房企资金情况改善，部分开发商对房地产市场乐观程度显著提高，而部分开发商因为在过去一年内没怎么拿地，为避免土地储备的断档，他们需要进行补充，为今后市场供应备足“弹药”。尽管春节前土地市场升温，但是目前并未出现高总价地块，总体地块的实际溢价并不高，鲜有溢价率超过100%的地块，可以说开发商在积极拿地的同时并未丧失理性。