中原地产：六月第四周东莞楼市回顾(6.22-6.28)

一、一周楼市观察

进入6月下旬，本周东莞市商品房成交面14.38万㎡，环比下降6.90%，同比上升159.13%，合共1289套，日均成交184套，与前一周相比有所收缩。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，上周全市普通住宅成交前十名的市场集中度高达34%，环比下降7个百分点，其中城区就占据4席，可见楼盘销售分化依然明显；此外，城区的南城、东城、万江、莞城、松山湖五区成交面积占全市总面积的40%，其中万科松山湖1号·虹溪诺雅继续以成交30套5631㎡的销量领跑全市，说明在当前市场热点少的情况下，品质好的明星楼盘深受高端人群的追捧，进而持续畅销。

本周东莞市普通住宅均价为6433元/㎡，与前一周基本持平。本周城区成交的面积比例略有回落，从前一周的48%下降到40%，但仍然保持一定的高位水平；更重要的是，本周大部分楼盘价格经过前期的及时调整之后，本周价格波动趋缓，并且成交有所收缩，例如帝景湾、虎门1号三期、翡翠山湖二期、凤凰·花园城二期等虽然价格较前一周有10%以上的增长，但成交却并无多大起色，因此对价格的提升作用自然乏力；与此相反，部分价格平平的镇区楼盘，如东田丽园五期、城东世家、三正财富新地都出现了价格微幅下调，并且成交也相对活跃，所以与价格攀升的楼盘对冲后，全市均价上升的势头得到抑制。

本周全市成交别墅67套，成交面积20721㎡，与前一周相比增长39.2%，其中世纪城·国际公馆·香谢里、蓝山锦湾二期、卓越·蔚蓝城邦，分别以24套、7套、7套的销售量排名前三甲，可见进入6月份的第四周，虽然东莞别墅市场存量继续放大到66.43万㎡，合共1796套，但成交量也随之得到大幅提升，仍然赢得高端置业人士的青睐。

本周全国楼市被炒得沸沸扬扬的新闻是国土资源部公布地价所占楼房成本比例的结果，据悉，此次调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型，目前在中国地价占房价15%-30%，平均是23.2%，远远低于发达国家的水平，所以地价并不是推动房价不断攀升的首要因素；但针对这一串单调而缺少深度的数据，不少房地产学界人士表示，此举的现实意义有限，毕竟土地出让收入历来是地方财政的重要来源，政府一直以来都遮遮掩掩，而房地产的真实成本却是房地产商十分忌讳的话题，不可能把地价、建安工程费、税费、推广费等简单累积相加就可以清清楚楚的，此外全国有大大小小几千家开发商，全国房地产市场相比欧美发达国家，市场开发集中度很低，并且地区发展极度不平衡，差异性大，因此也很难通过简单的抽样调查，就可以得出令人信服的结论。

一周楼市资讯

1、宏观经济

世行称今年全球经济或负增长2.9%

6月22日，世界银行在韩国首尔发表《2009年全球发展金融》报告说，受国际金融危机影响，今年世界经济将负增长2.9%，发展中经济体的经济增长率仅为1.2%，远低于去年的5.9%和2007年的8.1%；报告预计，如果不包括中国和印度，今年发展中经济体经济将下降1.6%，失业和贫困人口将进一步增加，明年起世界经济将逐步复苏，2010年世界经济将回升2%，2011年将增长3.2%。

中国二季度GDP增速预计接近8%

6月24日，国家统计局网站发表署名文章，表示中国经济此轮增长的底部应该在去年四季度；根据4、5两个月主要经济指标的表现及走势分析，二季度GDP（国内生产总值）增速预计可能接近8%，呈现出较为明显的止跌回升之势。

部分产品出口关税下月起调整

6月22日，财政部表示经国务院关税税则委员会审议并报国务院批准，为促进稳定外需，调整出口结构，我国将自2009年7月1日起取消部分粮食以及工业品的出口暂定关税，并对化肥及化肥原料的出口关税进行调整。

今年前五个月财政收入减少支出增加

6月24日，财政部报告2008年中央决算情况，汇总中央和地方决算，2008年全国财政收入61330.35亿元，比2007年增长19.5%；全国财政支出62592.66亿元增长25.7%，收支相抵，中央财政赤字1800亿元。今年前5个月全国财政收入27108.67亿元，比去年同期减少1955.7亿元；财政支出22496.98亿元，同比增加4887.17亿元。

