土地季报：东莞第一季度商住地供应陷入短暂低迷

　　从2008年以来东莞每个季度的商住地用地供需比走势来看，商住的供需比整体以平稳为主，仅有个别季度出现供应大幅放量，导致供需失衡。2008年正值金融危机，市场经济萧条，政府财政吃紧，加快土地的供应量，而市场环境的低迷导致开发商对房地产后市走势不乐观，走货缓慢，资金吃紧，谨慎拿地，导致2008年第三季度供需严重失衡。2009年-2010年，市场环境好转，供需比回归合理的平衡关系。2011年，正值房地产调控空前严厉，广深限购直接使得部分外来开发商布局东莞，东莞国土部门借机加大土地供应量，再加上2011年东莞经济增速开始放缓，需要通过拍卖土地来弥补财政收入，供应大于需求。2012年，楼市一片火热，开发商量地出价，市场各方趋于回归理性，土地的供求关系维持合理的平衡关系，2013年第1季度，除了寮步供应的两宗商住地流拍，其余地块均能顺利交易，市场延续供求合理的平衡关系。

　　商住混合用地成交集中在二三线镇区。

　　2013年1季度商住用地成交结构分解图：

　　2012年3季度，东莞全市只有7个区域有商住用地成交，成交面积18.85万㎡;其中一线片区商住用地成交面积3.39万㎡，占据全市的17.99%;二线片区有凤岗、大岭山和樟木头合计成交面积6.42万㎡，占比34.06%，三线片区有东坑、洪梅和桥头合计成交9.04万㎡，本季度二三线镇区表现相当抢眼，合计占比达82%，这也反映未来东莞土地交易热点将会趋于热门的镇区。

　　随着城区的房地产开发日趋成熟，土地资源显得日益紧张，可开发的土地逐渐稀有，未来城区的地块更多以三旧改造的形式出让，但这种操作方式拿地成本较高，再加上楼盘林立，竞争十分激烈，使得镇区的市场追随者日益增多，买方资金越多越多注入镇区土地市场，主要集中几种类型镇区：其一，以虎门、长安等经济发达为首的区域，存在巨大的购买力，仍是众多开发商布局的重点地域;其二，经济发展处于中上发展水平，地理位置特殊的区域，如塘厦、凤岗，深圳客的直接外溢为这部分区域带来巨大的消费群体;其三，经济发展相对落后，但拥有政府规划利好的东部水乡片区将成为市场的后起之秀，如沙田、洪梅等，通过外拓周边镇区需求以及和广州深圳的直接对接，带来的辐射效应。