小广告鼻祖华丽变身黄金湾地产 46亿勇夺沪高价地

　　上海5月份高价地纪录不断被刷新。十分钟，46亿元!北京福润天成房地产开发有限公司(下称“福润天成”)以每轮上亿元的加价杀得参与现场竞拍的其余四家企业措手不及，勇夺新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块。

　　这家名不见经传的公司究竟是何方神圣，一时间成为坊间谈资的焦点。时代周报记者经过多方打探与梳理后发现，福润天成是K2的关联公司，与K2同属于黄金湾投资集团，黄金湾投资集团的前身是北京华美地产，靠地产代理经纪起家，以街边路口散发地产小广告著称，此后涉足地产开发与地产金融领域。

　　但是对于此次拿地，黄金湾投资集团及K2始终刻意保持低调，资金从何而来，后续是否有能力开发，不得而知。但值得注意的是，其旗下的子公司2010年4月曾因欠缴九棵树地块的土地出让款，被北京国土局暂停一年的拿地资格;去年5月，旗下子公司北京雅居乐公司的7.1亿元百子湾高价地因土地款未缴纳被收回，1700万元保证金被没收，北京的拿地资格再次被取缔。

　　上亿元加价幅度力挫对手

　　资料显示，新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块的土地用途为文体用地、商办，出让面积40355.20平方米。按照29.31亿元的挂牌起始价粗略估算，挂牌起始价约为18622元/平方米。上海规土局网站显示，该地块共吸引了63家房企领取竞买资料，其中5家申请竞买。

　　5月29日上午，新长宁集团、古北集团、九龙仓等5家房企悉数到场。现场竞价开始之前，新华路街道71街坊地块已经出现了两轮报价，最高挂牌报价为29.3266亿元，5名竞买人全数参与现场竞价。一位现场观摩的开发商向时代周报记者表示，根据现场竞拍的要求，竞价最低增加幅度不低于200万元。刚开始两轮小幅加价后，到了第三轮情况急转，5号竞买人福润天成突然报价35亿元，此后福润天成基本以1亿元的节奏往上加价，一副志在必得的态势，力挫其余4家百万元或千万元的加价幅度。

　　经过32轮报价，十分钟左右的时间，福润天成以46亿元斩获该地块，溢价率56.96%，折合楼板价为29229元/平方米。时代周报记者实地探访发现，该地块位于原上海第十钢铁厂(现为上海城市雕塑艺术中心)及上海人民广播电台旧址，紧邻轨交3、4、10号线虹桥路站，该地块目前并非净地状态，部分有待拆迁。

　　根据约定，该地块土地为“分批交付”，其中71街坊1/2丘于签订出让合同之日起40个工作日内交地、71街坊16/2丘A块于2014年5月31日交地、71街坊16/2丘B块于2015年12月31日交地。因此，今年内可以交付的土地仅有21282.5平方米。但是土地出让价款需于合同签订之日起30个工作日内一次性付清，与交地时间无关。

　　汉宇地产统计数据显示，该地块地处长宁新华路商圈，邻靠的中山万博广场， 2012年成交表现来看，办公成交均价为4.5万-5万元/平方米，底商均价则为6.5万元/平方米。当前办公楼租金主要集中于5.5-6.5元/平方米/天，按此计算，平均租金回报率约为4.5%，仍存在较为可观的收益率。

　　汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，在当前市场环境下，该地块成交价并不算太高：其一，与早前SOHO中国摘得的古北高价地相似，该幅地块也是近些年浦西区域少有推出的优质商办用地，自然受关注度较高;其二，区别于以往中心城区出让地块，新华路街道地块出让建筑面积达15.7万平方米，开发体量较大，对于开发企业而言，更具深远的代表意义;其三，目前上海甲级办公楼市场正处在上升期中，大环境向好，势必会点燃处在转型阶段的房企拿地热情。随着长宁区新华路商圈能级不断升级，再加上与之接壤的天山虹桥、古北两大商圈，未来规划建有多个高端商业体，将起到联动效果，预估该地块办公楼未来市场售价至少会是6万元/平方米。

　　小广告鼻祖变身地产投资集团

　　根据工商注册资料显示，福润天成2012年9月注册成立，注册资本仅1000万元，去年12月曾在北京台湖镇宅地的拍卖现场出现过一次，但并未拿地成功。业内流传福润天成是K2的子公司，K2又属于黄金湾集团。

　　时代周报记者向K2地产公司相关人士求证，该人士仅表示福润天成并非K2地产的子公司，是关联公司，拿地的情况并不清楚。对于拿地的资金来源，及进入上海拿商业地块的缘由等，该人士并未回答。而黄金湾集团市场部相关人士则向时代周报记者表示，公司对于拿地不做任何评论。

　　K2地产聚焦于北京及大北京区域的开发，在北京通州开发了K2•海棠湾、K2•清水湾、K2•百合湾、K2•玉兰湾等系列产品及M5•朗峰，在河北廊坊开发了狮子城等楼盘。时代周报记者从黄金湾投资集团一位已离职的中层人士处获悉，“最早是先有北京华美，然后成立K2，整个有30多家子公司，然后整合成黄金湾投资集团，下面各个公司倾向不一样，分成地产开发、基金、销售公司等。集团目前的重点应该是北、上、广、深，去年北京一直没有拿地，上海这次是志在必得。”

　　北京的一位开发商向时代周报记者表示，“这个公司胆大，拿高价地不足为奇，华美的老板是在北京率先路口发小广告做代理起家的，可谓地产小广告的鼻祖，这不是一个以常理看的企业。”

　　华美地产官方网站显示，目前已拥有员工3000余人，业务范围已涉及到房地产投资、融资、营销等方面的综合性地产公司，终极目标是成为专注于房地产的投资银行，“正在以独一无二的资源力、使命必达的执行力和颠覆式的营销模式为伙伴提供服务，成为伙伴的最佳现金流的强有力推动者和地产市场银行家。”

　　时代周报记者调查发现，1994年，北京(华美)雅居乐房地产经纪公司成立，主营二手房业务和一手销售代理，2000年开始，北京华美成立多个房地产开发公司，陆续有开发项目，这一时期还是以包销代理、投资合作为主营业务。有了前期的资金铺垫，从2009年开始，华美突然发力，走上大规模扩张道路，在北京通州接连击败首创、绿地、华远、金地等，一年内在通州和朝阳百子湾连拿四块地，据不完全统计，2009年到2010年初，华美地产及子公司在土地市场耗资35亿元。