中原车德锐：东莞水乡片区供不应求 发展速度相对较慢

中原地产东莞公司策略研究中心总监车德锐　　

　　要想解决水乡片区的落后，就要解决水乡片区的范围和规划，之前是东江流过的支流，东莞的西北片区，就是传统和现在规划中的水乡片区。按我对规划的理解，主要包括重点的统筹片区，麻涌、万洪、中堂、道滘等等，先将片区定于下来，该片区楼市发展落后主要是因为交通的原因。以往是靠莞穗路和107国道通向广州，西部快速干线、东莞大道和沿海高速都未开通，以上就是交通方面的约束，并不是重要的原因。正所谓路通财通，很多的土地资源和招商引资都无法发展起来，因此导致经济处于东莞三线的区域，经济发展落后，人口集聚又少，洪梅镇只有5万人口，跟东城、寮步相比还不到1/10。

　　经济方面是以第一、第二产业为主，第三产业发展缓慢。我们对楼盘和客户进行背景分析，主要是以工商个体户为主，个体工商户是属于第三产业的。因此水乡片区的产业人群是比较少的，真正购买房屋的还是以本地人口为主，本地人口因为可以自建房的原因，因此购买力比较低。即使本地人比较有钱，事实上水乡片区的本地人没有太多的资金，他们的收入来自于政府的招商引资和土地以及房屋的出租，因此无论是本地人还是新莞人的购买力都是比较低的。

　　广州跟水乡片区的关系按道理来讲，应该受益于广州购买力的外溢，目前来看广州和东莞的关系不是太密切，广州往佛山和肇庆发展，因此对东莞和水乡片区在广州人的眼里，这里是很向下，很落后，基本上不愿意跟水乡片区的经济产生来往，更不用说投资消费，希望今后的规划引领该片区的消费，我就先说这些。

　　我研究房地产，希望将东莞划成几个版块。按我的理解万江和道滘更多的是跟城区的南拓、西拓相关，城区对万江的支撑力度要比水乡片区来得更快，更直接，更现实。供不应求

　　沙田更多的是滨海的区域，跟虎门、厚街的关系更加的密切。就象珠三角一样划分三个经济区，我认为道滘跟城区的关系更加密切，道滘的定位是纳入主城区考虑，这是我的一个想法。

　　水乡片区时间上还是比较缓慢的。如果以洪梅、道滘为主的话，又是另外一个话题，水乡片区发展的前景和现状我想多说一些。核心是以望洪为核心，我看了水乡片区的交通图，包括了高铁、城际轻轨、高速公路、快速干道，因此看到未来的发展中心，确实是西部的沿海产业经济带，城区桂城区，西部是产业经济带，主要包括这两大板块。交通已经决定了未来的升值前景，谁都知道东莞的发展，那个镇区发展得比较早，都是跟交通有关的，无论是房地产还是产业经济，还是城市的发展，没有交通都是无法做得到的。从交通的规划布局来说，水乡片区以万洪为核心，整个版块会非常的发达，我相信很多的业界和消费者对该片区的交通状况是一知半解的，轨道交通的站点设置变来变去，包括一号线还在规划之中，但是基本的雏形未改变，未来路通财通。

　　第二，我认为水乡片区政府给的定位有些问题，为什么这么说?水乡片区，鱼米之乡，给人的感觉是比较低档的片区。如果是从政府的规划角度来说，建议政府重新对该片区进行命名，否则的话，水乡片区的档次不会高，广州人怎么看，深圳人怎么看，因此我认为水乡片区的命名就跟我们做项目一样，不会太高。因此水乡片区政府的规划是不错的，有很多的想法，首先案名要更改。

　　政府一定要配套先行，我感觉水乡片区就是大盘的运作，水乡片区这么大，配套如果不先行的话是不行的。例如松山湖前期的绿化、植被都是值得参考的，让很多的投资者、开发者先进，同时将配套先做好，政府也不要完全的依赖于开发商做配套，政府也要做市政的配套。跟开发投资者一起将配套做好，才可以吸引到更多的开发和投资者进来。

