合富李兴旺：新国五条的出台是强调支持楼市刚性需求

合富辉煌东莞公司研究部副总监李兴旺先生

　　新国五条出台的背景是非常有针对性的。去年年底和今年前二个月楼价均出现了攀升的态势，同时去年全国70多个大中城市，房价上涨从30多个，一下子新增到50多个城市，中央对此是关注的，一方面是关注，一方面是担忧，这就是新政出台的背景，跟目前的市场形势有很大的关系。

　　国五条出台是国家楼市调控常态

　　从2011年到2012年中国经历了严格的调控，出台了限购限贷等政策，总体来说是维持前两年的调控政策。从市场的反应来看，目前已经适应了这种高强度的调控，开发商心理上有微小的波动，影响不会太大，总的来说我认为新政应该保持谨慎乐观的看法。

　　我研究新国五条新政，自己深刻的感受是，新国五条的出台更多的体现了中央对地方的放权，将更多的权力给到地方政府，让地方政府有更多的自主，因此很多的词语未限制得非常死，也不是一刀切，例如房价上涨过快的城市，省会城市或者是直辖市等等，因此给了东莞一定的空间，东莞既不属于一线城市，也不是省会城市，也不是直辖市、单列市，也不是房价上涨过快的城市，因此给了我们启发和展望。加上目前东莞的经济处于低迷的状态，只要不是中央或者是广东省政府强制性的要求，东莞不会出台更加严厉的地方调控措施。

　　我也谈谈我的猜想。回顾2012年，无论是限购的还是限价的城市，一旦限了就没有回头路的，之前大家都说东莞是比较务实的，也是相应国家号召的。近两年来经济低迷，东莞没有太大突破的情况下，2013东莞是否也会延续历年相应的号召，我认为应该打个问号。此时东莞出台限价政策会非常的谨慎，或者是不情愿，通过约谈或者是签约价格的调整解决，不会主动和积极的相应。广东省政府对于如何界定城市的标准是有关的，是否会以GDP增长的幅度来决定，还是一刀切，例如8000元/平方米以上的城市全部限价，要看具体的差别因素。

　　开发商应适应政策主流多开发刚性需求产品

　　新国五条是中央对调控的针对性，一直强调支持刚性需求，打击投资和投机。新政还是从二套房开始调控，例如利率等等，说明中央调控的主调是支持刚需，打击投机和投资的需求。开发商应该适应政策的主流，多开发刚性需求的产品，保证利润和风险的情况下，适当的减少大户型的开发。近期做了一些新的项目，前期都是规划了一些大户型的产品。

　　中心区的价格已经比较高了，对于经济实力不太强的购房者而言，可以考虑偏一些的房源或者是价格低的房源，实事求是根据自己的资金情况决定是否要购买。从长远来看，东莞的房价是上涨的，目前的阶段，购房者不要认为房价会下跌的，这是不可能的事情。无论是土地成本还是建安成本以及物价上涨的因素来说，房价上涨的趋势是确定的，只不过是上涨多还是少的问题。