土地季报：东莞第一季度商住地供应陷入短暂低迷

　　镇中心地块价值凸显，时隔两年以溢价135%风光出嫁。

　　该地块处于洪梅镇中心区的黄金地段，位于洪梅汽车站对面，与迎宾大道和洪金南路相邻，通过迎宾大道到达洪梅的交通主干道洪梅大桥，可畅达洪梅其它地方及望牛墩等镇区。同时广深沿江高速也近在咫尺，到达广州、深圳十分方便快捷。而位于地块约3公里多就是规划的望洪枢纽站，为穗莞深城际铁路、莞惠城际铁路、东莞市域轨道R 1线的接驳换乘站，从洪梅出发可通过两条城轨到达广州白云机场、深圳机场、东莞市区、惠州市等地，届时会带来大量人流、车流、物流，这也使得周边地块价值大大提升，也是本地块能吸引众多有远见的开发商虎视眈眈的重要原因。此外，周边有洪梅医院、洪梅中学、洪梅文化体育广场、洪梅图书馆，医疗、教育、文化等基础设施一应具备，生活氛围浓郁。依傍于镇区日臻完善的交通和基础配套，镇中心地块价值日益凸显。曾两度流拍地块再次出让受到多家企业追捧，最终拍出1839元/㎡的楼面地价记录，创下洪梅乃至中堂、麻涌、望牛墩临镇区的商住地成交记录，仅次于钜隆地产于2011年在麻涌拿下的1999元/㎡，可谓出乎于市场的意外。更令人想不透的是，2011年该地块的出让价仅为8050万元，却两度无人问津惨遭流拍。本次地块自愿降低1610万元的身价，以6440万元的起步价出售，却招来11家企业疯抢，最终以溢价率135%的1.51亿元风光出嫁，可谓扬眉吐气，打破过往洪梅出让土地无人问津的沉寂窘境，开启水乡片区的新里程。

　　时隔两年的拍卖结局截然相反，究其原因：其一， 2011年作为房地产史上调控最为严厉的一年，市场环境十分不容乐观，洪梅作为东莞的落后镇区，房地产发展一直不温不火，市场容量十分有限，开发商出于开发风险考虑，不敢轻易布局三线落后镇区。其二，位于同片区的洪梅雍景家园和丰泽园经过近两年的走货，目前均处于尾盘阶段。再加上去年的市场一路走好，不少开发商的资金链有效缓解，拿地时机相对成熟，激发不少开发商布局的野心。其三，水乡片区一体化的利好信号，未来水乡片区的楼盘升值潜力空间大，开发商看好片区未来价值和市场预期，望洪版块价值将得到重塑，开发商信心十足。

　　目前洪梅当地楼市吸纳量有限，楼盘去货速度缓慢。

　　从2009年至2012年之间，洪梅镇每年的消化量仅为3.36万㎡，排名各镇区第28名，消化量十分有限。一方面洪梅经济发展水平落后，当地的购房需求十分弱，另一方面洪梅镇本身的商品房供应不足。而在售的雍景家园和丰泽园的去货速度缓慢，当地楼市吸纳量有限，未来洪梅镇区的购房需求依托镇区本身的基础设施进一步完善，防止需求外流、产业转型升级带来的高端人群以及独特的地缘优势与广州对接，能带来的辐射效应。根据雍景家园和丰泽园两个项目的成交均价在4500元/㎡左右，按照1839元/㎡的楼面地价要获得利润实在凤毛麟角，预计该项目将会改变洪梅以往产品档次低端、价格低廉的格局，打造成洪梅较为高端的高层住宅。