瑞峰周报：节后东莞交投稳步提升 楼市回归正轨

　　瑞峰置业2月第三周东莞楼市报告

　　(2013.2.18—2013.2.24)

　　2013.2

　　节后交投稳步提升 楼市逐步回归正轨

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　中央出台“国五条”遏制楼市 两会后调控或加码

　　在2月20日举行的国务院常务会议上，楼市调控“国五条”出台。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。

　　住建部启动全国村庄规划试点 9月完成规划编制

　　住房城乡建设部日前决定开展全国村庄规划试点工作，并下发通知就做好2013年全国村庄规划试点工作提出具体要求。通知指出，近年来，各地积极推进村庄规划编制和实施，取得了一定成效，但村庄规划照搬城市规划模式、脱离农村实际、指导性和实施性较差等问题普遍存在。此次开展全国村庄规划试点，旨在探索符合农村实际的村庄规划理念，创新和改进村庄规划方法，形成一批有示范意义的优秀村庄规划范例，提高村庄规划编制水平，增强村庄规划的实用性。

　　百城房价连续八月 上涨 一线城市涨幅均超过2%

　　2013年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1%，这是近两年来该数据涨幅首次突破1%，百城房价自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。在纳入统计的100个城市中，上月有64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。值得一提的是，上月北上广深四个一线城市房价全线上涨，环比涨幅均超过2%，其中，北京上涨2.27%，上海上涨2.3%，广州上涨2.14%，深圳上涨2.18%。

　　多地收紧公积金贷款政策 或迎来政策分水岭

　　自1月份以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这与去年下半年30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差，这也引发市场对楼市调控加码的种种猜测。更多业内人士预测，全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭。

　　40城住房信息联网完成 2013年推进地级市联网

　　日前住建部信息中心有关人士透露，目前40个城市的住房信息联网工作实际已经完成，但技术上实现联网后，其中的信息还不完整。总体而言，住房信息联网的进度并不理想，联网工作在实施过程中受到的阻力不小。据国务院和住建部提出的住房信息联网的进度要求，2012年6月30日前应实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网。根据最初设计，实现住房信息联网后，只要输入相关的身份信息，就能查询到此人在全国各地所拥有的房屋的详细情况。今年住建部还将继续推进地级市联网，并加快完善信息。

　　东莞部分银行 取消首套房贷8.5折优惠

　　春节后东莞部分银行开始收紧首套房贷利率，最新消息称工商银行原本执行的首套房8.5折优惠已经取消，建设银行方面，目前执行9.5折优惠，邮政储蓄银行方面，则执行9折优惠。

　　东莞“40条”新政面世 减负40.5亿刷新东莞纪录

　　2月21日《关于全面提高开放型经济水平的若干意见》作为市委“一号文”正式对外发布, 其中，16条政策为东莞原有措施实践后的提升优化，24条为新战略、新机制、新手段。《意见》首次提出了建设外向型经济体系的理念，而我市开放型经济的发展目标是：推动我市由制造大市、出口大市向创新强市、开放强市加快转型。同时，市委一号文的减负5亿元，加上市政府一号文的减负35.5亿元，2013年我市预计会为企业减负达40.5亿元，刷新了莞史企业减负纪录。

　　二、土地市场

　　1、上周无成交信息

　　2、本周土地待拍信息：土地市场将迎节后首拍 第五城“卖地”再遇挑战

　　本周东莞土地市场将迎来春节后首拍，编号为2013WG006的寮步凫山商住地块将于本周五开拍。地块面积约2.16万㎡，起始价为8460万元，折合楼面地价为1781元/㎡。根据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，近期寮步镇凫山村土地供应量较大，从去年底截止目前为止，凫山村已经有4宗地理位置相邻的商住地挂牌，但可惜的是其中3宗地块已遭流拍;此次出让的商住地离大道金兴路和生态园大道有一段的距离，与之前3宗流拍地块相距不远。由于近两年来多宗地块流拍，使寮步被烙上“流拍重灾区”之名， 加上春节后“新国五条”和东莞住房公积金新规等楼市环境大背景或让该地块的成功出让蒙上一层阴霾。

　　3、上周无最新土地出让公告：

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：临深镇区率先发力 四大热售项目竞先推货

　　上周共有5个项目有商品房新增供应，合计住宅新增530套，新增面积约4.98万㎡。非住宅新增66套，除麒麟湾的18套车库外，其它皆为住宅楼的底层商铺。随着春节假期的结束，开发商推货很快将步入正轨。作为去年东莞楼市的主战场之一，塘厦、凤岗等邻深镇区率先发力，上周四大热售项目竞先推出新货;其中碧桂园天麓山新推276套92-98㎡的新品，观澜碧桂园7栋216套81-92㎡的两三房产品也同步上市。从产品结构来看，供应仍主要以刚需户型为主。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：成交量环比大涨 楼市逐步回归正轨

