中原车德锐：东莞水乡片区供不应求 发展速度相对较慢

中原地产东莞公司策略研究中心总监车德锐　　

　　要想解决水乡片区的落后，就要解决水乡片区的范围和规划，之前是东江流过的支流，东莞的西北片区，就是传统和现在规划中的水乡片区。按我对规划的理解，主要包括重点的统筹片区，麻涌、万洪、中堂、道滘等等，先将片区定于下来，该片区楼市发展落后主要是因为交通的原因。以往是靠莞穗路和107国道通向广州，西部快速干线、东莞大道和沿海高速都未开通，以上就是交通方面的约束，并不是重要的原因。正所谓路通财通，很多的土地资源和招商引资都无法发展起来，因此导致经济处于东莞三线的区域，经济发展落后，人口集聚又少，洪梅镇只有5万人口，跟东城、寮步相比还不到1/10。

　　经济方面是以第一、第二产业为主，第三产业发展缓慢。我们对楼盘和客户进行背景分析，主要是以工商个体户为主，个体工商户是属于第三产业的。因此水乡片区的产业人群是比较少的，真正购买房屋的还是以本地人口为主，本地人口因为可以自建房的原因，因此购买力比较低。即使本地人比较有钱，事实上水乡片区的本地人没有太多的资金，他们的收入来自于政府的招商引资和土地以及房屋的出租，因此无论是本地人还是新莞人的购买力都是比较低的。

　　广州跟水乡片区的关系按道理来讲，应该受益于广州购买力的外溢，目前来看广州和东莞的关系不是太密切，广州往佛山和肇庆发展，因此对东莞和水乡片区在广州人的眼里，这里是很向下，很落后，基本上不愿意跟水乡片区的经济产生来往，更不用说投资消费，希望今后的规划引领该片区的消费，我就先说这些。

　　我研究房地产，希望将东莞划成几个版块。按我的理解万江和道滘更多的是跟城区的南拓、西拓相关，城区对万江的支撑力度要比水乡片区来得更快，更直接，更现实。供不应求

　　沙田更多的是滨海的区域，跟虎门、厚街的关系更加的密切。就象珠三角一样划分三个经济区，我认为道滘跟城区的关系更加密切，道滘的定位是纳入主城区考虑，这是我的一个想法。

　　水乡片区时间上还是比较缓慢的。如果以洪梅、道滘为主的话，又是另外一个话题，水乡片区发展的前景和现状我想多说一些。核心是以望洪为核心，我看了水乡片区的交通图，包括了高铁、城际轻轨、高速公路、快速干道，因此看到未来的发展中心，确实是西部的沿海产业经济带，城区桂城区，西部是产业经济带，主要包括这两大板块。交通已经决定了未来的升值前景，谁都知道东莞的发展，那个镇区发展得比较早，都是跟交通有关的，无论是房地产还是产业经济，还是城市的发展，没有交通都是无法做得到的。从交通的规划布局来说，水乡片区以万洪为核心，整个版块会非常的发达，我相信很多的业界和消费者对该片区的交通状况是一知半解的，轨道交通的站点设置变来变去，包括一号线还在规划之中，但是基本的雏形未改变，未来路通财通。

　　第二，我认为水乡片区政府给的定位有些问题，为什么这么说?水乡片区，鱼米之乡，给人的感觉是比较低档的片区。如果是从政府的规划角度来说，建议政府重新对该片区进行命名，否则的话，水乡片区的档次不会高，广州人怎么看，深圳人怎么看，因此我认为水乡片区的命名就跟我们做项目一样，不会太高。因此水乡片区政府的规划是不错的，有很多的想法，首先案名要更改。