中原土地月报：2月东莞土地成交偏冷 预期乐观

　　2月恰逢春节假期，商品房供应、楼市成交迅速降温，市场进入短暂的休整期。节后，商品房成交迅速恢复。尽管2月受春节假期影响，市场陷入短暂的低迷，但由于去年楼市一片火热景象，房企销售良好，加上融资环境好转，开发商资金压力大大缓解，也会激发购地热情。

　　进入2月份，特别是农历新年过后，楼市外部环境有所变化，多个城市公积金收紧，二套房首付额度提高的谣言满天飞、“新国五条”政策出台，重申中央巩固调控成效的决心。1月份，70个大中城市新建商品住宅环比上涨的城市个数为53个，占比为75.7%。购房需求旺盛、物价成本上涨、新型城镇化推进，市场各方对房价上涨预期不断抬升，客户入市心态急切。今年以来，中央反复在公开场合强调房地产调控从严的基调，对房地产回暖的强劲势头却未激起一丝波澜。尽管“新国五条”等调控政策的出台，但全国土地市场并未受到明显影响，2月多地土地成交仍然十分火热，并出现多轮竞价局面。春节假期刚过，部分地方政府就开始推地，全国主要城市的土地市场均迎来“开门红”。从全国城市的表现来看，2月多个城市土地市场表现活跃。节后土地热度不减，标杆房企迅速展开扩张策略，绿地、中海、保利、金地等地产商纷纷拿地布局。从开发商拿地的地域分布来看，一二线城市仍是当前标杆房企拿地的主战场，也显露出开发商出于市场风险考虑，一二线城市更能追逐稳定的高利润。

　　相对全国多个城市开年后土地市场迅速升温的景象，东莞土地市场门可罗雀，显得几分冷清。受节日因素影响，人们仍沉醉于节日氛围的走访亲友，对楼市关注度低，开发商以及有关部门节后工作也未能及时进入正轨，土地上市挂牌量少，成交随之下滑。去年第四季度经济出现筑底回升迹象，东莞经济环境明显好转，吃紧的财政收入有所缓解，政府推地意愿阶段性降低。

　　从土地供应来看，2月东莞土地市场供应商住地和工业用地9宗，面积合计26.14万㎡。其中，商住地供应4宗，面积合计6.24万㎡。2月正值春节假期，楼市进入短暂的过渡期，国土部门顺势减少土地供应，再加上，年度土地供应计划尚未出台，国土部门储备土地资源不多，年初土地供应节奏明显放缓。2月商住地和工业用地分别供应4宗、5宗，商住地供应分布在凤岗、寮步、东坑热点镇区。

　　从土地成交来看，2月东莞土地市场仅成交2宗商住地，位于凤岗镇雁田村编号为2013WG004号宗商住地占地15562㎡，容积率为2.5，最终东莞市金舜房地产投资有限公司以底价5455万元拿下，折合楼面地价1402元/㎡。东莞市金舜房地产投资有限公司实为锦龙地产的直属子公司，锦龙地产已在凤岗开发在售的锦龙又一城项目，可谓乘势追击，积极补仓。另一宗是位于大岭山镇金桔村一宗商住地，吸引多家企业参与竞拍，经过49轮争夺，最终深圳市龙光投资顾问有限公司以溢价率82%的1.62亿元斩获，折合楼面地价2733元/㎡，仅次于2009年大岭山高价地价。

　　从拿地房企心态来看，在旺销行情下，开发商心态趋于乐观，拿地表现也理性，依然量地出价。2月开发商拿地特征：其一，市场预期持续走好，本地开发商及时补仓，青睐于自己熟悉的区域拿地，扩大品牌影响力。其二，外来开发商初次耕作东莞，通过摸索基本了解东莞市场，看好东莞未来市场，集团实施扩张战略，趁机布局其他镇区，继续深耕东莞。

