清明不买房楼市供求偏冷 东莞市场保持向好势头

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2013.4.1-4.7)商品房成交面积11.52万㎡，环比下降40.09%，同比上升48.70%。本周商品房成交套数1153套，环比下降39.73%，同比上升61.03%;成交金额10.38亿元。

　　本周住宅成交面积10.81万㎡，环比下降40.51%，同比上升60.14%;成交套数1055套，环比下降37.31%，同比上升75.54%;成交金额9.19亿元。本周非住宅成交套数98套，成交面积0.71万㎡，金额1.19亿元，成交均价16708元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8502元/㎡，环比下降0.65%，同比下降12.21%。其中普通洋房成交均价为7534元/㎡，高端洋房均价为10086元/㎡，豪宅洋房均价为10553元/㎡，公寓均价为9262元/㎡，别墅均价为14168元/㎡。

　　受清明假期影响，本周供应持续萎缩，中高端产品入市增多。

　　本周正值清明假期，新增供应持续回落。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有8个项目新增供应，比上周5个项目增加3个，但供应面积合计7.69万㎡，环比上周下降52.07%，下滑至近5周以来新增供应的最低位。一方面，正值清明假期，大量新莞人返乡拜祭先人，暂时搁置购房计划，另一方面，清明不是好的营销节点，开发商已在节前抢跑，释放一轮需求。随着清明节日的到来，再加上连日来的阴雨天气，客户看房热情不高，现场来访量迅速下降，开发商顺势暂缓推货节奏。进入3月以来，市场供应明显放量，连续三周的供应爆发增长后，上周新增供应开始回落，本周供应持续萎缩，最根本原因在于推货节点的安排和开发商的推货心态。3月，楼市工作已全面进入正轨，开发商也开始启动全年的推售策略，多个项目集中开盘面市，市场迎来一波暖春行情。但从供需关系来看，3月的住宅供需比为0.8，反映了供应小于需求，一方面购房需求依旧旺盛，而部分项目因工程进度未能及时上市对接市场需求，导致整体供应偏紧，另一方面，3月政策环境波动性较大，开发商未能完全准确把握后市走势，推货仍有所保留。

　　从供应的产品结构来看，中高端产品入市意愿加剧。本周东莞楼市供应以80-100㎡的刚需洋房为主，合计供应233套，占比47%。120㎡以上的洋房供应60套和3个项目供应别墅64套，合计占比23.43%，中高档洋房和别墅入市增多。在刚需占据绝对主流的市场中，改善需求呈间歇性释放，开发商顺势加大各类产品的供应，以对接市场的空白点。开年以来，镇区别墅项目陆陆续续上市，别墅供应比去年同期明显增长，其中不乏一些全新项目，如观澜高尔夫花园、粤丰江畔豪庭、大步花园等，反映宏观经济企稳复苏、宽松的货币政策引起的货币贬值，使得部分资金流向保值的高端产品，开发商也试图通过加推少量产品刺探市场需求。

　　本周住宅成交出现节日性平稳回落，整体市场保持向好势头。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积10.81万㎡，环比下降40.51%，同比上升60.14%，跌至近6周以来的低位。住宅成交1055套，日均成交150套，在刚性需求充分释放、改善需求间歇释放和投资需求渐复苏的共同作用下，整体市场仍保持中位的成交水平。进入3月以来，市场迅速恢复至去年第四季度的成交热度，以周为阶梯，连续4周成交走高，本周住宅成交出现节日性的平稳回落。而对比去年清明假期同期，今年清明期间东莞住宅签约300套，同比去年增长97.37%，签约面积2.98万㎡，同比去年增长76.61%，反映整体市场好于去年同期。本周东莞住宅有138个成交记录，比上周169个减少31个，整体成交下滑至近6周的低位，一方面，正值清明节日，大量新莞人返乡拜祭，而东莞本地人向来有“清明不买房”的习俗，暂时搁置购房计划。清明向来不是楼市营销的好节点，基本无项目推出相应的营销推广和推货活动，本周楼盘活动寥寥无几，开发商暂时放缓推盘节奏。另一方面，近段时间鲜见全新项目入市，供应偏紧，房源选择十分紧俏，市场供应未能及时跟进对接旺盛的购房需求，使得部分购房者或在等待五一入市。整体而言，尽管受清明节日影响，市场成交出现较大幅度回落，但仍保持较好的成交水平，整体市场维持向好势头。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8502元/㎡，环比下降0.65%，同比下降12.21%。从本周的141个住宅成交记录中，成交价格上升的有58个，价格下跌的62个，涨跌互补，价格下跌项目略高于价格上升项目。本周住宅均价出现微小回调，主要是价格下调项目成交突出，如成交前三甲的北大资源.御湾79套、鼎盛中环61套和名流印象花园44套，成交价格均出现微微下调。

