曹永峰：水乡发展是趋势 沿海江湾国际升值空间大　

沿海地产东莞公司总经理曹永峰

　　沿海地产实际上还没有这些概念的时候，就进驻了，在这个位置上的时间是比较长的，特别是别墅区，当时是没有港口和高速公路的，老板来看地的时候，是坐船去的。前世是经过艰苦的等待的过程，通过公司的投入和打造，还有对未来的预期，实际上消费者还是很理性，头脑还是很清晰的，相当多的人购买一、二期，都是在2007年左右，当时的条件不是很好的情况下，也达成了成交，大家都是购买未来，大家认为这个位置迟早会达到发展的状态。

　　我们真正的在这里见证的，附近的楼盘当时是不多的。进入目前的阶段，情况比较好了，港口大道开通后，从万江、沙田、虎门都打通了，加上东莞大道的预期，这里就形成了目前的热销。别墅就不用提了，交通打通后，别墅就在交通线上，因此形成了热销的局面。

　　洋房也是这样的情况，洋房基本上卖的都是预期。大家认为东莞大道开通后，价位差很快就消失掉了，因此升值前期比较大，因此就成为持续热销的状态。我们没有搞集中的开盘和认筹，每个月都有持续的销售，这是真实的价值。大批南城的消费者已经将这里作为南城了，从未来的角度来讲，我们认为这个地方更好，估计今年年底就都卖完了，如果没有地的话，未来是留给其他的开发商。但是现在鼎丰拿的地比我们的价格高很多了，实际长我对水乡片区的未来是看好的。

　　中国城市发展的进程可以证明这一点，当整个东莞在大兴土木的时候，这个地方因为交通的问题，还不具备条件，所以就保留了下来，自然风光也好，空间感也好，没有建得零乱，规划也是上档次的，这是优势的条件。每个镇都有美好的蓝图，尤其是水乡片区的规划，下一阶段主要是生态、人文等高端角度打造该片区。自然风光和未来先进的规划，我认为未来的水乡片区会形成比较高档次，比较有品位的，属于豪宅类型的区域。首先先拉平市区，品质好的楼盘会超越，这是城市发展的必然趋势，核心的地段，好的房屋，都是离市区很近，环境很好的位置。

　　最早对东莞的研究就是广深线的研究，例如樟木头、常平等等，我是学工程专业的，我就想为什么广深高速不走直线，原来没有研究明白，后来知道了，就是交通的原因，铁路是沿着山区行走的，河流最少，桥梁最少，成本最低。广深高速的时候，有大量的高架桥，因为铁路的要求更高一些。

　　虽然经济的发展，人们很容易解决这些问题，连青藏线都可以修通，这些都不成问题了。因此到广州的沿江高速进一步的靠近水乡了。因为在水乡上建一条路的成本，远远低于征地的成本。包括高铁是最明显的，现在画一个圈，广深高速是最大的圈，一直画到高铁，大概是这样的情况。

　　交通的便利性，直线距离是最低成本的。前世来说，大家是不敢涉及的，说白了还是交通的问题，交通的问题解决了，经济和资源就都过来了。水乡片区大部分位于广深高速和沿江高速中间的区域内。如果交通解决了，其他的产业就会应运而生，全面发展。今天跟镇里面沟通的时候，大家都是在探索，包括到今天都是探索。例如我们的项目在道滘，希望尽快的打通东莞大道，不断的找市政府进行沟通，如果开通的话，主脉就通了，道滘也就活了，道滘如果去广州的话，要先到市区之后再到广州或者是深圳，现在的情况改变了，广州到道滘之后到市区，而且有这么好的江资源，前两年水的品质是被污染的，这些年污染逐渐的减弱。东莞整体也在腾笼换鸟，水乡选择产业的时候，实际上是按照高端来做的。

　　比如说道滘去年纳税排第二，排第一的企业是服装设计企业，已经往这些方面发展。现在不允许有大污染的企业进来，因此铸就了未来环境的情况，不允许先污染，后治理。目前只有几个楼盘，通过附近地块成交的情况可以反馈出目前的现状，周边很多的楼盘都在动工，这是目前的现状，现状来说是越来越旺的趋势。

　　我们的沿海江湾国际不是集中开盘的模式，而是一批批的推，一批批的上涨。我是一个见证者，因为江湾国际是在我手上开始销售的，虽然一路上涨，跟公司的预期价格还是有差距的。虽然公司定位是7000元/平方米，目前还是有一定的溢价空间，主要是因为东莞大道未开通，如果开通的话，就会高过我们的预期。一期的均价是在5500元/平方米左右，升值空间是非常大的。