5月份零售额同比增长15.2%

随着国家一系列搞活流通、扩大消费政策的逐步落实，5月份我国消费增速继续保持小幅加快态势，消费信心有所恢复，市场规模进一步扩大。国家统计局的统计显示，5月份我国消费增速继续加快，实现零售额10028.4亿元，同比增长15.2%；扣除价格因素，实际增长17.4%，增速比2月、3月和4月份分别提高4.1和0.4个百分点。

央行继续实行适度宽松货币政策

央行货币政策委员会在日前召开的二季度例会上指出，要认真贯彻党中央、国务院关于宏观调控的决策部署，落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，引导货币信贷合理增长。会议称，下一阶段将进一步理顺货币政策传导机制，优化信贷结构，加大对“三农”、中小企业等薄弱环节的金融支持，努力发展消费信贷，支持自主创新、兼并重组、产业转移和区域经济协调发展，但要防止信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域。

2、政策法规

国土资源部：保护18亿亩耕地红线不会推涨房价

再有两天将迎来第19个全国土地日。日前有专家讲称，由于守红线，土地偏紧、地价偏高，影响房价；对此，国土资源部副部长鹿心社指出，守18亿亩耕地红线不会影响到房价，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。

地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系；国土资源部调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型，目前在中国地价占房价15%-30%，平均是23.2%；与国际水平比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%-38%，韩国是50%-65%，日本是60-75%，新加坡是55%-60%，中国的比例远低于我们的邻居。

国土资源部：中央不会对小产权房出台统一处理意见

6月25日国土资源部表示，由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见，国土资源部与各地共同从实际出发，认真调研，依法合情合理地处理。对此，专家指出，不管将来国家如何出台政策、法律，就目前购买小产权房来说，面临的风险要大于潜在的收益，即使将来国家允许以补办手续和补交费用的形式取得正式产权，也不可能给买受人“免费的午餐”。

广东省级企业技术中心开始接受申报

第十一批省级企业技术中心开始接受申报，已建立企业技术中心，并正常运作一年以上，科技活动经费支出额不低于600万元的企业都可申请。省级企业技术中心一年认定一次，今年是第十一批，除了“行业龙头或特色企业，创新能力较强，具有良好的创新队伍和创新机制”这两大认定原则，今年的认定通知中还加入了一条新要求，“符合现代产业体系建设的方向”。

总部企业进驻东莞最高奖千万

总部经济不是只有深圳福田和广州天河可以搞，东莞也冀望能吸引总部企业，优化产业结构和城市功能。市政府日前首次专门针对发展总部经济发文，对落户东莞的综合型总部一次性最高奖励1000万元，职能型总部最高奖励300万元；现有外资企业的专业职能总部、香港的先进服务业、东莞本土的民营企业和国外大型企业都是东莞培育总部经济的潜在对象。

东莞集体流转土地有望实现抵押

6月24日，东莞市政府召开了第19个全国“土地日”暨“保增长、保红线”土地专题座谈会。市国土资源局，各镇（街）村以及市总商会、民营商会、台商协会、外商协会等代表济济一堂，畅谈在东莞产业升级、城镇转型的新时期下，如何做到“保增长、保红线”。据了解，东莞新一轮的土地利用总体规划也确定，到2020年全市耕地保有量不低于47.7万亩，用地项目的供需矛盾日益突出，用地规模已经突破了土地总面积的40%。

虎门制定服装产业五年发展规划

虎门服装协会表示，虎门制定服装产业5年发展规划，做强虎门服装，促进产业升级；服装流行趋势实现每年两季发布，现有服装商场的商铺逐户上网，全镇设计工作室达到100个，创意产业产值5年后达到5亿元；按照服装产业5年发展规划，虎门投资规模1亿元打造服装电子商务平台，由服装批发网和服装品牌网组成，计划与阿里巴巴等企业探讨合作，将虎门现有的服装商场的商铺逐户上网，构建一一对应的虎门服装网上商城。

