沿海地产东莞公司总经理曹永峰
沿海地产实际上还没有这些概念的时候,就进驻了,在这个位置上的时间是比较长的,特别是别墅区,当时是没有港口和高速公路的,老板来看地的时候,是坐船去的。前世是经过艰苦的等待的过程,通过公司的投入和打造,还有对未来的预期,实际上消费者还是很理性,头脑还是很清晰的,相当多的人购买一、二期,都是在2007年左右,当时的条件不是很好的情况下,也达成了成交,大家都是购买未来,大家认为这个位置迟早会达到发展的状态。
我们真正的在这里见证的,附近的楼盘当时是不多的。进入目前的阶段,情况比较好了,港口大道开通后,从万江、沙田、虎门都打通了,加上东莞大道的预期,这里就形成了目前的热销。别墅就不用提了,交通打通后,别墅就在交通线上,因此形成了热销的局面。
洋房也是这样的情况,洋房基本上卖的都是预期。大家认为东莞大道开通后,价位差很快就消失掉了,因此升值前期比较大,因此就成为持续热销的状态。我们没有搞集中的开盘和认筹,每个月都有持续的销售,这是真实的价值。大批南城的消费者已经将这里作为南城了,从未来的角度来讲,我们认为这个地方更好,估计今年年底就都卖完了,如果没有地的话,未来是留给其他的开发商。但是现在鼎丰拿的地比我们的价格高很多了,实际长我对水乡片区的未来是看好的。
中国城市发展的进程可以证明这一点,当整个东莞在大兴土木的时候,这个地方因为交通的问题,还不具备条件,所以就保留了下来,自然风光也好,空间感也好,没有建得零乱,规划也是上档次的,这是优势的条件。每个镇都有美好的蓝图,尤其是水乡片区的规划,下一阶段主要是生态、人文等高端角度打造该片区。自然风光和未来先进的规划,我认为未来的水乡片区会形成比较高档次,比较有品位的,属于豪宅类型的区域。首先先拉平市区,品质好的楼盘会超越,这是城市发展的必然趋势,核心的地段,好的房屋,都是离市区很近,环境很好的位置。
最早对东莞的研究就是广深线的研究,例如樟木头、常平等等,我是学工程专业的,我就想为什么广深高速不走直线,原来没有研究明白,后来知道了,就是交通的原因,铁路是沿着山区行走的,河流最少,桥梁最少,成本最低。广深高速的时候,有大量的高架桥,因为铁路的要求更高一些。
虽然经济的发展,人们很容易解决这些问题,连青藏线都可以修通,这些都不成问题了。因此到广州的沿江高速进一步的靠近水乡了。因为在水乡上建一条路的成本,远远低于征地的成本。包括高铁是最明显的,现在画一个圈,广深高速是最大的圈,一直画到高铁,大概是这样的情况。
交通的便利性,直线距离是最低成本的。前世来说,大家是不敢涉及的,说白了还是交通的问题,交通的问题解决了,经济和资源就都过来了。水乡片区大部分位于广深高速和沿江高速中间的区域内。如果交通解决了,其他的产业就会应运而生,全面发展。今天跟镇里面沟通的时候,大家都是在探索,包括到今天都是探索。例如我们的项目在道滘,希望尽快的打通东莞大道,不断的找市政府进行沟通,如果开通的话,主脉就通了,道滘也就活了,道滘如果去广州的话,要先到市区之后再到广州或者是深圳,现在的情况改变了,广州到道滘之后到市区,而且有这么好的江资源,前两年水的品质是被污染的,这些年污染逐渐的减弱。东莞整体也在腾笼换鸟,水乡选择产业的时候,实际上是按照高端来做的。
比如说道滘去年纳税排第二,排第一的企业是服装设计企业,已经往这些方面发展。现在不允许有大污染的企业进来,因此铸就了未来环境的情况,不允许先污染,后治理。目前只有几个楼盘,通过附近地块成交的情况可以反馈出目前的现状,周边很多的楼盘都在动工,这是目前的现状,现状来说是越来越旺的趋势。
我们的沿海江湾国际不是集中开盘的模式,而是一批批的推,一批批的上涨。我是一个见证者,因为江湾国际是在我手上开始销售的,虽然一路上涨,跟公司的预期价格还是有差距的。虽然公司定位是7000元/平方米,目前还是有一定的溢价空间,主要是因为东莞大道未开通,如果开通的话,就会高过我们的预期。一期的均价是在5500元/平方米左右,升值空间是非常大的。