　　2月关键数据一览：

　　月度总体叙述：

　　恰逢春节这个楼市淡季，土地市场也陷入短暂的沉寂。2月东莞土地供应量节奏明显放缓，但与去年同期相比，供应出现大幅上涨。本月东莞土地供应面积合计26.14万㎡，环比下降68.41%，同比去年同期上升99.16%。其中，商住地供应面积为6.24万㎡，环比下降54%，同比上升54.03%。成交方面，与1月相比，本月土地整体市场成交迅速降温，土地成交面积合计17.22万㎡，环比下降82.42%，同比上升73.97%，成交地块仍以工业用地为主，工业用地合计12.70万㎡，占比74%。其中，本月商住地仅成交2宗，面积合计4.52万㎡，环比上升32.04%，同比下降21%。由于节日因素影响，2月推地节奏放缓，成交也明显降温，1月商住地成交3宗，但由于地块规模较小，致使2月商住成交面积环比大幅上升。

　　价格方面，2月商住地成交楼面地价2205元/㎡，环比上升63.50%，同比下降2.09%。上月商住地成交全是三线镇区地块，地块价值和地块综合素质不高，地价偏低，本月成交的两宗地块分别为位于凤岗雁田村和大岭山金桔村，属于房地产热点区域，地块综合素质较高。其中，凤岗雁田村商住地被本土开发商锦龙地产以底价5455万元拿下，折合楼面地价1402元/㎡。另一宗是位于大岭山镇金桔村商住地，吸引多家企业参与竞拍，经过49轮争夺，最终被龙光地产以溢价率82%的1.62亿元斩获，折合楼面地价2733元/㎡，仅次于2009年大岭山高价地价。

　　一、2013年2月土地政策一览：

　　2月国务院出台“新国五条”政策，其中有一条强调：增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。随后，国土部相关负责人率先表态，今年各省、市国土资源部门要高度重视这方面工作，努力保持土地供应总量基本稳定。一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排;二要快速释放存量，要加大工作力度，促其尽快形成住房上市;三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的《闲置土地处置办法》，加大工作力度。四要运用多种手段，均衡供地。另外，还要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。2月土地政策多次强调今年土地供应要保持稳定，3月底各地将会公布年度土地供应计划，后市东莞土地供应步伐有所加大。

　　全国多个城市土地市场开年火热，标杆房企重心回归一二线城市。

　　尽管“新国五条”等调控政策的出台，但全国土地市场并未受到明显影响，2月多地土地成交仍然十分火热，并出现多轮竞价局面。从1月1日~2月26日，包括4个一线城市在内的全国十大重点城市土地出让金收入已达1206.4亿元;而去年前两个月全国13个重点城市土地出让金仅为660亿元。

　　春节假期刚过，部分地方政府就开始推地，全国主要城市的土地市场均迎来“开门红”，多地城市土地出让金上涨。从开发商的表现来看，年后标杆房企迅速展开扩张策略，绿地、中海、保利、金地等地产商纷纷拿地，重新回归一二线城市主战场，主要原因如下：其一，借助去年楼市的一波反弹行情，开发商资金大大缓解，激发拿地扩张冲动;其二，一二线城市楼市回暖更快，购买力旺盛，能减少潜在开发风险;其三，一线城市楼市泡沫较大，能追逐稳定的高利润。

　　土地市场开年火热 十大城市出让金同比倍增

　　截至25日，北京2月合计出让土地15宗，出让金总收入达127.15亿元。而今年前两月土地出让金更达368.8亿元。由于2012年北京全年土地出让金收入仅为647.9亿，这也意味，今年前两月土地出让金收入已超过去年全年的一半以上。

　　中国指数研究院数据显示，从1月1日~2月26日，包括4个一线城市在内的全国十大重点城市土地出让金收入已达到1206.4亿元;而去年前两个月全国13个重点城市土地出让金仅为660亿元。

　　相关统计数据显示，北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌等十大典型城市1月土地出让面积为2602万平方米，同比增长了77%，出让金收入为562亿元，同比增长263%。春节后，标杆房企悉数在二线城市购地。2月19日，中海以28.06亿元底价摘得南京麒麟科创园两幅地块;2月20日，保利联合体以8.17亿元购得青岛市北区两幅宅地;同一日，金地以6.36亿元竞得杭州拱墅区一幅宅地。

