中原地产车德锐:东莞楼市会存在温和放量的态势

东莞中原地产研究部经理车德锐

开发商有没有出货？二手市场中的炒房客？现在是否开始出货？市场的调整期是否结束了？后市回落还是筑底继续上涨？这是今年要谈的一个话题。

市场不可确定的因素很多，我们研究市场不是为了预测市场，首先是规避市场风险，其次才是获利，市场是变化莫测的，始终要保持理性清醒，善待市场，市场才会善待你，这是我们做市场研究的理念。目前还是过渡期，东莞也是这样的。调整期接近了一、二年。一、二年中，从开发商的角度来说，经历了领跌、普跌、补跌。产品是先推出差的，品质低的楼盘，户型由小卖到大，现在越卖越大，卖完大的，客户也会去购买小的。 物业类型中去年是卖普通住宅和公寓，去年年末的时候，高端洋房和别墅陆续上市，因为差的和小户型已经卖完了。今年上半年高端洋房和别墅陆续上市，也有一定的量，但是因为前期的量太大了，今年的放量比较少。2007年末是明降，2008年是暗降，一步到位后，可能是跌的过多，之后进行了修复，市场接受了这样的价格，然后开始逐步的回升，借助政策开始反弹。

首次置业和改善置业到投资也是三步曲，从去年到现在是一步接一步，从2007年的卖方市场很快转变为买方市场，判断购买的时期，买方市场就是好的购买时间，现在又是卖方阶段，定价权又回到开发商的手里，现在不是理性的购买时期。现在是二级市场调整，出货之后到三级市场，之后波及到一级市场，逐步的回暖。套牢的不仅仅是炒房客，还有开发商。现在他们有很强的出货意愿，2007—2008年两个群体出货的意愿是很强的，他们动用了各方的力量，使得政府妥协，采取了救市，经济也处于下调的过程中。去年年末一系列的政策出台了，去年是一步到位的出货，实际上接盘的人不会太多，2008年的成交量来看不是很多的，总共才达到了380万平方米，量不是很大的。

第二种出货的房屋是诱多出货，借助利好或者是借助价格回升的趋势，吸引追赶者入市，吸引购买者入市。现在经历了两种出货的方式，市场上开发商的货还有多少，是否完全的出货。2008年第一季度结束时，我作了后市展望，2008年上半年是一步到位的出货，2008—2009年是拉升和诱多的出货过程，当两个步骤都经历后出货完成。之后开发商主动地拉升价格，使得趋势向上走，但是没有想到的，下半年出台了很多利好房地产行业的政策，使得开发商轻松的出完了这批货。商品房市场的销售率接近70%，普通住宅达到了73.9%，商户和写字楼的出货量比较高，我们认为一个市场或者是一个项目，当销售率小于30%的时候，意味着开发商的成本还没有收回，销售业绩不好的时候，定价会低的，当销售率是30%—50%的时候就出现了供不应求，房价出现了平抑的作用，50%—70%，供销平衡，房价在一定时间内表现相对比较稳定，70%—90%，需求旺盛，涨价可能性比较大。大于90%的时候，开发商想尽快开发其他项目，尾货促销。

全市商品房销售率是73.58%，是需求旺盛，涨价可能性比较大的阶段，意味着供不应求的矛盾逐步的显现出来。现在的市场是反弹还是反转，这是很有争议的，股市也是这样的，楼市也是这样的，现在还没有到反弹和反转的趋势。楼市是反弹的态势，我们不要忘记，一线的重点城市事实上不是反弹而是反转。因为已经跨过了前期的新高和高位，创出了新高，比2007年的高位还要高，这不是反弹而是反转。东莞的楼市价格还算是反弹，压力是比较大的。反弹的价位是不同的，相同的结论是，反弹后价格还是向上，并不是见顶也不是筑顶，为什么出货完成后就出现了筑顶，今年上半年需求量释放后会导致下半年的购买力短期内不足。信贷的投放是巨量的，投资预期比较强。第三季度后会出现通货膨胀，通货膨胀后价格就会上涨，房地产也存在地价成本的问题。地价是房价支撑的底线。还有供需的状况，出货后，大家可以想像，一手市场的货量到底还有多少，现在已经产生了微妙的转变。开发商开始惜售。很多的报道说北京、上海、深圳、广州二手房的价格比一手房还要高。

