土地季报：东莞第一季度商住地供应陷入短暂低迷

　　从成交价格与溢价率来看，今年第1季度商住地成交楼面地价为2308元/㎡，环比上升7.61%，同比上升26.80%。商住地楼面地价走高，归功于个别地块的综合素质佳，出现大幅溢价成交。本季度商住地成交整体溢价率为38%，溢价成交和底价成交各平分秋色，整体溢价水平高于去年同期。

　　随着城区的房地产开发日趋成熟，土地资源显得日益紧张，可开发的土地逐渐稀有，未来城区的地块更多以三旧改造的形式出让，但这种操作方式拿地成本较高，再加上楼盘林立，竞争十分激烈，使得镇区的市场追随者日益增多，买方资金越多越多注入镇区土地市场，主要集中几种类型镇区：其一，以虎门、长安等经济发达为首的区域，存在巨大的购买力，仍是众多开发商布局的重点地域;其二，经济发展处于中上发展水平，地理位置特殊的区域，如塘厦、凤岗，深圳客的直接外溢为这部分区域带来巨大的消费群体;其三，经济发展相对落后，但拥有政府规划利好的东部水乡片区将成为市场的后起之秀，如沙田、洪梅等，通过外拓周边镇区需求以及和广州深圳的直接对接，带来的辐射效应。

　　镇区的推动节奏明显快于城区，并且频繁出现热点地块，本季度镇区地块大唱主角，不少企业纷纷转战镇区市场，预计未来土地交易热点趋向镇区化，主要有如下几个原因：其一，尽管镇区的房地产开发热度及成熟度比不上城区，但镇区尤其三线镇区的土地资源十分丰富，拿地成本相对低廉，可有效控制开发成本;其二，城际轨道交通的同城化将会直接推动镇区的交通、基础设施的进一步完善，从而带来土地升值的预期，开发商信心十足;其三，城区房价高企，直接外流部分需求到镇区，再加上东莞各镇“各自为政”的特点尤为突出，消费的区域性带来的客户资源累积。

　　去年同期，外来品牌开发商集体失约，本土中小开发商屡屡斩获。而今年第一度，从开发商拿地的背景来看，市场再现外来品牌开发商身影，尤其一些热点地块大多被外来房企斩获。

　　纵观这些年开发商拿地的特点来看，外来开发商拿地习惯形成滚动开发的模式，而本土的中小开发商更多是一种短期储备土地资源待后期开发。不少外来开发商通过在东莞深耕多年，熟悉整体市场，选择迅速扩张策略，布局不同的镇区，更为考验开发商后期操作项目的能力，需要更为熟知不同片区的客户属性，而本土中小房企往往青睐于自身熟悉的区域拿地，一方面与政府各界的合作关系，另一方面，与自身操作项目经验以及对抗风险能力有关，不敢贸然布局陌生区域。这也反映出，外来开发商的资金实力要比本土开发商更胜一筹，对抗风险能力也要强于本土房企。