　　北京：土地市场热 2月或成交13宗经营性用地

　　今年北京的土地市场迎来名副其实的“开门红”，1月份的土地收入高达241.66亿元，相比2012年1月份的21.9亿元，今年首月的土地成交金额同比增长10倍。而这种态势有望延续，虽然受到春节假期的影响，但若按照北京市土地整理储备中心的公告，2月或有13宗经营性用地成交，与1月份成交的经营性用地数量持平。

　　在2013年至今的北京市土地市场的竞标中，频繁出现着各大房企的身影，万科、保利、融创、招商、九龙仓、懋源、路劲、泰和、首开、中化方兴、龙湖、绿地、中水电、金地等众房企积极参与拿地。

　　上海：节后市场热闹非凡，首拍嘉定地块溢价77%

　　2012年下半年，随着房地产市场回暖，土地市场热度上升。春节前一周，土地市场热点仍然不减，一周内推出5个房地产用地公告，供应8宗房地产用地，供应区域和地块特征多样化，且热门板块较多，虹桥商务核心再推出办公用地，起始楼面均价10800元/㎡;宝山罗店即将推出一宗纯居住用地，地块土地面积超过11万㎡，容积率1.01，可打造低密度住宅;浦东二号线远东大道站供应两宗商业用地，起始楼面价仅为2940元/㎡。

　　济南：节后土地市场强势出击将再推107万㎡土地

　　春节假期刚过，部分地方政府就开始推地。全国主要城市的土地市场均迎来“开门红”。土地出让一反过去“前紧后松”的惯例。今年开年不到两个月，全国主要城市的土地出让金，相比去年同期大幅增加。2月22日，省城济南市国土局称，济南将于近期再出让12宗土地，出让土地总面积达107万平方米。

　　杭州：土地市场开门吸金32亿元 开启蛇年供应潮

　　2月20日，杭州蛇年土地市场迎来“开门红”，出让的3宗宅地总共吸金32.38亿元。其中滨江地块以底价成交，而牛田、祥符地块则均吸引了多家房企争夺，最终分别被世茂和金地拿下。

　　在土地出让一开场，此前曾受到业内重点关注的滨江20万方商住地就因在第一轮无人递交报价而底价成交，最终由硕通投资以约16.02亿元摘得，成交楼面价为8002元/平米。而据业内人士透露，硕通投资实为世茂房产的子公司。

　　南宁：5块土地成交超15亿元，楼市稳中微升

　　2月20日上午，南宁市国土资源局举办了农历新年后的首场国有建设用地使用权公开挂牌出让截牌仪式。共有5块土地于当天顺利成交，总成交额约15.44亿元。业内人士分析，今年邕城的土地市场和房地产市场仍将以稳定为主，不太可能出现大涨大跌，稳中微升的可能性较大。

　　三、受春节假期影响，2月土地供应锐减。

　　2月土地供应节奏有所放缓，商住地供应全是镇区地块。

　　2013年2月，东莞市国土资源局挂牌上市9宗地块，总面积26.14万㎡，环比下降68.41%，同比上升99.16%。其中，商住供应4宗，面积合计6.24万㎡，环比下降54%，同比上升54.03%。2月商住地供应分布在凤岗、寮步、东坑等土地供应较为活跃区域，也将成为未来房地产开发的热点区域，显露出这些镇区政府较为重视房地产发展。2月凤岗黄洞村供应2宗小面积地块。寮步凫山村本月再供应一宗商住地，去年该片区供应3宗商住地均遭流拍，占地面积均达4万㎡以上。本月寮步凫山村出让地块面积为21593㎡，起拍价8460万元，起拍楼面地价1781元/㎡，最终无人报价再遭流拍。东坑镇坑美村也供应一宗面积为24085㎡的商住地，起拍价3180万元，起拍楼面地价仅660元/㎡。

　　此外，工业用地供应5宗，面积合计20万㎡。本月供应的供应用地主要分布于长安、寮步、桥头、沙田，主要是汽车配件、钢压延加工等招商引资的产业用地需求。

　　2013年2月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　四、2月土地成交寥寥无几，市场陷入短暂沉寂。

