今日话题：东莞商业地产野心下有忧 前景仍良好

　　自2011年楼市宏观调控收紧后，住宅开发商掀起向商业地产转型热潮。2013年春，一方面是业内对商业地产大跃进泡沫严重的担忧，万科、中海等龙头谨慎以对;而另一方面是绿地、龙湖、远洋等房企初尝甜头后纷纷宣布加大拓展商业地产力度，龙头房企对商业地产判断初现分化，不同房企对于商业地产显示出不同的态度。

　　据了解，至2012年以来众多地产大鳄纷纷进军商业地产打造综合体项目，东莞陆续有近20个综合体项目面世。

　　商业地产潜力巨大写字楼、商铺迎来春天

　　2012年是东莞商业综合体遍地开花的一年，商业地产市场的突然红火，离不开全国商业地产龙头万达集团的战略布局，以及住宅地产龙头万科地产向商业地产的开拓，随着住宅市场受到调控，以及政府打造消费聚集地的需要，东莞的商业综合体进入发展快车道，从长安万达广场、东城万达广场、长安万科中心的强势崛起，2012年，东莞商业地产市场成交金额81亿元，同比增长70.85%，创下历史最高纪录。

　　2013年，东莞商业地产市场的蛋糕将变得更大，万达集团将继续布局东莞，南城、厚街、虎门的综合体项目将陆续拨开神秘面纱，万科地产位于东城的综合体项目也有望于今年面市。此外，过去两年成交的很多成熟区域的商住混合项目，也逐渐进入发售阶段，特别是厚街、虎门、石龙、塘厦部分商业地产陆续试水。与此同时，总部基地即将建成并投入使用，写字楼市场将再次掀起高潮，迎来又一个春天。

　　东莞商业地产野心下有忧 高空置率悬而未解

　　商业综合体，作为一种较为复制的商业模式。因利用旧有项目改造而来，资金投入少、见效快，成为商业操盘手、地方政府都愿意去推行的项目，如雨后春笋般冒出。短短两年之内，东莞多了包括万达广场、万科广场(小区网 论坛)、松湖中心生活广场在内的近十家购物中心，商业的版图仍在快速扩大。

　　从全国数据来看，中国购物中心产业资讯中心数据显示，2012年中国新增购物中心数量超过300家，从而使购物中心总量达到3100家。该资讯中心还预计，到2025年，中国购物中心总量将突破1万家，成为全球购物中心商业建筑面积最高的国家。

　　在2003年前后，东莞掀起了第一波商业地产热，目前大型商业体及步行街大多建于那个时期，但是后期的经营却不甚理想，令人感慨。

　　今天起步迅猛的商业地产，会不会再重复当年的老路?顺应政策之力，商业地产成为开发商的掌上明珠。可即便是当下备受推崇的自持物业的代表——— 万达，其租金收益也并不乐观。根据公开数据显示，截至2012年底，万达累计持有经营性物业1290万平方米，但租金回报率却没想象中高。2011年万达的租金收入是34.6亿元，2012年是52.07亿元。而2012年万达的总资产是3000亿元，收入是1416.8亿元——— 租金收入占比仅为3.68%。

　　这与兰德咨询的一项调查数据相吻合。我国上市房企中有商业地产的，持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%，高的也才达到7%。相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，而经营利润则大都为负。特别是开业不久，正处于培育期的商业，八成以上亏损。回到东莞，上一个商业地产开发热潮遗留下来的高空置率尚未解决，而新一轮的商业体量就要喷涌而出，这样的教训和现状，让人捏着一把汗。

　　东莞商业综合体五一新动态

　　从去年5月份万达广场进入东莞东城起，东莞商业地产市场正式进入了一个新的阶段，大型城市综合体、镇街商业地产项目等不断开工建设，并且将于今年陆续进入销售阶段，与此同时，住宅市场持续调控，越来越多的资金流向商业地产，商铺、公寓、写字楼等的投资再次掀起热潮，东莞商业地产市场将迎来新的春天。】

