瑞峰周报：东莞成交量创节后新高 新国五条落地存忧

　　瑞峰置业2月第四周东莞楼市报告

　　(2013.2.25—2013.3.03)

　　2013.3

　　成交量创节后新高 “国五条”细则落地楼市存忧

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　2月百城住宅均价9893元/㎡ 环比连涨9个月

　　2013年2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/㎡，环比1月上涨0.83% ，自2012年6月连续第9个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小0.17个百分点;其中，环比上涨的城市有74个，环比下跌的有26个。同比方面，百城住宅价格同比2012年2月上涨2.48%，连续第3个月上涨且涨幅扩大1.28个百分点;其中，有58个城市住宅价格同比上涨，比上月增加8个。具体来看，深圳、广州涨幅分别为2.55%、2.36%，居十大城市前两名。成都、上海、天津涨幅在1%-1.5%(含1.5%)之间，北京、武汉、南京涨幅在0.5%-1%之间，重庆(主城区)、杭州涨幅较小，分别为0.08%、0.04%。

　　"国五条"细则落地 个人售房所得征20%个税

　　3月1日晚间，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，楼市调控加码“靴子”随之落地。通知中，除强调继续严格执行商品住房限购措施、继续严格实施差别化住房信贷政策外，二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收，为此次新政的最大亮点。总体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强，并且对二手房市场的调控力度也更大。但仅在原则上界定了调控方向，具体落实情况还要看各部委及地方政府后续出台的细则。

　　东莞市统筹水乡地区发展正式上升为省级战略

　　省政府日前正式印发《东莞水乡特色发展经济区建设工作方案》，东莞统筹水乡地区发展工作正式上升为省级战略。这是东莞首个晋级省级战略的“经济区”，也是广东首个以水乡特色为发展主题的省级战略“经济区”。《工作方案》对东莞水乡特色发展经济区的规划编制和政策创新两方面做了明确要求。其中，在规划编制上，将由省发改委牵头，会同东莞市政府编制东莞水乡特色发展经济区发展规划，包括总体规划和专项规划，并明确总体规划在今年6月底前由省发改委按程序报省政府审批，基础设施建设专项规划和水系专项规划在今年9月底前由东莞市政府按程序报省里审批。

　　东莞2013年基准地价将迎调整 市民可方便查询

　　近日，市政府采购网对东莞市2013年基准地价更新项目进行公开招标采购，招标范围包括对东莞市辖区范围内的约2465平方公里土地，按照商业、住宅和工业三类用途定级，进行基准地价更新。招标文件要求供应商根据东莞市的商业发展现状，对各商业路段进行详细的调查，划分商业路线价路段，选用合适的评估方法对商业路线价进行评估，并修正到设定条件下的价格，从而编制东莞市的商业路线价，要求建立不少于200条的商业路线价。供应商需要建立基于网格点基准地价的地价公示及查询系统软件，基准地价制作完成后，将对社会公布使用。这就意味着，一旦这一公示查询系统软件建好使用之后，广大市民都可以方便快捷地通过这个系统方便地查询到所关心地段的基准地价信息和相关图件了。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：节后首拍失利 寮步凫山地块难逃流拍厄运

　　春节后土地市场“首拍”上周进入交易环节，无奈寮步凫山村地块难逃流拍厄运，该地块面积约2.16万㎡，土地性质为商住用地，由于地块位置较偏，区域发展不成熟，以及地价偏高等原因让房企对该区域地块望而却步，寮步凫山村也成为流拍重灾区之重灾区。从2012年至今，凫山村推出的4宗地块全部流拍，地块本身条件不佳是流拍的主要原因，但是公积金新政、新“国五条”以及细则落地让房企对楼市产生悲观预期也让该区域土地市场恶化，寮步“流拍重灾区”的“恶名”不得不让房企们却步，毕竟控制风险是他们考虑的第一要素。

　　2、本周土地待拍信息：东坑坑美再推商住地 起拍楼面地价660元/㎡

　　近期“卖地”积极东坑市场将再有一宗商住地于本周五进入最后的交易环节，地块位于坑美村，出让面积约2.41万㎡，起始楼面地价为660元/㎡。据了解，该地块处在2011年东盈实业拿下的三宗连体地的包围中，邻近寒溪河，以横沥镇仅一河之隔。交通便利，位于南国一路旁，延伸可直达常平等镇区。

　　3、上周无最新土地出让公告

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：“国五条”细则落地或暂缓房企推货计划 上周仅一项目新增供应

　　上周东莞新增供应市场出现大幅度的下滑，东莞全市只有位于大岭山的新世纪·领居一个项目推出10套507-540㎡的独栋和58套365-412㎡的联排别墅产品，合计供应面积约2.85万㎡，环比下滑43%。节后，楼市成交量已稳步回升，但却不见开发商有大规模的推货动作。究其原因可能是与近期楼市调控政策频出有关，东莞“史上”最严公积金、楼市新政“国五条”以及细则落地都很大程度上让房企降低市场预期。小阳春降至，但是新一轮供应潮还没出现，房企推货计划是否“暂缓”将见分晓。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：成交量创节后新高 “国五条”细则落地楼市存忧