　　2月东莞商住地仅成交2宗，土地市场成交偏冷。

　　2013年2月，东莞土地仅成交5宗，成交面积17.22万㎡，主要仍以工业用地为主，成交12.70万㎡，占比74%，而商住用地仅成交2宗，面积合计4.52万㎡，环比上升32.04%，同比下降21%，成交金额2.17亿元，环比上升40.42%，同比下降46.17%。2月土地市场成交偏冷，商住地成交寥寥无几，整体土地收益金持续下滑，市场陷入短暂沉寂状态，究其原因：其一，受节日因素影响，人们沉醉于节日氛围的走访亲友，对楼市关注度低，开发商以及有关部门节后工作也未能及时进入正轨，土地上市挂牌量少，成交随之下滑;其二，正值年初， 一年的土地供应计划尚未出来，国土部门储备土地资源不多，挂牌上市项目少，开发商仍在等待合适地块;其三，去年第四季度经济出现筑底回升迹象，东莞经济环境明显好转，吃紧的财政收入有所缓解，政府推地意愿阶段性降低。

　　市场预期持续走好，开发商顺势实施扩张策略。

　　2月东莞土地市场仅出让2宗商住地，均能顺利成交。从成交结果来看，凤岗镇雁田村地块以底价成交，大岭山金桔村地块以溢价率82%成交。其中，位于凤岗镇雁田村编号为2013WG004号宗商住地占地15563㎡，容积率为2.5，最终东莞市金舜房地产投资有限公司以底价5455万元拿下，折合楼面地价1402元/㎡。东莞市金舜房地产投资有限公司实为锦龙地产的直属子公司，锦龙地产已在凤岗开发在售的锦龙又一城项目，可谓乘势追击，积极补仓。另一宗是位于大岭山镇金桔村一宗商住地，吸引多家企业参与竞拍，经过49轮争夺，最终深圳市龙光投资顾问有限公司以溢价率82%的1.62亿元斩获，折合楼面地价2733元/㎡，仅次于2009年大岭山高价地价。

　　市场预期持续走好，无论是本土开发商还是外来房企都会蠢蠢欲动，适时扩张，开拓疆土。从拿地房企来心态看，在旺销行情下，开发商心态趋于乐观，拿地表现也理性，依然量地出价。2月开发商拿地特征：其一，市场预期持续走好，本地开发商及时补仓，青睐于自己熟悉的区域拿地，扩大品牌影响力。其二，外来开发商初次耕作东莞，通过摸索基本了解东莞市场，看好东莞未来市场，集团实施扩张战略，主动出击，布局其它区域，继续深耕东莞。

　　2013年2月东莞土地成交一览：

　　五、成交地块综合素质较好，楼面地价迅速走高。

　　2月东莞仅成交2宗商住地块，位于二线镇区的房地产热点区域，地块价值和地块综合素质较好，导致整体成交楼面地价迅速走高。2月商住地楼面地价为2205元/㎡，环比上升63.50%，同比下降2.09%。

　　1、凤岗：锦龙地产乘势追击，扩大凤岗版图。

　　2013年2月3日上午，位于凤岗镇雁田村编号为2013WG004号一宗商住地挂牌出让，该地占地15563㎡，容积率为2.5，最终东莞市金舜房地产投资有限公司以底价5455万元拿下，折合楼面地价1402元/㎡。

　　自深圳限购以来，临近深圳的地缘优势，使得深圳客直接外溢凤岗片区，近年来凤岗房地产发展水深火热。凤岗镇雁田村，到达深圳龙岗仅需30分钟，一直是凤岗商住地出让的热点区域，先后有佳兆业、三正地产等开发商布局，目前凤岗雁田村片区在售项目有佳兆业.水岸豪门、蓝山锦湾等，洋房成交均价8000元/㎡左右，后期还将有三正地产项目上市，该地块1402元/㎡的楼面地价仍存在较大的获利空间。据了解，东莞市金舜房地产投资有限公司实为锦龙地产的直属子公司，锦龙地产已在凤岗开发锦龙又一城项目，锦龙地产可谓乘势追击，积极补仓，再扩张凤岗版图。

