东莞楼市一季度碧桂园成大赢家 万科中信保利收获颇丰

　　2013年第一季度东莞楼市总结报告(尝鲜版)

　　整体供求：一季度“量增价稳”，成交增85%，房价涨1%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年第一季度东莞一手住宅网签面积约149.5万平方米，创历史最高，同比增幅高达85%。均价约8547元/平方米，同比微涨1%。2013年第一季度东莞楼市整体销售形势为“量增价稳”，成交量大增，价格整体平稳。

　　一手住宅新增供应面积约88.7万平方米，同比增加25%，供应量创自2007年以来历史同期第二低值。2012年出乎意料的销售形势大好，使不少项目供应节奏跟不上，出现“断货”的局面。随着开发商工程进度的加快，预计4-5月份将出现供应小高峰，楼市供不应求的局面将会大大改观。

　　一手住宅网签金额高达128亿元，同比大幅增加87%，一定程度说明一季度开发商奖金回笼较为顺利和丰厚，支撑了一季度房价“稳中微涨”的态势。由于销售形势持续旺盛，新品供应节奏滞后，开发商在第一季度收回了优惠折扣，部分项目呈现小幅上涨。

　　月度供求：东莞已持续11个月旺销，房价稳中微涨

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，自2012年5月后，东莞楼市驶入月销50万平方米以上轨道(春节月除外)，截至2013年3月已经持续长达11个月的旺销。一方面由于政策持续稳定，楼市预期得到长时间稳定;另一方面由于开发商积极出击，顺应政策及市场需求主推刚需产品，保持理性价格“以价换量”，累积刚需得以释放。

　　楼盘TOP10：一线品牌房企楼盘抢占九席

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，一手住宅销售金额前十名楼盘中，一线品牌开发商占九席之多，包括万科、中信、保利、碧桂园等。从热销的区域来看，主要集中于市区及临深圳片区，如南城占两席，塘厦占三席，虎门占两席，厚街占两席，松山湖占一席。从经济来看，主要分布于一线经济强镇。

　　房企TOP10：一线品牌房企占六席

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，一手住宅销售金额前十名房企中，一线品牌房企占六席，包括万科、中信、保利、碧桂园等。近两年，众多一线品牌房企“抢滩”东莞，一定程度说明东莞城市发展被长期看好。其中碧桂园、保利和万达等开发商强势入莞，发展势头迅猛。东莞本土房企受到了空前的挑战，市场份额大幅缩减。

　　区域情况：热销主要集中于市区及临深圳片区

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，塘厦镇以25.3万平方米的销售量首次位列全市榜首，远远超出长期销冠的南城区约6万平方米。从前十名区域来看，主要集中于市区及临深片区。其中四大城区已有三个城区入列，临深片区的塘厦和凤岗入列，深圳客活跃较多的松山湖、黄江和常平入列。2013年‘广、深’继续严格限购，对于未限购的东莞楼市成交而言是重大利好，周边城市限购挤压出的部分购买力将流入东莞，支撑了东莞楼市的成交量和房价。

　　低库存支撑房价稳中微涨

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2013年3月底，东莞一手住宅库存面积仅427万平方米，创下自2012年9月后，连续6个月的走低。按照2012年月均50万平方米的消化速度计算，消化427万平方米库存只需要8个多月。当前楼市库存水平基本回到了2010年上半年的宽松水平，房价受到支撑，最终导致东莞房价在过去半年以来呈现稳中微涨的态势。

　　户型供应：刚需产品70-120平方米供应比重达七成，创历史最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年第一季度全市一手住宅新增供应约7214套，其中71-100平方米户型供应约4112套，比重高达57%，比去年增加了10个百分点，创历史最高;101-120平方米户型供应约855套，比重约12%，去往年基本相当;71-120平方米户型累计供应约4967套，比重高达69%，创历史最高。

　　70平方米以下户型供应仅299套，比重仅4%，创历史最低;141平方米以上大户型供应约1448套，比重仍然达20%。

　　当前楼市政策“支持刚需，打击投资投机”，开发商迎合了政策要求及市场需求，71-120平方米以首次置业为主的户型供应得到了大幅增加。70平方米以下户型以公寓产品为主，需求以投资性需求为主，销售遇到一定困境，市场也相应减少了此类产品的供应;值得一提的是，以大户型洋房及别墅产品为主导的141平方米以产品，供应比重仍然达到了20%，与往年基本相当，在当前的政策环境下141平方米以上大户型应谨慎开发。

　　户型销售：71-100平方米户型供求两旺

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年第一季度供求两旺的户型为71-100平方米，新增供应约4112套，销售约6729套，供求量整体比重均超过五成，此面积段迎合了政策要求，也是当前市场需求主流，是开发风险最小的产品，可以大胆开发。其中，91-100平方米是供求最旺户型，供求量均超过2000套。相对而言，131-140平方米和161-180平方米处于一定程度的供不应求，供应缺口较大。由于161平方米以上大户型市场整体需求容量有限，故此类产品的开发量应谨慎控制。