　　第三，城市次中心的位置一定要确定。东莞有松山湖、主城区、虎门、常平、塘夏等等副中心，西北片区缺乏一个中心，尽快确立一个中心的点，不然几个镇还在抢，如果不确定的话，就是一盘散沙。

　　一个大盘的运作，首先要低价入市吸引人气，首先要配套先行，其次是要有人气，任期是跟经济有关的，说到房地产跟价格是有关的，不能一下子将水乡片区的价格定得很高，如果没有人气的话，就无法带动后面的人进来，如果一下子超到7000元/平方米就很难带动人气，如果没有人气的话，就很难做旺，政府的定价不要太高，不要拍得太高，如果是2000元/平方米的楼面地价，未来上市的价格要达到7000元/平方米才可以赚钱的，否则无法降低成本。楼面地价不能定得太高，开发商拿地要有一点理性，不能将楼面地价推上去，就会给后来的入市者带来障碍和阻力。

　　借鉴了松山湖的做法，如果没有学位的支撑，松山湖的房地产是很难做的。因此广州大学的分校如果可以陆续的进入几家、医院、公交系统等等配套完善，开发商也要完善本项目的商业项目的投资和开发。整个水乡片区需要各个角度的研究和建议，我觉得目前比较散，不集中。从我个人的角度我喜欢研究，也希望为东莞城市的平稳健康快速发展有更多的想法和看法，我不是站在项目的角度考虑问题，大家好才是真的好，水上片区的前景虽然是非常好的，但是发展速度相对比较慢，需要各方的智慧投入，也需要很多的经验，才可以在这里进行更好的运作，说到这里，我还想阐述一个观点，应该借鉴常平的经验，在九十年代的时候很荒凉，广铁铁路经过东莞有7个站，石龙和樟木头是大站，常平的领导看到这样的机会，主动的建站场投入设施和设备，将这个站点放到了常平，广梅汕的站点也放到常平，交通的枢纽就明显了，广深港的客户和商业和物流都集中在枢纽站的周边，带动了物流业、商贸业和房地产业、金融业以及消费，发展轨迹是值得借鉴的，我希望向政府提一些建议，枢纽站也要向常平这样的发展，否则的话，西部有很多的枢纽和站点，很多的镇如果有很好的眼光，他们之间是相互竞争的，最后谁是中心，谁是枢纽，还是有很多的变速的。

　　最后一个话题，在我的概念中跟三个版块是相关的。主城区目前的现状是，刚需货量严重的活活，下半年可能会有一些供给缓解。目前来说，刚需是非常缺少的，跑遍南城想买刚需的楼盘是困难的，必须要到万江或者是东城才有，目前的格局来说，主城区是断档的。

　　未来的供应是越来越少，但是因为需求会越来越旺，这是主城区的情况，万江和道滘受主城区的外溢导致更多的机会。今年沙田会很热闹，因为开发商和大盘比较多，量也比较多。目前的营销来说，楼盘对其他的盘影响是非常之大，对厚街和虎门、到道滘和城区都有辐射的作用。沙田是有机会的，虎门目前也是缺货的，而且价格太高，刚需的需要无法得到满足，这是虎门的情况。

　　厚街目前还是缺货的，下半年会有所供给，起码厚街和虎门外溢的客户到沙田置业的机会是很大的，否则沙田也很难支撑起众多的楼盘。我定义的水乡片区目前是供不应求。洪梅有两年没有新增的供应，未来的一年多也没有新增的供应，因此洪梅的地可以拍得这么高，就是由市场决定的。洪梅至少有500户的需求正在累积，未得到释放。如果未来的一年多如果有楼盘推出的话，消化是没有问题的，但是价格是否可以达到七千，就要从很多方面着手考虑。如果当地的控规可以突破，稍微宽松一些，开发商在成本控制方面有一定的做法，在楼面地价二千多的情况下，六千多是可以赚钱的。

　　目前来说，水乡片区还是供不应求，虽然看起来水乡片区的货量是不多的，但是从未来的一、二年来说，机会还是比较大的。