新国五条公积金新政影响小 东莞楼市一季度成交旺

　　继2012年东莞楼市成交量创出历史新高后，2013年第一季度东莞新建商品房市场成交也创出了历史新高。据东莞中原研究部的数据统计显示，今年第一季度商品房整体成交量达到164万平米，其中住宅成交151万平米，同比增幅高达86%，住宅均价8600元/平米，同比增长0.39%，基本持平;新增供应94万平米，同比增长34%。

　　今年第一季度，政策面是不平静的，春节前东莞出台公积金新政，2月20日以来中央新国五条、一线城市执行细则的相继出台，一度给市场带来一些迷茫和纠结。东莞中原研究部也相继对这两个新政作出了解读和分析，其中观点很明确，公积金新政不是对市场进行调控，而是自身余额不足、全国公积金准备入市以及个人贷款逾期率上升等等原因导致需要进行提高门槛，规范管理;对市场的影响观点是东莞市场已经在去年提前消化，很多开发商早早已经建议购房客户选择商业贷款，而购房客户在商贷上的首付和月供增加等问题上，市场都会顺应进行对冲，最终使得客户能够入市。而新国五条我们认为调控的目的不是为了打压市场，而是为了稳定市场预期，因为去年年底开始市场向上的预期很强烈，不加以调控稳定，会造成2013年卖方的过于乐观，买房的过于着急入市。同时，调控的对象很明确主要针对一线城市，而不是针对东莞这类的二三线城市。

　　因此，虽然今年第一季度的政策面不平静，但综合评估对东莞市场的影响实在是非常有限。我们认为，这些政策无法改变目前的市场预期，因为经济的触底回升、股市的绝地反弹、货币持续超发引发的货币贬值预期非常强烈、刚性需求非常旺盛等等，都使得客户今年入市的信心和意愿都很强，对东莞房价的接受度也很高;我们认为，只要东莞保持充足的供应量，开发商能维持2012年心态和做法，2013年的东莞楼市仍然是一个高成交量，价格平稳的格局，这也是政府希望达到的一种健康平稳的发展态势。

　　2013年第一季度东莞楼市成交数据已经出炉，我们看看通过数据分析总结后对市场有哪些启发的地方。

　　首先，成交量创出历史新高，同比增幅超过八成。意味着市场需求很强劲，开发商的推货量和定价也比较配合;同时，也说明了政策调控对东莞市场的影响甚微。

　　其次，第一季度需求是很强劲，但可以看出开发商仍然比较谨慎和有点观望，这样的成交情况给到我们的启发是开发商的推盘还可以再积极些，再快些。

　　再者，我们通过监测3月份开盘的10个典型项目，可以发现在100-200套的推盘量下，销售率大部分还是可以去到八成以上的，同时我们也监测到开盘前的认筹情况还是比较理想，开盘现场的人气也比较足，在传统的3月份能出现这样的情况其实已经反映了市场上客户买房的意愿是比较强的，对价格的接受度也是比较高的。

　　第四，通过成交的物业类型分析，我们发现小户型公寓项目成交放量明显，同比增长3倍有多;同时发现一些办公用途的公寓物业同样受到投资者的青睐;关联到去年小户型公寓的成交情况以及未来的开发情况，可以认为东莞小户型公寓市场正在复苏，市场投资需求也开始重新活跃。另外，我们可以看到商铺的成交面积出现小幅回落，但成交套数则录的同比两倍多的增长，这同样说明了投资需求非常活跃，只是在投资的产品选择上更青睐于低总价的物业，也可以看出很多非专业的投资客出于货币贬值预期而出手投资商铺物业。