另外一个角度说，2007年炒房客手上的货陆续的出掉了，短期看政策，长期看经济。这次的反弹是政策性导致的，接下来用政策面和消息面判断下半年的市场。下半年政策面依然是宽松的，货币政策还是比较好的。消息面是提前于政策面的，目前楼市的消息面是怎样的，近期的消息面有三个，一通货膨胀家具，二是房价再度飙升，三是房贷过于宽松，中央电视台和证券报都有进行报道。中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，虽然没有对外就是担心影响经济，因此出现了松紧的信号。上半年消息面是平静的，到了6月份开始升温，市场开始调控了，下半年意味着信贷有所收紧，对市场的影响是，给投资需求带来了抑制作用，一线城市和房价飙升的势头有所平抑。二线城市反映比较慢，首先看周边的一线城市处于怎样的状况，会给我们启发的作用，受外围市场的影响，如果下半年的投资需求有所回落，房价飙升势头如果不受遏制的话，东莞也会受到影响。

上半年看政策，下半年看什么?政策还是宽松的，大的方向是没有改变的，还是支持信贷，支持购房和内需拉动经济。这个星期二、星期三股市大涨，预示着明天公布的六月份经济数据和第二季度的经济数据是乐观的，因此二季度和下半年的经济都会逐步的向好，说明下半年看楼市更多的是看经济给我们强劲的信心，吸引更多的资金进入楼市和股市。上半年楼市的情况：累计的需求集中释放，成交金额和面积大幅度的增长，新增的商品房供应达到了200万平方米，恢复到了2004年上半年的水平，这种状况是非常低的。商品房成交面积是6000元/平方米左右，土地成交量是比较低迷的，土地市场是不温不火的，还是在低位运行。其他的一线城市不断出现了高价地，东莞为什么没有出现楼栋，因为上半年没有好的地块上市，如果有好的地块上市的话，开发商关注度还是比较高的，例如体育路地块、西平社区地块都是比较好的，最后拍出来的结果会达到高价地的概念，预计下半年土地市场会受到刺激的作用，放量也是温和的。

上半年开发商在回笼资金，大家将营销工作和重点放在销售和回笼资金上，真正想扩张的意愿还不是很强烈的，手上有了钱，开发商下半年就会积极的开发。楼面地价还是1500元/平方米和1600元/平方米，基于这样的地价水平导致投资的价值凸显，开发商拿地的积极性也会高一些。从去年下半年到今年上半年土地成交量低迷，因此具有投资的价值。上半年自住需求集中释放，长线投资资金陆续入市，购买商铺、别墅还是比较多的。东莞房价的性价比还是比较高的，现在如果投资别墅或者是投资公寓项目的话，机会是很好的，因为上半年楼市回暖，很多的开发商措手不及，很多内容不完善，因此不敢定价太高，而且是低于市场预期，投资客投资的时候，购买的产品价格就会很低，往后走的话，价格就会上升。改善型需求大幅释放，主要是以购买大户型为主，首次置业需求遭遇产品结构性供求失衡释放受阻。

120平方米以上的户型供应达到了80%，如果是首次置业者购买中小户型的住宅是比较难以找得到的，因此下半年二手市场迎来了比较好的契机。市场资金慢慢的向优势项目集中。5月份成交面积达到了26.84%，少部分的项目得到市场的追捧，大部分的项目没有受到市场的重视，因此今年不是谈价格而是谈价值。6月份市场的集中度不断的下降，反映的是市场的热点现在越来越少，大部分的项目成交都是放缓的，这是六月份的趋势，也预示着进入第三季度的特点，东莞楼市相对于一线城市而言，在本轮反弹中依然保持理性的情况，房价相对比较平稳。例如北京、上海、深圳、广州都回到了2007年的高位，但是东莞的楼市不太乐观，因为经济层面低迷。上半年的涨幅是比较低的，6月份价格相对于今年2月份仅仅上涨了8%左右，每个月也就是2%左右的涨幅，相对于深圳、上海、北京的下降和上涨是不同的，相对是平稳的。