　　本周市场集中度略有走高，热门区域的热点项目持续引领市场。

　　从市场集中度来看，本周东莞住宅成交前20名的共成交629套，占总比的60%，而上周成交前20名的前20名的占比也达到56%，本周市场集中度略有走高，反映出当前楼市仍靠热销项目支撑，品牌房企已全力出击，仍有部分房企在刺探市场。热门区域的热点项目持续引领市场，本周热销项目成交主要如下几个特点：其一，城区刚需盘市场关注度较高，走货良好。城区作为房地产交易的热门区域，但刚需产品供应日益紧张，今年来只有北大资源.御湾、富恒浅水湾、新世纪星城等项目有供应120㎡以下的洋房，客户可选择的房源狭窄，议价空间十分有限。个别项目如北大资源御湾市场关注较高，价格定价合理，走货良好，本周签约179套，荣登住宅排行榜第一。其二，临深片区项目受深圳客追捧，出货相对理想，如凤岗的名流印象花园90%的成交来自深圳客，本周签约44套，排名住宅销售排行第三，塘厦的观澜碧桂园本周签约40套洋房。其三，个别项目为突围销售对自身产品进行重新包装定位和价格调整，如中惠卡丽兰开盘后的几个月一直陷入只成交4套的困局。开年后，该项目打出“首付10万起、5万抵10万”的折扣优惠活动，同时也下调部分价格，本周项目签约27套，跻身住宅排行榜前10名，成交均价11369元/㎡，环比下降11.19%，价格下调幅度大，效果显著。

　　北京二套房首付提高至七成，大势进入调整阶段。

　　3月初国五条细则出台后，地产股经历了罕见的跌停潮，而后地方细则的微妙措辞带来了地产板块的逐渐复苏，如今北京再出调控措施，二套房首付提高至7成，再次冲击地产股，大势进入调整阶段，一线城市仍是调控的主力对象。当前调控政策在倾向保护刚需自住的合理购房需求，对带有投资目的的改善等需求持续加码。地产调控不断加码，市场已早有预期，开发商对政策的消化力和应对策略在逐步加强。而东莞市场向来平稳，受大势影响甚微，多数房企仍能保持原来的推盘节奏，购房者在多次调控中对政策的看待也越加理性，东莞市场出现恐慌性入市和观望的现象较少。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：(无)

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2013.4.1-4.7)商品房成交面积11.52万㎡，环比下降40.09%，同比上升48.70%。本周商品房成交套数1153套，环比下降39.73%，同比上升61.03%;成交金额10.38亿元。

　　本周住宅成交面积10.81万㎡，环比下降40.51%，同比上升60.14%;成交套数1055套，环比下降37.31%，同比上升75.54%;成交金额9.19亿元，成交均价为8502元/㎡，环比下降0.65%，同比下降12.21%。

　　本周非住宅成交套数98套，成交面积0.71万㎡，金额1.19亿元，成交均价16708元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2013.4.1-4.7)住宅成交1055套，成交面积10.81万㎡，成交均价为8502元/㎡，环比下降0.65%，同比下降12.21%。本周住宅中位数价格为7291元/㎡，环比上周7274元/㎡上升0.24%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1055套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有31套，占比2.94%;成交价格在5000-6000元/㎡共有136套，占比12.89%;成交价格在6000-7000元/㎡共有193套，占比18.29%;成交价格在7000-8000元/㎡共有247套，占比23.41%;成交价格在8000-9000元/㎡共有185套，占比17.54%;成交价格在9000-10000元/㎡共有101套，占比9.57%;成交价格在10000元/㎡以上共有162套，占比15.36%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1055套，成交面积10.81万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有29个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有万江、凤岗、厚街等9个镇区，成交套数在10-40套的有黄江、常平、长安等10个镇区，成交套数在10套以下的有石龙、清溪、谢岗等10个镇区。其中排在前列的镇街有万江211套、凤岗89套和厚街86套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、沙田、长安等4个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有虎门、寮步、厚街等8个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有东城、万江、中堂等12个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有东坑、望牛墩、横沥等5镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

　　商铺成交项目一览(前10)：

　　写字楼成交项目一览(全部)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　9、开工信息：

　　本周开工项目信息: