中原周报：镇区刚需产品发力 东莞楼市快速回升

　　东莞节后楼市形势稳定，部分开发商推盘跑量。

　　又到3月，对于房产开发商们来说，这是一个极度敏感的非常时期，一次次出台的楼市调控新政都如一把利剑悬在头上。去年同期由于持续的楼市调控压力给销售带来诸多阻力，市场一片阴霾，购房者观望情绪浓厚，开发商对未来不确定预期预判悲观，曾引发一波开发商主动“降价潮”。今年东莞楼市虽然也面临“公积金新政”、“新国五条”等调控政策的相继出台，但是市场依然延续去年年末以来热闹的势头，前往各大楼盘看房的人有增没少，房价看涨预期依然高涨。节后市场形势稳定，开发商信心充足，不少项目加快营销节奏推盘跑量。在营销方式上，或以大型明星活动吸引眼球或以组合优惠促销措施吸引购房者或以节日温馨诉求增加人气，但都一致不轻言降价，力挺房价不落。

　　与上周各项目主要以暖场活动为主迥异的是，本周积极启动认筹加快入市步伐的项目增多，共有四个项目启动认筹，石龙的中央豪门推出75-131㎡的洋房，认筹开盘可享额外98折，大岭山的松湖春天则主推89-100㎡的三房单位，VIP可享受2万抵5万的优惠。厚街的丰泰观山碧水别墅认筹赢取张惠妹演唱门票，万科紫台16栋新品认筹，针对即将来临的“三八妇女节”推出一系列的的温馨活动。此外，麻涌信鸿熙岸3月2日开放销售中心，加快产品面世节奏。东城万达公馆的36-59㎡的非毛坯soho产品样板房也在同日开放。

　　“新国五条”细则稳定市场预期，二三线城市东莞将获更多机会。

　　3月1日国务院发布新“国五条”实施细则《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，当中对各地公布房价控制目标的时间表、对限购政策的执行范围以及二手房税费等方面做出了明确规定。

　　东莞中原研究部认为，政策主要针对一线城市进行调控收紧，其次对房价上涨过快的二三线城市进行警示，而对供过于求的城市则保持市场稳定。历经多年调控，刚需购房者和首次改善者，已是东莞楼市的购买主力。以“支持自住需求，抑制投资投机”为宗旨的调控新政，对东莞楼市的打击面和杀伤力，即使存在，也非常有限。“新国五条”细则更多强调差别化调控，避免因为一刀切而出现调控误伤或影响宏观经济。

　　对一线城市房地产政策调控的收紧，是中央政府加快城镇化进程的必然选择。城镇化下的房地产政策调控主要针对一线城市持续收紧，这种挤出效应同样给到作为二三线城市的东莞楼市非常好的发展机遇。城镇化下的东莞楼市将迎来下一个黄金十年。

　　此次国务院政策出台，或使得部分需求重新观望，有利于抑制短期需求，改善短期的供求关系。但是，目前的楼市需求都是“首套刚需+改善需求”，迟早都需要释放出来，而以抑制需求的短期政策难以在中期改变或改善楼市的供求关系。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：