　　节后东莞楼市快速反弹，成交量连续两周大幅飙升，据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周住宅成交1621套，约15.97万㎡，环比分别上涨80%和75%;非住宅成交226套，约1.12万㎡，环比分别上涨36%和10%。住宅日均成交232套，创下节后反弹以来成交新高，从成交个盘来看，节前布局的项目成为成交主力。由于东莞公积金新政和“国五条”以及其细则都造成一定程度的观望情绪，节后开发商推货热情并不十分高涨，成交量快速恢复至节前水平无疑给东莞楼市再次带来信心。

　　2.2 住宅量价走势：量涨价跌 均价8092元/㎡跌6%

　　上周住宅成交量涨价跌，成交面积15.97万㎡，环比上涨75%;均价8092元/㎡，环比下跌6%。虽然推货进度跟不上，但是凤岗塘厦等节前布局的热售楼盘率先带领东莞楼市反弹，被压抑的刚需成为成交的主力。均价环比下降6%主要是因为凤岗永江花园香溪比重较大，其成交136套成为个盘成交排名榜首，全镇2.20万㎡占全市市场份额14%，7174元/㎡成为价格下滑的主要原因。

　　2.3 区域住宅成交：塘厦凤岗联袂领衔东莞楼市 4镇区过万全市均价仍跌6%

　　塘厦、凤岗再次强强联手，上周为东莞楼市奉献约4.96万㎡住宅成交量，约占全市比重31%，永江花园香溪、碧桂园天麓山、观澜碧桂园和水岸豪门纷纷跻身个盘排名前十以内。南城无缘排名前两位，以178套的签约量排名第三;常平和大朗分别位列第四和第五位，区域特征明显。均价方面，虽然有虎门、东城、松山湖和长安等4个镇区价格过万，但是未能带动全市价格上扬，反而在凤岗等镇区盘热销的情况下出现环比下滑。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：永江花园136套登榜首 泛深个盘前十占7席

　　2.6、楼盘活动：销售现场略显冷清 信鸿熙岸销售中心开放

　　上周东莞各楼盘活动仍以暖场活动为主，推货活动较少，以新品认筹居多。有新品认筹的项目主要有三个：分别是万科紫台16栋的新品、紫檀山238㎡的阔海美墅以及富恒浅水湾100-110㎡三房产品;部分项目即将拉开销售序幕，如新项目信鸿熙岸销售中心开发，东城万达广场样板房开发，推出36-59㎡的SOHO非毛坯产品。除此之外，丰泰旗山绿洲、大朗碧桂园以及滨江豪园等项目也在上周推出送演唱会门票、推荐单位、送家电等优惠活动等暖场活动。

　　3、新开工工程：城区项目节后首开工 东城新项目风景台别墅项目开建

　　在经过近一个月的沉寂后，东莞新开工市场迎来年后第一波的开工动作。上周共有两个项目取得开工许可证，合计住宅开工面积约18.76万㎡，非住宅面积约2.29万㎡。开工项目主要分布在城区，如位于南城区的香树丽舍二期产品在上周开建，开工类型涵盖了洋房、商铺和车库产品，合计开工面积约12.73万㎡;另一个城区开工项目是位于东城峰景高尔夫球场的风景台商住区，约有8.33万㎡的别墅产品已在上周取得开工许可证。

　　总结：

　　1、上周“国五条”新政细则落地，细则落地后首个股市交易日股票受重挫，房地产板块整体下跌超过7%，多个地产股跌停，恐慌情绪油然而生。其中“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”被认为最具“杀伤力”，有观点认为这将对二手房市场中的投机性需求产生抑制作用，可能会“误伤”一些有改善性住房需求的购房者;但也有观点认为抑制二手房交易的同时却会推高一手房价。

　　2、春节后土地市场“首拍”上周进入交易环节，无奈寮步凫山村地块难逃流拍厄运，主要由于地块位置较偏，区域发展不成熟，以及地价偏高等原因，寮步凫山村也成为流拍重灾区之重灾区。而近期“卖地”积极东坑市场将再有一宗商住地于本周五进入最后的交易环节，地块位于坑美村，出让面积约2.41万㎡，起始楼面地价为660元/㎡。

　　3、节后，楼市成交量已稳步回升，但却不见开发商有大规模的推货动作。上周全市仅大岭山的新世纪·领居推出10套507-540㎡的独栋和58套365-412㎡的联排别墅产品，合计供应面积约2.85万㎡，环比下滑43%。

　　4、节后东莞楼市快速反弹，成交量连续两周大幅飙升，上周住宅成交1621套，约15.97万㎡，环比分别上涨80%和75%;非住宅成交226套，约1.12万㎡，环比分别上涨36%和10%。住宅均价是环比唯一出现下降的，跌约6%，主要是因为凤岗永江花园香溪比重较大，全镇2.20万㎡占全市市场份额14%，7174元/㎡从而拉低全市均价。

　　5、上周东莞各楼盘活动仍以暖场活动为主，推货活动较少，以新品认筹居多。有新品认筹的项目主要有三个：分别是万科紫台16栋的新品、紫檀山238㎡的阔海美墅以及富恒浅水湾100-110㎡三房产品;部分项目即将拉开销售序幕，如新项目信鸿熙岸销售中心开发，东城万达广场样板房开发，推出36-59㎡的SOHO非毛坯产品等。

　　6、上周共有两个项目取得开工许可证，合计住宅开工面积约18.76万㎡，非住宅面积约2.29万㎡。