现在的业主还是接受我们的价格,最近两天又会新推货量,又会有涨幅,我们的缺货率和涨幅是对称的。只要有人买就会有人卖,很多人不来,我们就会将人吸引过来,他们来了以后,就会很震惊,发现这里的配置非常的好,包括入伙的业主也不知道这里的配置。别墅区的洋房本身就是一个高起点,也是物业管理费要比周边楼盘高的原因。我们相对于周边的洋房而言,配置是更加的高端。例如有健康住宅的概念,为了健康不需要真空玻璃我们也会做。周边的水都是活水,里面的植被都是用江水浇灌,而不是自来水,符合环保的要求。按照沿海的要求,双电梯通地下室的概念,在别的楼盘是没有的,我们是第一个。以后的业主都是要开车的,现在深圳豪华的楼盘,也未解决这个问题,我们就开通了双电梯,因此配置跟目前的价格是不匹配的,也是因为交通的问题,就差一步了,涨价是一定的,剩下的楼盘卖得慢,对我们是有利的,公司是有任务的,每年都有一定的去化量。
从楼盘的角度来看,现在珠三角的发展方向,广州是往南发展,未来往南沙发展,深圳往西发展,位置是在前海。东莞既然提出了水乡概念,就会往水乡发展,只有这里还有空间,还是一片空白,还可以画美好的画,还有余地,这是必然的趋势,从大的环境来讲。
水乡的概念,实际上这个名字是有问题的,如果不改的话是有很大的问题。我认为应该叫做水城,我们跟有关领导沟通的时候,也跟他们畅想过这里的未来,到哪里找这么多的水道,这么好的风景,这么湿润,这么自然的地方。离市区又这么近,在中国地区上也很难找得到,我们在这么美的地方,竟然用廉价的楼盘建设是不合适的,我们打性价比就是打价格战,性的东西,价值的东西没有体现出来。说白了就是引导的问题,怎么将人引导进来。大批的消费者,还没有知道这个地方如此的好,很多人都是不知道的。
例如现在的规划,已经经过很多轮的,例如龙湾片区,规划的起点是很好的,全世界各地的规划都看了,据我知道万江的书记就是规划局出身的,他对规划是很有看法的,很在意一个楼盘的打造,很在意开发商做怎样的产品,这一点是非常关键的。这一片的规划和未来是非常好的。我们不一定能够感受到未来的五年的情况,因为楼盘早就卖完了,但是在这里居住的人一定会感受到短期的未来非常美丽的画卷,未来一定会出现,目前正在打造游艇的概念,用游艇来连接交通,从我的感觉来讲,我呼吁陆路交通不要兖州的破坏本身形成的小岛,要交通围绕岸线,用大的交通串联,这样的话就会很美,目前还有机会的,如果再发展下去就有问题的。这里有东莞大道,哪里又搞几条路,就都乱了,水还是有文章做的,未来的高水平的规划和高起点,要将这里的价值超过市区,如果不超越市区的话,就是东莞的失败,珠三角的失败,这是广深之间唯一的净土,开发完了就只能往外走了。
我觉得这里的位置,如果按照目前的规划水平来讲,容积率不建议往高提,这里望出去都是水和码头,而不是楼,如果都是楼的话,就失去了水乡片区的意义。我前段时间跟道滘电视台讲,应该建设高标准,才会更有价值,如果不断的提高容积率的话,越高越不值钱。我的同学在城际铁路公司,东莞的政府是高起点的,本身城际铁路是走地上的,但是东莞很多的地段,例如水乡这一段,能走地下就走地下,东莞市政府是给予补贴的,广东省的投入只占到一半,东莞市政府跟惠州其他的地区是不同的,要求必须做地下,差价是由东莞市政府来做的,实际上对景观是完整的保护。
空间概念,丽水家园到莞城的建设局,我们测量是24公里,从丽水家园上高速到广州的中山一路是45公里,我简直不敢相信距离这么近。如果未来有机会的话,有一个桥跨越珠三角的话,我们就在广州的边上,我们离广州是非常近的,因为交通的问题,没有达到。水乡片区对广州高端的居住人群,还有深圳靠近这一片区的消费者是有吸引力的,将来一定会出现钟摆的现象,甚至出现周末回到这里生活,平常在需要的地方工作,例如在广州市区工作,东莞市区工作或者是深圳前海工作,因为反差太大了,价位差是非常明显的。现在买水乡位置的房屋是非常好的机会,应该讲也是最后的机会。
2023-11-04 17:13
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