投资地产莫要跟风 小心商业地产成“伤心地产”

　　受调控限制，住宅地产投资前景不明，许多开发商盲目转投商业地产。但从长远来看，发展商业地产需要理性，适合城市发展并切实可行的商业地产开发模式成关键。

　　持续多年的宏观调控，使住宅地产越来越难做，于是许多开发商都将目光转向了商业地产。新型城镇化的到来，又似乎进一步使人们看到了商业地产的“无限商机”，众多开发商争相涉足、纷沓而至，甚至连非房地产行业的家电企业都纷纷进军商业地产。一时间，商业地产红遍大江南北。

　　随着商业地产开发建设热潮在各地不断上演，且有愈演愈烈之势，房地产下一个竞争激烈的“角力场”也将逐渐转向商业地产。

　　以城市综合体为例，商业地产投资开发过热现象并非仅存在于一线城市及各大热点城市。中国购物中心产业资讯中心此前发布报告称，珠海、海口、银川、西宁四个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%。更有甚者，一些中小城市动不动也搞数十万平方米的城市综合体。

　　值得反问的是，一个几十万人口的城市开发几十万平方米的商业地产项目，能“养活”吗?我们的开发商有没有统计过，城市的人均商业面积是多少?我们的人均可支配收入够不够“养活”所开发的商业面积?

　　总体而言，商业地产领域投资开发过热隐藏的问题，主要表现在以下五个方面：贪大求全，不顾项目所在地的实际情况与需求;业态雷同、简单复制，把一个相同的东西放在许多不同的地方;不能应地制宜地进行商业规划，忽视项目地的“商业基因”，从而遗失历史商脉商气;建筑缺少地域特色，丧失“城市记忆”且与业态和运营模式的匹配度不够;缺少科学的投融资规划，无法保障项目按节奏顺利开发运营。

　　在我看来，过热的商业地产正在积累泡沫，而且这个泡沫一旦形成，影响将远远大于住宅泡沫，也更易产生烂尾楼。所以，涉足商业地产需审慎而理性，一定要把前期的研究工作做到位，要把商业规划做在前面，紧随其后的建筑规划设计也一定要符合商业规划，千万不能盲目。

　　我们知道，商业地产不同于一般意义上的住宅地产。一方面，它的成败包含了众多因素：行业背景、区位环境、城市发展、竞争对手等等综合因素，缺一不可。选址不佳、规模不当、业态不准、管理运营不善等等任何一个因素都会影响到项目的总体发展。

　　另一方面，在看似利润丰厚的表象下，商业地产其实在各个环节都充斥着经营和投资风险。商业地产投资周期长、回报率低。多数投资企业在尚未寻找到清晰的盈利模式的时候，就贸然进入商业地产领域，显然有些盲目跟风。

　　除此之外，商业地产还有其自身的特殊性，不少住宅开发商转做商业地产后，受利益的驱使，项目建成后能租则租，能卖则卖，不太考虑是否适合经营等问题。虽然也有一些开发商考虑到了后续经营的问题，但是将项目出售给投资者后，往往又缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位。这些都实实在在阻碍和影响到了商业的长久发展。

　　鉴于此，商业地产一定要“因地制宜”，不可盲目“学习”国外所谓的“先进经验”，要结合我国国情、城市发展的实际情况，切实做好可行的投融资规划和项目开发节奏的精准把控，千万不能盲目跟风仓促上马，把商业地产做成了“伤心地产”。