　　东城万达广场

　　地址：东莞市东城区东纵路与东城中路交汇处

　　主力户型：50~110㎡一环金街商铺

　　项目简介：东莞东城万达广场项目由东莞市政府招商引资、大连万达集团开发建设的东莞市重点项目，将建成整个华南片区的旗舰项目。项目规划用地面积约12.39万㎡，总建筑面积约53万㎡，物业以购物中心为主，涵盖了包括万达百货、万达影院、大歌星、超市在内的主力店及次主力店，还包括一个超五星级酒店。

　　五一动态：一环金街商铺正在认筹中。

　　康城国际

　　地址：东莞市南城区港口大道9号

　　主力户型：10~50㎡商铺

　　楼盘简介：项目位于CBD和RBD的交汇处，位于东莞行政中心文化配套区，通港口大道直达鸿福商圈及CBD中心和华南MALL商圈;且位于市政府重点打造的万江RBD休闲商务区。打造华南地区首家迪士尼·时尚体验馆，以迪士尼系列产品及主题商场在项目经营，品牌效应将为项目日后发展提供最强大的支柱，以儿童为主题的特色业态设置，充分挖掘儿童消费市场。

　　五一动态：13万元一间产权旺铺销售。

　　汇景·世纪双子

　　地址：厚街北环路与S256省道交汇处

　　主力户型：35~106㎡非毛坯修公寓、洋房

　　项目简介：汇景·世纪双子是汇景集团“御”字系列继汇景·御海蓝岸、汇景·御泉香山之后的升级之作。汇景·世纪双子地处东莞市S256省道与北环路交汇处，属于厚街中心标志片区。项目总占地约17335㎡，总建筑面积约111455㎡。据了解，汇景·世纪双子的联体物业，东莞首家希尔顿酒店，预计将在2013年底封顶，2015年底正式开业。

　　五一动态：新一批非毛坯修产品正在热销。

　　碧桂园·时代城

　　地址：东莞市塘厦镇花园新街(小区网 论坛)1号

　　主力户型：30~130㎡非毛坯洋房及4万㎡底商

　　项目简介：碧桂园·时代城是碧桂园进军塘厦镇的力作，所有洋房及公寓均以非毛坯修发售，产品品质将创碧桂园发展史上的又一个奇迹。所有建筑材料都是精挑细选，采用国内一线品牌。据介绍，碧桂园·时代城，在塘厦镇的楼盘销售中销售成绩显著。

　　五一动态：典藏少量洋房公寓销售热闹，临街底层商铺也即将面世。

　　宏远·万菱广场

　　地址：东莞市南城区莞太大道6号，

　　主力户型：内铺面积8~20㎡/套，临街铺面积30~80㎡

　　项目简介：项目位于全东莞的CBD中心区，毗邻市政府所在地，周边甲级写字楼林立，精品文具需求量大。八达路商圈、和生文具商圈、鸿福路商圈3大商圈环绕项目，形成商铺的区位优势。宏远·万菱广场作为东莞宏远地产倾力钜献，广州谊园是全国文具龙头，谊园携成功经营理念而来，势必将宏远·万菱广场打造成热闹广州谊园。

　　五一动态：筹备开业中，预计6月正式开业。

　　中天·城市之门

　　地址：南城莞太路与东莞大道交汇旁

　　主力户型： 48~52㎡复式三房，30~850㎡商铺

　　楼盘简介：位于南城、厚街交界处，占“双核”尊位，享双城繁华，近莞深高速石鼓出入口，享R2轻轨便利，占地1.5万㎡，建筑面积5.3万㎡，自带7000㎡一站式商业，10分钟鸿福—风景、第一国际、厚街华润商圈，由一栋酒店式公寓、一栋复式三房、一栋住宅组成，是融合了居住、商务办公、酒店和购物中心功能于一体的商务综合体。

　　五一动态：十来套复式三房特惠清仓中，面积48~52㎡，总价约31万~33万元，实用单价约4200元/㎡， 30~850㎡一线临街旺铺即将推出，一层价格约21000~22000元/㎡，二层价格约7000元/㎡。