　　春节假期过后第一周，东莞楼市回暖，成交逐渐回归正常水平。上周住宅成交900套，日均成交129套，合计成交面积约9.13万㎡，由于近几周新增房源较少，成交以自然成交为主。非住宅方面也实现了全线上涨，共成交166套，面积约1.02万㎡，签约均价为17012万㎡;价格居高主要得益于虎门国际轻纺城的签约，参考均价约60000元/㎡。

　　上周中央出台楼市新政“国五条”，虽然从某种程度上来说属于“老调重弹”，但是却突出了今年楼市政策从严的主基调，并且加大了楼市调控加码的预期;预计两会后楼市调控等政策将明朗化，这将左右今年全年楼市发展的趋势。东莞楼市方面，春节前颁布的公积金政策新规“挫伤”了部分刚需，或将造成短暂的观望情绪，但从整体而言楼市将延续去年供需两旺的局面;同时由于今年楼市环境更加的复杂多变，“以价换量”等重视走货速度的营销策略将成为房企营销策略的主流。

　　2.2 住宅量价走势：量价齐升 节后走势与去年同期相反

　　在经过春节假期的楼市“低迷”后，东莞住宅成交回归到春节前的水平之上。上周住宅成交9.13万㎡，成交均价为8575元/㎡，环比量价齐升。从近两年的量价走势图看，成交量较去年明显居高，主要由于去年同期全国楼市低迷影响;价格较去年则低，主要由于去年海逸豪庭等高端楼盘节后因不受房价控制目标而集中释放拉高全市均价。

　　2.3 区域住宅成交：临深镇区带动全市楼市回暖 塘厦凤岗跻身前三

　　上周临深片区项目再次成为东莞节后住宅成交的主力军，塘厦镇、凤岗镇和常平镇进入镇区住宅成交排行榜前四。其中塘厦以碧桂园天麓山、观澜碧桂园、中信观澜凯旋城等项目的发力，住宅成交173套力压群雄夺得全市首位。而南城再次丢失第一宝座，以121套屈居第二，金域华府三期产品的热销为其保航。除凤岗成交98套排第三，常平78套排第四外，进入前五的镇区还有住宅用地日趋紧缺的松山湖，保利红珊瑚花园和万科·溪湾两大项目热销，住宅成交58套。签约均价方面，过万的镇区有5个，分别是松山湖、东城、长安、大岭山和樟木头。值得一提的是樟木头住宅签约均价12130元/㎡为镇区均价排行榜之首，主要是因为绿茵温莎堡和丰泰橡树溪谷等项目别墅产品的释放支撑了整个樟木头的住宅成交市场。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：碧桂园吹响抢占市场号角 三大项目跻身前十

　　2.6、楼盘活动：各项目销售中心仍较冷清 元宵节为主要营销噱头

　　春节假期刚过，上周末又迎来春节后首个中国传统节日——元宵节，所以楼盘暖场活动一般以“元宵节”为主题;但是由于正月节日气氛仍浓厚，购房者看房热情较不高，楼盘活动比较冷清。除东城万达广场仍推出新春业主答谢会和北大资源御湾为新产品认筹外，江南第一城、永江花园、万科紫台、庄士滨江豪园和紫檀山都纷纷推出“特色元宵节”、猜灯谜抽千元红包庆元宵、元宵“新春置业大礼”和元宵特惠等。

　　3、本周无新开工工程

　　总结：

　　1、上周新“国五条”出台，主要延续了2011年初“国八条”的精神，重点在于抑制投机投资性需求，将限购、限贷、房产税作为主要着力点，辅以保障房、土地供应，在此过程中逐步建立完善个人住房信息系统等长效机制。会议同时明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，这给后续政策的出台留下空间。而再次提出制定年度房价控制目标，则预示着政府2013在继续调整供需结构的同时，对房价的调控将更为直接。

　　2、本周东莞土地市场将迎来春节后首拍，编号为2013WG006的寮步凫山商住地块将于本周五开拍。地块面积约2.16万㎡，起始价为8460万元，折合楼面地价为1781元/㎡。

　　3、上周共有5个项目有商品房新增供应，合计住宅新增530套，新增面积约4.98万㎡，主要是塘厦碧桂园集团的两大项目刚需产品放量。非住宅方面，新增66套，除麒麟湾的18套车库外，其它皆为住宅楼的底层商铺。

　　4、上周住宅成交900套，日均成交129套，合计成交面积约9.13万㎡，由于近几周新增房源较少，成交以自然成交为主。非住宅方面也实现了全线上涨，共成交166套，面积约1.02万㎡，签约均价为17012万㎡;价格居高主要得益于虎门国际轻纺城的签约，参考均价约60000元/㎡。

　　5、上周除东城万达广场仍推出新春业主答谢会和北大资源御湾为新产品认筹外，江南第一城、永江花园、万科紫台、庄士滨江豪园和紫檀山等都纷纷推出“特色元宵节”、猜灯谜抽千元红包庆元宵、元宵“新春置业大礼”和元宵特惠以庆祝元宵节。

　　6、上周无新开工工程