申请不到两成 读公校政策或调

离新莞人子女申请读公校截止时间只有一个星期了，目前收到资料完备的申请均不及提供学位数两成，原本紧张的学位在申请数量面前反而显得宽裕了起来。而教育局方面表示，已对镇街申请情况有了解、对暂行办法微调方案也报批市政府，目前暂未明确是否会微调；而对于如果微调政策出台已到申请截止时间的情况，有关负责人表示，如果出现这样的情况，或会延后申请时间。

3、市政规划

珠三角城轨规划新增3条线

6月26日，《珠江三角洲地区城际轨道交通同城化规划（修编）》开始环评公示，根据该规划到2030年前珠三角将建设23条、线路总长为1890公里的城际轻轨，形成“三环八射”的基本构架，珠三角9个城市1小时内可以互相通达，形成真正意义上的大珠三角“一小时生活圈”。此外，修编方案规划线路从原来的20条变成了23条，广佛珠城际中增加到江门的路线。

虎门二桥项目工程资金落实 莞到番禺拉近10公里

日前，虎门二桥项目工程可行性研究报告已完成，并已上报待批，建设资金已落实。据悉，虎门二桥项目全线均为桥梁，总长度20.92公里，起点在广州番禺，终于东莞厚街，总投资约120亿元，分为过江通道工程和接线工程，过江通道工程由坭洲（狮子洋）水道桥、大沙（浮莲岗）水道桥和引桥组成，桥梁标准宽度35.5m，设计时速100km/h；虎门二桥工程规模远远超过虎门大桥和黄埔大桥，大桥建成后，将成为连接珠江东西两岸的世界级桥梁，东莞到番禺的交通距离至少拉近10公里。

惠常高速东莞段即将通车

东莞和惠州互为“邻居”，却没有一条直接连通的高速路，两个“邻居”之间的来往，只能“借”广州、深圳的高速路转道，这一尴尬的现状很快将得以改变；进入工程收尾阶段的惠常高速东莞段，将于今年9月底通车，待惠州段完工全线通车后，东莞人就可以直接走这条高速路直通惠州，不到一个小时就可到达。

博深高速本周破土 东莞东部地区将是最大获益者

2009年，借着珠三角纲要，东莞与深圳、惠州的路网将以史无前例的热情“握手”。6月28日，博深高速将动工兴建，投资92亿元总里程63公里，预计通车时间为2012年；这条高速连接莞深惠，从桥头、谢岗、清溪、凤岗等地去惠州深圳，可全程高速到达，填补东莞东部高速路空白。

广东首家台资医院在莞动工

6月21日，广东省首家台资医院——东莞台心医院正式开工建设。据悉，台心医院预计将于明年底正式营业，届时将为珠三角台商及东莞市民提供优良的医疗服务。据悉，医院位于东莞市五环路牛山路段，107国道莞长路段与环城路交汇处，占地面积228.6亩，总体规划1800张床位，以大陆地区三甲医院及台湾地区医学中心的建设标准进行规划设计，总投资额达到7.2亿元人民币。

常平将建六条特色专业街

常平镇在未来两年，将建立起品牌一条街、干货海味一条街、茶叶一条街等6条“特色专业街”，并且全盘布局，打造三个商贸圈。据了解，常平作为东莞东部中心镇，商贸业较为发达，尤其是以常平大道、中元街、振兴路等10多条街道为主的商业氛围较为浓厚，商贸业的发展呈现多样化特色，其中主要以餐饮、珠宝、茶叶、五金、电器、家居等为主。

南城环莞快速路首期工程完工

经过两年多的施工，环莞快速路首期工程基本完工，该工程将为南城水濂板块的开发建设打通又一条“经济走廊”。据悉，环莞快速路是我市公路网络重点工程项目之一，首期工程从广深高速石鼓连接线至博览大道，2006年底开始动工，长约3.4公里，为双向六车道，设计车速80公里/小时，总投资超过3亿元；整条环莞快速路建成后，为水濂板块的开发建设打通又一条经济走廊。

麻涌中麻公路扩建工程动工

目前，属于镇际联网公路的中麻公路扩建工程已进入实质施工阶段。麻涌段有三个区域开始施工，川槎村段开始做软基处理和水泥搅拌桩施工，螺村桥至公安分局段开始做排水工程，大盛村段也开始了水泥搅拌桩施工；中麻公路全线大修工程总投资6.8亿元，把原为二级路的中麻公路升级为一级公路，除了镇区路段为60公里/小时外，道路设计速度为80公里/小时，计划两年时间内全线完工通车。