　　现在的业主还是接受我们的价格，最近两天又会新推货量，又会有涨幅，我们的缺货率和涨幅是对称的。只要有人买就会有人卖，很多人不来，我们就会将人吸引过来，他们来了以后，就会很震惊，发现这里的配置非常的好，包括入伙的业主也不知道这里的配置。别墅区的洋房本身就是一个高起点，也是物业管理费要比周边楼盘高的原因。我们相对于周边的洋房而言，配置是更加的高端。例如有健康住宅的概念，为了健康不需要真空玻璃我们也会做。周边的水都是活水，里面的植被都是用江水浇灌，而不是自来水，符合环保的要求。按照沿海的要求，双电梯通地下室的概念，在别的楼盘是没有的，我们是第一个。以后的业主都是要开车的，现在深圳豪华的楼盘，也未解决这个问题，我们就开通了双电梯，因此配置跟目前的价格是不匹配的，也是因为交通的问题，就差一步了，涨价是一定的，剩下的楼盘卖得慢，对我们是有利的，公司是有任务的，每年都有一定的去化量。

　　从楼盘的角度来看，现在珠三角的发展方向，广州是往南发展，未来往南沙发展，深圳往西发展，位置是在前海。东莞既然提出了水乡概念，就会往水乡发展，只有这里还有空间，还是一片空白，还可以画美好的画，还有余地，这是必然的趋势，从大的环境来讲。

　　水乡的概念，实际上这个名字是有问题的，如果不改的话是有很大的问题。我认为应该叫做水城，我们跟有关领导沟通的时候，也跟他们畅想过这里的未来，到哪里找这么多的水道，这么好的风景，这么湿润，这么自然的地方。离市区又这么近，在中国地区上也很难找得到，我们在这么美的地方，竟然用廉价的楼盘建设是不合适的，我们打性价比就是打价格战，性的东西，价值的东西没有体现出来。说白了就是引导的问题，怎么将人引导进来。大批的消费者，还没有知道这个地方如此的好，很多人都是不知道的。

　　例如现在的规划，已经经过很多轮的，例如龙湾片区，规划的起点是很好的，全世界各地的规划都看了，据我知道万江的书记就是规划局出身的，他对规划是很有看法的，很在意一个楼盘的打造，很在意开发商做怎样的产品，这一点是非常关键的。这一片的规划和未来是非常好的。我们不一定能够感受到未来的五年的情况，因为楼盘早就卖完了，但是在这里居住的人一定会感受到短期的未来非常美丽的画卷，未来一定会出现，目前正在打造游艇的概念，用游艇来连接交通，从我的感觉来讲，我呼吁陆路交通不要兖州的破坏本身形成的小岛，要交通围绕岸线，用大的交通串联，这样的话就会很美，目前还有机会的，如果再发展下去就有问题的。这里有东莞大道，哪里又搞几条路，就都乱了，水还是有文章做的，未来的高水平的规划和高起点，要将这里的价值超过市区，如果不超越市区的话，就是东莞的失败，珠三角的失败，这是广深之间唯一的净土，开发完了就只能往外走了。

　　我觉得这里的位置，如果按照目前的规划水平来讲，容积率不建议往高提，这里望出去都是水和码头，而不是楼，如果都是楼的话，就失去了水乡片区的意义。我前段时间跟道滘电视台讲，应该建设高标准，才会更有价值，如果不断的提高容积率的话，越高越不值钱。我的同学在城际铁路公司，东莞的政府是高起点的，本身城际铁路是走地上的，但是东莞很多的地段，例如水乡这一段，能走地下就走地下，东莞市政府是给予补贴的，广东省的投入只占到一半，东莞市政府跟惠州其他的地区是不同的，要求必须做地下，差价是由东莞市政府来做的，实际上对景观是完整的保护。

　　空间概念，丽水家园到莞城的建设局，我们测量是24公里，从丽水家园上高速到广州的中山一路是45公里，我简直不敢相信距离这么近。如果未来有机会的话，有一个桥跨越珠三角的话，我们就在广州的边上，我们离广州是非常近的，因为交通的问题，没有达到。水乡片区对广州高端的居住人群，还有深圳靠近这一片区的消费者是有吸引力的，将来一定会出现钟摆的现象，甚至出现周末回到这里生活，平常在需要的地方工作，例如在广州市区工作，东莞市区工作或者是深圳前海工作，因为反差太大了，价位差是非常明显的。现在买水乡位置的房屋是非常好的机会，应该讲也是最后的机会。