土地季报：东莞第一季度商住地供应陷入短暂低迷

　　东坑十年土地市场，本土开发商独步天下。

　　从2003-2013年，十年间东坑镇挂牌交易成功成交的商住地共有22宗，占地面积达36.31万㎡，其中本土开发商拿地17宗，个人拿地4宗，外来开发商拿地仅1宗，多年来东坑土地市场本土开发商独步天下。东坑房价并不高，从2008年至今，房价一直在4000-6000元/㎡间徘徊，再加上当地消费能力偏弱，开发周期延长导致项目回款缓慢，并不受外来开发商青睐。

　　东坑楼市目前存量房短缺，2013年多盘混战告别沉寂。

　　据东莞中原研究部数据显示，截止到2月28日，东坑房地产市场在售楼盘可售住宅套数仅214套，可售面积为20151㎡，其中东裕广场仅余一套尾货，其余皆为皇家公馆库存，主要产品是89㎡、100㎡的三房洋房单位。东坑楼市多年来一直很沉寂，2010-2011年间甚至出现断供现象，皇家公馆在此一盘独大，尽管如此，东坑楼市消化力孱弱，皇家公馆去化缓慢，从2008年至今，共消化了1089套洋房，面积总计103399㎡。

　　皇家公馆目前在售均价5500元/㎡左右，相对当年该地块的楼面地价943元/㎡来说，获利空间较大。东盈实业在东坑坑美村所拿四宗商住地楼面地价都仅在650元/㎡左右。相对其他镇区，东坑镇较低廉的拿地成本，稳定的楼市成交价，吸引了不少开发商在此发展。

　　2013年东坑将有多盘酝酿入市。据了解，皇家公馆2013年将有新品加推，目前三期正在赶工当中。金达地产2013年在东坑也有两个项目在建，其中一个为锦绣豪园，1月31日又在东坑井美村拿下一宗1.19万㎡的商住商服地块。恒和地产的皇家御景华府、星辉地产的金坑家园也预计在2013年上市。如久旱初霖，这些新盘将深度激发东坑区域内的刚需购房热情，但庞大的供应量也会给各家开发商出货带来不小压力。

　　5、东魅地产拿下自家门口地块，继续深耕凤岗。

　　2013年3月13日上午，编号2013WG008、编号2013WG009两宗商住地进入拍卖阶段。地块位于凤岗镇黄洞村玉泉路与东深二路交汇处，东魅房地产有限公司就在两宗地块附近，毫无疑问，东魅地产将两宗在自家门口的地块收入囊中，两地块占地面积分别是7108㎡、9659㎡，分别以底价2616万元和高于底价100万的3461万元成交，容积率均为2，折合楼面地价分别是1840元/㎡、1792元/㎡。

　　东魅地产拿下自家门口两宗商住地，继续深耕凤岗。

　　由于两宗地块占地面积偏小，且分割拍卖，不利于后期开发操作项目，故其他开发商对这两宗占地面积均不到1万㎡的地块提不起兴趣，但东魅地产并不会放过这块就在自家门口的土地归于门下、扩大版图的良好机会。地块位于凤岗玉泉路与东深二路交汇处，距离凤岗镇中心较远，又不靠近深圳边缘地带，附近有米亚厂、嘉宝厂等工厂，居住氛围不成熟，这两宗商住地更多是凤岗政府为满足工业片区的住宅需求而有意规划的。据了解，地块将会是东魅蓝山郡二期的后续产品，两宗地块平均1812元/㎡的楼面地价相对合理，未来将开发成酒店、住宅小高层等产品，不需要配套地下车位，可控制开发成本。目前在售的东魅蓝山珺洋房成交均价为5500元/㎡，由此可见地块仍存在较大的获利空间。