　　2、大岭山：龙光强势拿下金桔村商住地，看好后市预期。

　　2013年2月3日下午3点，大岭山镇金桔村一宗商住地开拍，吸引多家企业参与竞拍，经过49轮争夺，最终深圳市龙光投资顾问有限公司以溢价率82%的1.62亿元斩获，折合楼面地价2733元/㎡，仅次于2009年大岭山高价地价。2010年广源地产以溢价率68%拿下大岭山镇金桔村松湖春天地块，折合楼面地价1623元/㎡，这是时隔三年大岭山推出的又一宗商住地，该地块比松湖春天地块楼面地价高1110元/㎡。

　　大岭山位于东莞市中南部，地处东莞新城市中心区、松山湖科技产业园、同沙生态旅游区这“三位一体”之间，地理位置得天独厚。未来松山湖将不再新增供应商品房用地，东城土地资源越加稀缺，居高不下的楼价会使得需求外溢，大岭山作为连接松山湖、东城的中心片区，这两个区域的需求外流将直接受益，未来大岭山房地产市场发展潜力巨大。

　　龙光地产曾在2009年高价拿下莞城一宗高价地，正是目前在售的龙光君御旗峰，定位为城市标杆豪宅，由于项目打造的多拼大户型，客户对产品的认可度偏低，楼盘消化速度缓慢，开发商多次调整价格。尽管作为东莞开山之作的龙光君御旗峰陷入走货相对缓慢的困局，但龙光地产通过初次尝试入莞，已初步摸索了解东莞房地产市场，此次再出击拿下大岭山一宗地块，也显露龙光将继续深耕布局东莞的战略，看好东莞未来市场预期。

　　六、3月土地市场有望走出低迷行情，后市土地交易或强势反弹。

　　截止2月28日，根据市国土局已经公告的情况来看， 3月东莞土地市场进入最后竞价的土地有15宗，总面积52.30万㎡;其中商住用地6宗，面积合计13.07万㎡;8宗工业用地，面积合计33.32万㎡，1宗普通仓库，面积5.91万㎡。从挂牌上市的地块来看，3月土地交易大大升温，有望走出2月的短暂低迷，后市行情强势反弹。

　　值得关注的寮步凫山村又一宗商住地于3月1日进入拍卖阶段，地块面积为21593㎡，起拍价8460万元，起拍楼面地价1781元/㎡，最终无人报价再遭流拍。事实上，去年该片区供应3宗商住地无一能顺利成交，占地面积均达4万㎡以上。寮步凫山村位于生态园大道，靠近东坑，房地产开发尚不成熟，周边无在售项目，开发商不看好片区价值。

　　3月东莞土地市场将有6宗商住地出让，其中不乏热点地块，位于虎门金洲村编号为2013WG010的一宗商住地即将推出，地块占地面积33910㎡，起拍价35610万元，起拍楼面地价为4201元/㎡。地块位于广深高速路附近，处于虎门地标核心商圈，该片区房地产发展成熟，周边已开发万科紫台、虎门地标、龙泉豪苑、虎门1号、虎门国际购物中心多个项目，去年该片区洋房成交均价超过10000元/㎡。虎门作为东莞经济强镇，片区购买力旺盛，再加上高铁、轻轨通车等利好因素，将使虎门地块价值凸显。曾在去年虎门金洲推出一宗商住地，经过38轮的竞拍，该地块最终被东莞市连升置业有限公司以溢价率81%的16590万元斩获，折合楼面地价4288元/㎡，预计编号2013WG010虎门金洲商住也会吸引有意开拓虎门市场的企业参与竞拍。另外位于凤岗镇黄洞村编号分别为2013WG008、2013WG009两宗地块将于3月13日开拍，两地块面积分别是7108㎡、9659㎡，起拍价分别是2616万元、3361万元，起拍楼面地价分别为1840元/㎡、1740元/㎡。两宗地块占地面积均小于1万㎡，规模较小，周边有三正卧龙山项目在售。借力2012年的楼市火热行情，开发商资金大大缓解，拿地积极性高，也会适时购买土地，3月土地交易市场将迅速升温。

　　3月挂牌上市交易的土地一览：