　　商业地产水深 寡头雄霸江湖

　　最近两三年，受住宅调控反助，大江南北掀起新一轮商业地产热，新商业体在东莞也是遍地开花，其中，更有万达、万科等巨头纵横驰骋，攻城略地。

　　就东莞商业地产的发展，万达集团华南唯一旗舰店的营销操盘手——东莞东城万达广场投资有限公司副总经理何广长在接受南方日报采访的时候曾这样说道：“对于商业地产的前景，要充满信心。经过十年的发展，大家都在进步，无数‘先烈’倒下了，留下来的企业肯定比以前的要好。但是，商业地产的水很深，东莞市场未来寡头现象会很明显。中小开发商中，仍然会有人倒下，仍然会有人活下来，但是大多会很艰难。”

　　东城万达意欲留住高端消费

　　万达目前在全国范围内有116座万达广场，最高级别的旗舰店仅5家，东城万达广场就是其中一员，也是华南地区唯一的旗舰店。当被问及华南旗舰店为什么不选址于广州、深圳等高端消费力更足的地方，而选择东莞东城?

　　何广长表示东城万达广场体量足够大，位于东莞市中心传统消费旺区，毗邻在建的地铁站，可以辐射东莞32个镇街甚至更远的地方。同时，东莞这座被称为“世界工厂”的城市，目前正在转型升级，需要万达广场这样的城市综合体为第三产业的发展提供平台。东莞的消费力是非常强的，每年外溢的高端消费高达一两百亿元。当时拿地的时候，东莞市政府就希望万达广场把东莞高端消费留在东莞本土。

　　东莞转型，万达扩张正当其时

　　何广长还透露除了现在的东城、长安这两座万达广场之外，还会在厚街、大朗、虎门、万江等镇街至少再建3座万达广场。长安万达广场将在今年7月开业，发展常规业态，辐射区域市场，而东城万达广场位于城市中心，发展最高端的业态，辐射全市，两者不会冲突。至于其它项目，现在尚未拿地，但是可以推测的是，业态和市场也不会一样，项目与项目之间不会重叠。相比发达国家，珠三角的人均商业面积还有相当大的差距。东莞工业很发达，商业欠发达，镇区市场是分散的，万达在主要支点镇街设点的话，消费力完全支撑得起。

　　万达开发是讲究快速，但企业发展是稳健的，广东的商业地产领先于全国，万达成为巨无霸、商业航母之后，才杀入广东。现在，东莞经济发展速度是放缓了，这是所有经济体都要经历的阵痛，东莞从工业一骑绝尘转向工商业比翼齐飞，这样的城市更需要万达这个商业地产龙头企业，万达发展正当其时。就算东莞有人口外流，但是离开的一般是打工族，有消费力的人口还是扎根在东莞，所以人口外流不会影响万达广场这样的中高端商业体。长安、东城万达的成功试水，坚定了万达集团对东莞市场的信心。

　　中小房企 搞商业地产不容易

　　在2003年前后，东莞掀起了第一波商业地产热，目前大型商业体及步行街大多建于那个时期，但是后期的经营却不甚理想，令人感慨。何广长认为这不是东莞的独家现象，而是全国的共性局面。当时，商业地产大热，千帆竞发，百舸争流，但是有资金有实力耗得起的不多，大多倒下了。

　　万达、天河城等少数奉行自持的企业成功了，而那些资金实力不足的，就散售格子铺，无法统一经营权，所以后期经营不理想。格子铺项目，以超低的总价来吸引客户，二三十万一间，几乎是一锤子买卖。由于业权分散，难以统一经营，80%以上的格子铺项目都是很难生存的。同时，做商业地产还需要专业的商业运营团队，否则很难搞活。

　　何广长坦言，跟中国人均的商业体面积跟发达国家相比，东莞商业地产还差得远，对于商业地产的前景，要充满信心。经过十年的发展，大家都在进步，无数“先烈”倒下了，留下来的企业肯定比以前的要好。但是，商业地产的水很深，东莞市场未来寡头现象会很明显。中小开发商中，仍然会有人倒下，仍然会有人活下来，但是大多会很艰难。以前搞住宅开发，什么人只要盖起房子都能卖，实力不足的中小房企搞商业地产，就像让初中生考大学，没那么容易，除非他是天才。