土地季报：东莞第一季度商住地供应陷入短暂低迷

　　回忆2012年下半年楼市的一波反弹行情，尝在心中的甜头仍在，开发商在这一年收金满满，激发了对后市的市场走势充满乐观心态。进入2013年市场延续去年年底的热销行情，楼市成交仍保持一定的热度。市场的快速回暖和房价难以抑制的反弹趋势招致调控再次收紧的信号。春节过后，全国多个城市公积金政策收紧，随后，“新国五条”、“新国五条”细则以及地方的细则落实措施相继出台，一定程度上给市场泼了冷水。但作为三四线城市的东莞向来受政策大势所影响甚微，本季度的土地供需比去年同期大幅上涨。

　　正值年初，国土部门储备土地资源不足，推地节奏也明显放缓，供应和成交地块以招商引资的产业工业用地为主，商住地市场表现平淡，但与去年同期相比，市场表现出一定的热度。1月东莞土地市场成交3宗商住地，随之2月进入春节楼市淡季，仅成交2宗商住地，市场陷入短暂的低迷。随着节后工作的恢复，3月土地市场迅速走出低迷，成交5宗商住地。从第一季度的成交表现来看，市场的冷热不一。本季度颇有看点的地块较多，个别地块还拍出出乎市场意料的楼面地价，如洪梅的一宗商住地曾两度遭流拍，再次出让被11家企业疯抢至71轮以溢价135%的1.51亿元被中熙地产收入囊中，折合楼面地价1839元/㎡。这透露出望洪板块价值将会重塑，片区土地升值潜力大大提升，也印证了城际轻轨带来的土地升值。另一宗是位于大岭山镇金桔村一宗商住地，吸引多家企业参与竞拍，经过49轮争夺，最终深圳市龙光投资顾问有限公司以溢价率82%的1.62亿元斩获，折合楼面地价2733元/㎡，仅次于2009年大岭山高价地价。这些热门地块拍出的地价令市场大跌眼镜。此外，市场颇为关注的虎门镇金洲村地块同样受到多家企业的追逐，最终佳兆业以4.5亿元斩获。

　　从土地的供应情况来看，2013年第一季度东莞共供应32宗地块，面积合计132.01万㎡，按面积环比下降24.13%，同比上升93.88%。其中，商住地供应11宗，面积合计26.64万㎡，按面积环比下降52.52%，同比上升60.18%。本季度土地供应以工业用地为主，占总面积的75.74%。从区域分布来看，供应地块全是镇区地块，契合“城镇化”热点，二三线镇区借机盘活更多土地将成为未来趋势，也将会搅活这些片区房地产发展。

　　从土地成交的情况来看，2013年第1季度东莞土地共成交30宗，面积合计163.38万㎡，按面积环比上升52.45%，同比上升98.49%。整体土地市场成交的大幅上涨，得益于工业地块的放量成交。而本季度商住成交10宗，面积合计18.85万㎡，按面积环比下降60.77%，同比上升44.12%。商住地成交金额10.65亿元，环比下降51.35%，同比上升49.30%。与去年第四季度相比，2013年第1季度的商住地收金明显下降，但与去年同比相比，商住地收金大幅上涨。此外，商业地块成交2宗，其中万科地产以3.82亿元拿下莞城一宗商服用地。作为住宅龙头万科地产也开始着手试水商业地产，首次在东莞开发城市综合体——万科广场商铺成交均价达到48000元/㎡，尝到甜头。继长安万科广场、南城万科大厦、松山湖万科生活广场后，万科再拿下莞城一宗商业地块，企图扩张商业版图，也显露出万科将进军商业地产的战略布局。