中原地产东莞公司策略研究中心总监车德锐
要想解决水乡片区的落后,就要解决水乡片区的范围和规划,之前是东江流过的支流,东莞的西北片区,就是传统和现在规划中的水乡片区。按我对规划的理解,主要包括重点的统筹片区,麻涌、万洪、中堂、道滘等等,先将片区定于下来,该片区楼市发展落后主要是因为交通的原因。以往是靠莞穗路和107国道通向广州,西部快速干线、东莞大道和沿海高速都未开通,以上就是交通方面的约束,并不是重要的原因。正所谓路通财通,很多的土地资源和招商引资都无法发展起来,因此导致经济处于东莞三线的区域,经济发展落后,人口集聚又少,洪梅镇只有5万人口,跟东城、寮步相比还不到1/10。
经济方面是以第一、第二产业为主,第三产业发展缓慢。我们对楼盘和客户进行背景分析,主要是以工商个体户为主,个体工商户是属于第三产业的。因此水乡片区的产业人群是比较少的,真正购买房屋的还是以本地人口为主,本地人口因为可以自建房的原因,因此购买力比较低。即使本地人比较有钱,事实上水乡片区的本地人没有太多的资金,他们的收入来自于政府的招商引资和土地以及房屋的出租,因此无论是本地人还是新莞人的购买力都是比较低的。
广州跟水乡片区的关系按道理来讲,应该受益于广州购买力的外溢,目前来看广州和东莞的关系不是太密切,广州往佛山和肇庆发展,因此对东莞和水乡片区在广州人的眼里,这里是很向下,很落后,基本上不愿意跟水乡片区的经济产生来往,更不用说投资消费,希望今后的规划引领该片区的消费,我就先说这些。
我研究房地产,希望将东莞划成几个版块。按我的理解万江和道滘更多的是跟城区的南拓、西拓相关,城区对万江的支撑力度要比水乡片区来得更快,更直接,更现实。供不应求
沙田更多的是滨海的区域,跟虎门、厚街的关系更加的密切。就象珠三角一样划分三个经济区,我认为道滘跟城区的关系更加密切,道滘的定位是纳入主城区考虑,这是我的一个想法。
水乡片区时间上还是比较缓慢的。如果以洪梅、道滘为主的话,又是另外一个话题,水乡片区发展的前景和现状我想多说一些。核心是以望洪为核心,我看了水乡片区的交通图,包括了高铁、城际轻轨、高速公路、快速干道,因此看到未来的发展中心,确实是西部的沿海产业经济带,城区桂城区,西部是产业经济带,主要包括这两大板块。交通已经决定了未来的升值前景,谁都知道东莞的发展,那个镇区发展得比较早,都是跟交通有关的,无论是房地产还是产业经济,还是城市的发展,没有交通都是无法做得到的。从交通的规划布局来说,水乡片区以万洪为核心,整个版块会非常的发达,我相信很多的业界和消费者对该片区的交通状况是一知半解的,轨道交通的站点设置变来变去,包括一号线还在规划之中,但是基本的雏形未改变,未来路通财通。
第二,我认为水乡片区政府给的定位有些问题,为什么这么说?水乡片区,鱼米之乡,给人的感觉是比较低档的片区。如果是从政府的规划角度来说,建议政府重新对该片区进行命名,否则的话,水乡片区的档次不会高,广州人怎么看,深圳人怎么看,因此我认为水乡片区的命名就跟我们做项目一样,不会太高。因此水乡片区政府的规划是不错的,有很多的想法,首先案名要更改。
2023-10-20 23:53
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