小广告鼻祖华丽变身黄金湾地产 46亿勇夺沪高价地

　　“华美最早做代理经纪成功的原因在于其‘传销式’的激励机制和难以复制的包销代理模式，华美与开发商之间约定包销价格、销售周期和付款方式，华美承担所有营销等费用，自行确定销售价格，在约定销售周期内完成销售，赚取包销底价与自主定价的差额部分，如未按期完成，华美则会在销售周期截止前一次性买断剩下房屋。但是由于营销成本的控制，营销的特点就是基层销售员在各个路口发传单，这些人大多20-28岁，没有学历要求，整体素质并不高，节省了很多广告营销费用，但不够专业，也造成市场口碑差。”上述开发商说。

　　据了解，华美地产有着独特的销售组织框架。销售管理中心下设项目销售部，下边又分为若干个营销部，营销部下设五个集团军，集团军下面又设销售团，销售团下设销售组。每个销售团队的销售主管除了提成外，下属的业绩又可为其贡献提成，而销售主管的业绩又可为销售经理贡献提成。

　　值得注意的是，华美地产董事长崔巍为华本俱乐部高级会员，此前经常参加房地产金融论坛，据传筹资能力很强，但网上几乎没有其任何公开资料。从2011年开始，华美旗下几十个公司重组为黄金湾投资集团，定位为房地产金融投资机构。

　　据黄金湾投资集团官网显示，其从房地产开发集团，逐步向房地产金融投资机构转型;在业务布局上，从立足于北京，逐步向环首都经济圈扩张，再向山东半岛、江浙、海南等区域全面扩张;在产品形态上，从单一的住宅产品，逐步向商业地产、文化旅游地产、产业地产等领域全面扩张。

　　黄金湾投资集团除了有房地产开发板块和房地产营销外，还打造了K8黄金湾，主要是服务于房地产开发商、投资机构以及政府投融资平台，这个平台搭建了项目池和资金池。与此同时，它还成立富达股权投资基金管理公司，募集社会资本，补充开发企业的资本金和运营资金，既帮自己做融资，又把K8黄金湾项目池里的房地产项目拿过来进行包装，交给机构设计，发行基金。目前代表该集团出席各种金融论坛和活动的是黄金湾投资集团董事长申威，但该网站上却看不到任何关于崔巍的介绍。

　　曾有退地、拖欠土地款“劣迹”

　　申威在多次出席各种金融论坛时表示，“2013年是黄金湾有史以来资金层面最充足的一年，在这一年，我们制定了回归一二线城市投资，密切关注三四线城镇化发展动向，并在重点投资北京、上海住宅与商业的同时，将在青岛、宁波、苏州、杭州、海南落地生根，落地开发。我们也开始了转型，从销售型向自持运营型转型。”

　　“黄金湾在上海拿地应该不是公司自己的资金，这个公司实力在北京不算非常强，46亿元的地价加上正常投资，要上百亿元资金了，而且又是商业自持项目。它本身做的都是住宅项目，没有商业运营经验，如果背后没有其他投资人不太可能。它应该是在台前，不太可能是自己的资金。”北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉时代周报记者。

　　事实上，在2009年疯狂扩张拿地后，恰逢新一轮宏观调控，其K2系列产品销售缓慢，业界对于该集团资金链的质疑不断，其开发能力也备受质疑。

　　2009年6月25日和26日，其旗下的北京祈连房地产公司分别以17.4亿元和1.88亿元摘下北京通州区九棵树大街居住项目和北京市通州区永顺镇杨庄路住宅项目，成为新的通州单价高价地项目。不到一年，2010年4月30日，北京国土局在其官网上发布了一份名为 《关于暂停北京祈连房地产开发有限公司等三家公司参与北京市土地交易市场竞买活动的公告》。该公告内容显示，由于欠缴土地出让价款，北京国土局暂停华美地产旗下的北京祈连房地产开发有限公司及其关联公司在北京市土地交易市场参与土地竞买活动。

　　而就在2010年4月22日，中信信托还向其发起成立了 “北京九棵树项目股权投资集合信托计划”。根据该计划，华美地产以北京祈连地产95%的股权换取中信信托约9.2228亿元资金。中信信托分别于2010年4月22日、4月29日和6月1日向其注入72345万元、10000万元和9883.264万元。在此项信托计划中，北京祈连地产以两个项目的土地使用权作为抵押。其资金捉襟见肘可见一斑。

　　无独有偶，2009年12月30日，华美旗下的北京雅居乐经过26轮竞拍，以7.1亿元竞得北京朝阳区百子湾路14号“高价地”，溢价率高达约325%。2012年2月，北京国土局发布公告称，北京雅居乐房地产开发有限公司手中的该地块，因未按照出让合同的约定缴纳地价款被强制收回，已缴纳的1700万元合同定金不予退还，且在一年内该公司及其关联公司被暂停参与北京新的土地出让交易活动资格。

　　上述黄金湾投资集团离职人士称，“之前退地不是因为缺资金，而是拿地成本太高，不能保证合适的利率，就没有兴趣做。”尽管如此，这也从侧面反映其资金实力无法支撑疯狂拿地。对于未来上海“高价地”项目是否能顺利开发，同策咨询研究中心总监张宏伟则告诉时代周报记者，“黄金湾做投资的，难说直接开发，土地款付清就可以融资，以后做股权转让，套利就可以，是一个很好的融资工具。”