龙凤大道7月动工

除龙平公路外，东莞凤岗前往深圳龙岗明年又将增加一条新公路——龙凤大道。6月25日，龙凤大道道路工程设计方案评审会公布，龙凤大道凤岗段工程目前已通过专家组评审，市镇两级将共同斥资1亿多元，工程将于下月正式进场施工，预计明年底将实现全线通车。据悉，龙凤大道长2.6公里，建成后，从凤岗到龙岗大约只需要10分钟。

4、市场动态

商务部提42条建议稳定外商投资

外商直接投资(FDI)已经连续7个月负增长了；据悉，一份关于稳定外商投资的42条建议已经由商务部提交至国务院，其中包括对外商投资中国房地产业松绑等。此外，建议中还涉及被广泛关注的“限外令”，此前多部委曾联合加强对外商投资房地产企业借用外债、外汇登记和结汇方面的管理，被业内称之为“限外令”，这在很大程度上限制了外商投资中国房地产业，商务部建议联合外管局，对外商投资房地产企业外汇登记手续进行简化和适当放宽。

广东房地产资金来源继续趋好

由于销售趋向活跃，加上国家采取扩大内需的系列政策，去年曾一度偏紧的广东房地产资金来源继续趋好。1-5月，广东房地产本年到位资金1764.50亿元，同比增长16.7%，比1-4月增速提高3.4个百分点。据悉，购房定金及预付款的快速增长，是导致广东房地产资金趋向宽裕的主要原因。统计显示，1-5月广东房地产其他资金来源842.37亿元，增长46.0%，比1-4月增速提高6.0个百分点，其中定金及预付款和个人按揭贷款为470.90亿元和278.27亿元，分别增长54.7%和72.2%，比1-4月增速分别增加9.2个和15.7个百分点。

其他信息

审计署：6银行违规放贷320亿

6月24日，国家审计署表示，此次审计55个中央部门，延伸审计285个所属单位，发现违规问题40.5亿元，损失浪费问题4.67亿元，分别占审计财政拨款额的3.5%和0.4%。去年，中国工商银行、中国建设银行、中国银行等6家银行的基层分支机构违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元，向不符合国家产业政策或未经批准立项的投资项目发放贷款106.9亿元。

广东农村宅基地开闸

广东每年用地缺口高达16万亩，但在无地可用的紧张局面下，却还存在33.8万亩闲置土地；在第19个土地日到来之际，国家土地督察广州局局长透露，为保证农村宅基地建设，今后在下达的用地指标中专门为农民宅基地划出一定比例；广东目前仍有33.8万亩左右的闲置土地，低效用地近200万亩。

东莞每年至少拿1亿建产业转移园

近日，省政府出台《关于抓好产业转移园建设加快产业转移步伐的意见》，在扶持产业转移园和环保建设等方面出台系列措施。省里规定东莞每年至少拿1亿元建产业转移园，《意见》称省产业转移园的污水处理厂和配套管网建设，可优先使用25亿元污水处理设施建设专项资金。

5年投115亿打造“数字东莞”

6月25日举办的“2009东莞（广州）投资推介会”上，广东电信、广东联通分别与东莞市政府签订了框架协议，其中双方将分别在5年内投入80亿元、35亿元，用于信息化东莞的服务升级；此前，广东移动也同东莞市政府签订了80亿元的框架协议，预计到2012年，东莞的信息化水平将达到中等发达国家水平。

二、数字透视

一周商品房供应：2009.6.22-6.28期间新增商品房供应6.26万㎡，合共656套。

一周需求：2009.6.22-6.28期间商品房成交面积143871.81㎡，环比下降6.90%，同比上升159.13%，合共1289套，成交套数环比下降8.06%，同比上升135.22%。其中上周住宅成交125402.72㎡，合共1060套；非住宅成交面积18469.09㎡。

一周价格：2009.6.22-6.28期间，东莞市普通住宅均价为6433元/㎡，环比上升0.5%，楼价基本持平。

市场存量：截至2009年6月28日，全市商品房累计可售存量为648.70万㎡，合共80735套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为463.80万㎡，合共46301套；别墅可售存量为66.43万㎡，合共1796套。

三、地产工程信息

四、普通住宅销售排行

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