6月份的中下旬市场又有所变化，因为万科虹溪诺雅的热销，价格非常高，因此带动了豪宅市场的重新定位，很多的豪宅具备了山水资源或者是比较好的资源价格，短期内有几个影响。第三季度会出现通货膨胀的危机，因为豪宅价格上涨后，就会有风险标的作用，开发商上半年资金得到恢复，因此出现了惜售的情况，慢慢的向供不应求的情况转变。环比6只是上涨了56.86%，万科虹溪诺雅的价格太高了，实际上用加权的价格来看趋势，目前来讲还是保持平稳，虽然说卖方和开发商想提价或者是已经提价了，但是市场暂时是不帐的，很快进入了观望期。库存从高位持续的回落，其中洋房、公寓库存回落的幅度是非常大的，也给市场做小户型公寓的开发商提供了信心，市场中小户型的公寓真的不多，最近城市中心区的第一国际、德方斯、风云汇等都是以小户型为主，出货的时机是非常好的，会导致价量齐升。

商品房是有待销期的，如果将600多万的库存量降低，滞销的货量大概在三年左右，空置率只有14.04%，这是比较合理的区间，属于供求相对比较平衡的格局。2008年上半年供求比达到了2%，今年上半年达到了0.8%或者是0.9%，今年下半年的供求比是0.7%，在下半年矛盾就会逐步的显示出来。按市场吸纳周期进行分析，截止到今年六月底，全市的货量需要11个月消化，城区只有8个月，先不看数据。商品房有12个月的待售期，只要市场的周期小于12个月，就逐步向供不应求转变，因此城区只有8.68个月消化完库存，就意味着待销期不用一年就可以完成，因此很多的开发商不急于出货。从三月份开始，全市的库存开素消化、供求矛盾逐步的显现出来。

后市展望

股市金融地产板块加速上行

从六月份初开始两个板块已经跳空高开，意味着这轮的通货膨胀的预期加剧，资金持续的流入股市和楼市，股市是先于实体经济或者是房地产的发展，因此后续投资的资金会持续的流入房地产中，外围股市反弹后已经进入调整性阶段，中国的A股面临较大的调整压力。恒生指数提前一、二个月进入了调整，黄金分割线的时候，阻力位很大，东京、台湾和香港以及东南亚的股市都提前A股几个月进行调整，我们意识到A股的增量是很大，由于外围的市场已经进入调整，因此A股市场的压力还是比较大的，楼市是否会受到股市的影响，经济是否会受到股市的影响，现在已经到了瓶颈，今天是3100多点，从黄金分割线来看，反弹到3300点就会差不多。剩下的一、二个月，股市很快进入调整，消息面来看，有几个方面对楼市而言是持续利空的，投资需求会有所平抑。一线重点城市会影响东莞的走势，一线城市现在是最后的疯狂，银行对于信贷的调整，会起到投资的平抑作用，房价近期会下调，东莞也会受到影响和压力。

预期东莞的交易市场会存在温和放量的态势

第三季度或现空涨危机，商品房成交缩量加速上行。第四季度优质个盘热销成为楼市风向标，房价持续反弹上行后有望站稳。很多新项目上市，产品也是非常丰富的。城区的景湖时代城和万科金域华府等项目可以感受到市场的关注度是很高的，也填补了上半年的空白。预期来看，热销是在所难免的，关注度也很高，热销的价格也会很高的，就会成为城区楼市的风向标，使得城区的房价经历了反弹后，经历了通货膨胀的危机后，真正的站稳了。下半年因为房价的热销真正的站稳，合富置业的也谈到会真正的站稳到6000元/平方米。

下半年城区二手房市场预期交投活跃并分流部分一手房需求

开发商下半年价格会出现调整的压力，下半年是分水岭，之前是一、二手房价价差很小，以前不看好东莞二手房，现在看一、二手房的价差已经有很大的价差，而且二手房的优势是地段好，产品选择的空间很大，地段很好，配套完善，价格比一手房低很多，营业税降低很多，截止到12月31日营业税的减免会告一段落，因此下半年的二手房市场很容易被激活。最近做了一手房成交面积的预测，大概是550万平方米，参考的数据来自于二个，一个是存量的消化和增量的消化，我们用存量的消化率推算下半年的消化率，得出了全面的预测数据是550万平方米，今年年初的时候，在这里也讲了报告，当时是谨慎乐观，成交量是470万平方米和480万平方米，现在的成交量来看市场有很多不可控和不确定的因素。省15条会出台，通货膨胀的预期会那么快的来到。我们无法预测市场，但是可以作为趋势作为研发的方向，下半年市场相对还是乐观的！