中原周报：镇区刚需产品发力 东莞楼市快速回升

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2013.2.25-3.3)商品房成交面积17.09万㎡，环比明显上涨68.38%，同比上升65.37%。本周商品房成交套数1847套，环比上升73.26%，同比上升73.59%;成交金额15.05亿元。

　　本周住宅成交面积15.97万㎡，环比上升74.99%，同比上升72.52%;成交套数1621套，环比上升80.11%，同比上升77.35%;成交金额12.92亿元。本周非住宅成交套数226套，成交面积1.12万㎡，金额2.12亿元，成交均价18958元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8092元/㎡，环比下降5.63%，同比下降6.54%。其中普通洋房成交均价为7120元/㎡，高端洋房均价为9244元/㎡，豪宅洋房均价为10814元/㎡，公寓均价为8849元/㎡，别墅均价为15170元/㎡。

　　东莞楼市新增供应目前偏紧，部分区域供需失衡推涨房价。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有且仅有1个项目供应78套，面积合计2.84万㎡，为位于大岭山的新世纪•领居161-500㎡的别墅产品。

　　新盘上市量大幅下降，产品选择性减少。供应持续萎缩的原因：一是去年11月至今年1月东莞市场供应大幅放量，大部分新盘或加推项目已经基本上市，二是上一波的开工热潮接近尾声，新一轮房地产工程重新启动，供应相对放缓，在淡季回落到常态水平，目前东莞市场销售以存量房源为主，且由于很多开发商在资金充裕的情况下，都会将新盘项目上市计划延后，预计整个3月的新增供应都将偏紧。但是由于部分人手头资金较宽裕，年后投资型需求、改善型需求较旺盛，预计商铺、写字楼等商业产品及别墅类高档物业会备受青睐，也有可能成为未来成交淡季下主推的产品及市场成交热点。

　　根据测算预计，2013年东莞商品房潜在新增供应约719万㎡。而截止2012年12月底，东莞商品房库存656万㎡，新增潜在供应加上库存量，2013年整体供应量接近1400万㎡，按照2012年的消化量计算，供需比超过了2:1,2013年供过于求的压力和矛盾开始凸显，开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。

　　但就目前而言，市场需求旺盛，大量投资、刚需置业群体争相入市买房，但在不少区域尤其是主城区，供应比重持续萎缩，新增项目按照工程进度主要集中在下半年，供不应求的局面将助推区域房价不断上涨。

　　东莞楼市快速回升逼近鼎峰期，镇区刚需产品发力拉低均价。

　　春节后第二周，东莞楼市快速回升节前鼎峰状态，据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积15.97万㎡，，环比大幅上升74.99%，同比上涨72.52%，为7周以来最高位的成交记录。共成交1621套，日均成交231套，逼近2012年以来最高的周成交数1955套。本周东莞住宅共有164个项目，环比上周148个，数码也在持续增加。总体而言，东莞楼市人气不减，热度持续飙升。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8092元/㎡，环比下降5.63%，同比下滑6.54%。本周住宅中位数价格为7283元/㎡，环比上周7256元/㎡下降0.37%。本周住宅均价环比和同比皆出现不同幅度的下滑，主要是一些竞争激烈的热点片区如凤岗、塘厦刚需产品发力，集中签约，拉低整体均价。本周销售排行前二十的住宅项目中仅有万江的北大资源•御湾、南城的江南第一城位于主城区，其余皆为镇区项目。此外，在销售排行前二十的项目当中，成交均价低于8000元/㎡的就有15个，其中，本周住宅排行榜销冠——凤岗的永江花园共成交136套，成交均价仅为6301元/㎡，紧随其后的碧桂园•天麓山共成交90套，均价为6921元/㎡。