中原地产车德锐:东莞楼市会存在温和放量的态势

另外一个角度说，2007年炒房客手上的货陆续的出掉了，短期看政策，长期看经济。这次的反弹是政策性导致的，接下来用政策面和消息面判断下半年的市场。下半年政策面依然是宽松的，货币政策还是比较好的。消息面是提前于政策面的，目前楼市的消息面是怎样的，近期的消息面有三个，一通货膨胀家具，二是房价再度飙升，三是房贷过于宽松，中央电视台和证券报都有进行报道。中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，虽然没有对外就是担心影响经济，因此出现了松紧的信号。上半年消息面是平静的，到了6月份开始升温，市场开始调控了，下半年意味着信贷有所收紧，对市场的影响是，给投资需求带来了抑制作用，一线城市和房价飙升的势头有所平抑。二线城市反映比较慢，首先看周边的一线城市处于怎样的状况，会给我们启发的作用，受外围市场的影响，如果下半年的投资需求有所回落，房价飙升势头如果不受遏制的话，东莞也会受到影响。

上半年看政策，下半年看什么?政策还是宽松的，大的方向是没有改变的，还是支持信贷，支持购房和内需拉动经济。这个星期二、星期三股市大涨，预示着明天公布的六月份经济数据和第二季度的经济数据是乐观的，因此二季度和下半年的经济都会逐步的向好，说明下半年看楼市更多的是看经济给我们强劲的信心，吸引更多的资金进入楼市和股市。上半年楼市的情况：累计的需求集中释放，成交金额和面积大幅度的增长，新增的商品房供应达到了200万平方米，恢复到了2004年上半年的水平，这种状况是非常低的。商品房成交面积是6000元/平方米左右，土地成交量是比较低迷的，土地市场是不温不火的，还是在低位运行。其他的一线城市不断出现了高价地，东莞为什么没有出现楼栋，因为上半年没有好的地块上市，如果有好的地块上市的话，开发商关注度还是比较高的，例如体育路地块、西平社区地块都是比较好的，最后拍出来的结果会达到高价地的概念，预计下半年土地市场会受到刺激的作用，放量也是温和的。

上半年开发商在回笼资金，大家将营销工作和重点放在销售和回笼资金上，真正想扩张的意愿还不是很强烈的，手上有了钱，开发商下半年就会积极的开发。楼面地价还是1500元/平方米和1600元/平方米，基于这样的地价水平导致投资的价值凸显，开发商拿地的积极性也会高一些。从去年下半年到今年上半年土地成交量低迷，因此具有投资的价值。上半年自住需求集中释放，长线投资资金陆续入市，购买商铺、别墅还是比较多的。东莞房价的性价比还是比较高的，现在如果投资别墅或者是投资公寓项目的话，机会是很好的，因为上半年楼市回暖，很多的开发商措手不及，很多内容不完善，因此不敢定价太高，而且是低于市场预期，投资客投资的时候，购买的产品价格就会很低，往后走的话，价格就会上升。改善型需求大幅释放，主要是以购买大户型为主，首次置业需求遭遇产品结构性供求失衡释放受阻。

120平方米以上的户型供应达到了80%，如果是首次置业者购买中小户型的住宅是比较难以找得到的，因此下半年二手市场迎来了比较好的契机。市场资金慢慢的向优势项目集中。5月份成交面积达到了26.84%，少部分的项目得到市场的追捧，大部分的项目没有受到市场的重视，因此今年不是谈价格而是谈价值。6月份市场的集中度不断的下降，反映的是市场的热点现在越来越少，大部分的项目成交都是放缓的，这是六月份的趋势，也预示着进入第三季度的特点，东莞楼市相对于一线城市而言，在本轮反弹中依然保持理性的情况，房价相对比较平稳。例如北京、上海、深圳、广州都回到了2007年的高位，但是东莞的楼市不太乐观，因为经济层面低迷。上半年的涨幅是比较低的，6月份价格相对于今年2月份仅仅上涨了8%左右，每个月也就是2%左右的涨幅，相对于深圳、上海、北京的下降和上涨是不同的，相对是平稳的。