中原周报：节后商品房成交强劲 东莞楼市热度回升

　　价格方面，本周住宅成交均价为8575元/㎡，环比上升5.51%，同比上升12.31%。本周住宅中位数价格为7256元/㎡，环比上周7639元/㎡下降5.01%。本周住宅均价环比和同比出现不同幅度的上涨，主要是高端洋房、别墅产品引起的结构性上涨，普通住宅价格重心仍落在“7”字头。去年大部分开发商采取以价换量策略取得了明显的效果，现阶段客户入市心态迫切，市场需求旺盛，楼盘优惠促销削弱甚至取消。截至2013年1月31日，东莞住宅库存面积为441.26万㎡，创下自2011年10月底以来的最低水平。按照东莞过去12个月月均消化面积计算，目前东莞住宅库存的消化周期仅为8个月。目前市场陷入供应偏紧状态，市场多方需求仍旺盛，卖方处于优势，未来部分开发商阶段性将不会延续以价换量策略，个别项目出现主动调价。

　　借助“元宵”主题，诸多项目打开营销窗口。

　　从周六、日东莞的市场营销推广来看，本周正值传统元宵佳节，诸多项目契合“元宵”主题打开节后的营销窗口。据东莞中原地产不完全统计，本周东莞有不少于13个项目推出大小不同的楼盘活动，以暖场活动居多。借助“元宵”主题，本周楼盘营销以猜灯谜、抽奖、派汤圆、 游园等活动为主要表现形式，如永江花园销售中心举行派汤圆、猜灯谜、赢奖品活动、东城万达广场举行新春业主答谢会、北大资源御湾元宵启动认筹、三正卧龙山元宵转盘大抽奖等。目前，东莞楼市进入短暂的过度期，节后首周东莞多数项目营销推广以暖场活动为主，企图通过举办暖场活动有效聚集现场人气，增加项目来访客，寻找目标客户，为后市成交作准备。同时，节后不少项目也加大宣传力度，本周东莞有14个项目投放报纸广告，合计10版左右。去年楼市的火热行情，节后市场热度的迅速回升，使得开发商心态趋于乐观，也会加大项目的宣传推广力度。

　　“新国五条”传导调控信号，改变购房者预期。

　　国务院总理温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围等政策，被称为“新国五条”。

　　“新国五条”虽然没有出现太多突破性的新政策，更多的是现有政策的重新强调，但很大程度上会改变购房者的购买预期，从而导致开发商在推盘节奏上出现一些改变，是对市场的一次鲜明警示。首先，从2012年下半年以来，低迷的房地产持续发力，呈现出全面复苏的态势，多个城市新建商品住宅和二手房交易量价齐升。中央要巩固调控成效，继续保持调控政策连续性和稳定性。其次，今年以来，中央反复在公开场合强调房地产调控从严的基调，对房地产回暖的强劲势头却未激起一丝波澜。1月份，70个大中城市新建商品住宅环比上涨的城市个数为53个，占比为75.7%;二手住宅环比上涨的城市个数为51个，占比为72.9%，房价存在大幅反弹压力。再是，从消息面来看，“3月上涨”，“5年内翻番”等“专家预判”不断抛出，媒体舆论加剧市场各方房价上涨预期。“新国五条”的出台更多是政策的重申。

　　从政策的走向来看，全国住房信息互联、房产税试点范围的扩大、让更多存量房入市等方面的政策或制度有可能会在今年全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势。未来政策调控出现两极分化，作为风向标的一线城市调控继续从严，二三线城市更多倾向稳定市场预期为主。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：(无)