合富李兴旺：刚需消化存量 下半年房价以升为主

合富辉煌东莞公司市场研究部副经理李兴旺

2007年在人们的头脑中，类似于疯狂、恐慌，2007年5、6月份开始，东莞楼市开始步入快速上涨的轨道，出乎所有人的意料，房价在六、七月份期间从5000元/平方米上升到6000元/平方米，之后是7000元/平方米、8000元/平方米，但时间到了2008年2月份，又是出乎所有人的意料，东莞万科某楼盘以7折开始降价，出乎所有人的意料，东莞出现了历史罕见的7折降价，东莞房地产进入了下跌的通道。2008年9、10月份还是出乎意料，金融危机猛烈来临，给房地产带来了新的发展机遇。国家在信贷方面，譬如说房地产贷款方面出现了大大的放松，金融危机给中国的房地产带来了提速的过程。2009年上半年特别是2009年初出乎所有人的意料，东莞的房地产市场出现了迅猛的回暖，主要是依赖于政策。今天将围绕这两个方面来说：一、政策催熟楼市回暖周期，二、量价持续齐升有待考验。

宏观经济是房地产长期向好的因素，货币政策、土地政策以及由货币政策衍生的房地产政策，直接影响到房地产市场的中期表现。例如今年上半年世界银行对我国的经济预测是上升6.5%，到了最近的世界银行对中国GDP的增长上调到7.2%，从国内经济增长的情况来看，企业的利润减少，出口减少，显著的特征是固定资产投资得到了增长。从历史的经验来看，中行货币政策每次转向都伴随着房地产市场的大起大落。2007年上半年资金流动性过剩，带来了房地产的成交量同时快速上升。2007年第四季度，国家的政策导致市场资金紧张，成交量减少，开发商资金日趋紧张。2008年第四季度国家出台了4万亿元的刺激经济，房地产成交量开始稳定，尤其是今年年初国家大量的刺激计划，典型的是新增贷款金额创下了天量，使得房地产成交保障，价格上升。

房贷利率从7.47%下降到5.31%，到了三月份，土地开发进行了松口，2007年的土地出让金有所下降，而且资本金从35%下降到20%，种种的松绑缓解了开发商资金的压力，鼓励大家开发和投资。宽松的政策支撑了宏观经济的增长，股市和楼市出现了增加，上半年出现了天量的增长，达到了7.36万亿元，超过了2008年4.9万亿元的总和。4月份开始房地产看涨，投资购买行为不断的增加。信贷政策的放松，使开发商更容易获得银行的贷款，CPI和PPI持续的下跌，预计下半年CPI和PPI上行的压力会逐渐的增长，下半年通货膨胀会有所抬头。

目前的房地产和经济仍然处于低位，经济出现了起稳，并且上涨恢复。经济主要是来源于内需的释放，当前经济增长的基础仍然不够稳定，宏观和微观都不够支持经济复苏的条件，房地产行业为本次的经济复苏做出了很大的贡献，未来的经济复苏也要依赖于房地产业，最近的通货膨胀也有所抬头。今年上半年经济增长指标达到了自1992年以来最差，第一季度东莞GDP出现了-2.5%，1—5月份整体维持在0.1%的停滞状态中。

2008年第四季度第三产业从46.4%变为59.9%。今年上半年东莞的经济增长放缓是比较明显的，个人收入以及企业利润都得到了减少。亏损企业的数量是越来越多，包括亏损总额得到了增加，如何反映个人收入，主要是通过个人所得税涨幅的情况反映的，今年1—5月份个人所得税要减少16%，可以说收入放缓使得人们的娱乐减少，从整体的市场消费率来看，仍然是存在的，居民储蓄存款虽然是增长的，但是比去年降低。东莞大规模的投资巨额的基础建设，巨额的资金投入基础设施，带动了下游相关产业的发展，同时也提升房地产的价值。可以说政府投资项目会使周边的物业升值明显，典型的代表就是轻轨。

东莞短期内经济难以大幅度反转，但是东莞的后市还是值得期待。外向型企业仍然会面临开工不足，产能过剩的状态，上半年一些抗风险能力不强的企业率先倒下来了，抗风险能力强大的企业挺了过来，调整布局为未来扩产做准备。土地的特征是供应量出现了下降，地价仍然是处于低位，今年的工业用地成为主流。在近二、三年来的需求是比较旺盛的，反映到东莞经济的长远。2008年5月份，松山湖达到了60亿元，今年的五月份在北京推荐，签订投资项目总额是85亿元，长远来看，东莞的潜力还是非常大的。

2008年流拍地块达到了80多块，今年只有3块流拍，今年的商住地跌到历史新低，成交量下降，成交单价也是随之下降。全国各地不断出现新的高价地，东莞的土地价格部分是平稳的。城区商住地的成交，可以说达到了历史新低，上半年东莞成交了2万平方米的商住地，价格也是同比2008年有所下降，这跟市场供应土地的质量有关。上半年东莞供应土地的质量不是很好，因此开发商拿地的热情也不是很高。今年上半年土地减少，并不代表东莞的土地是否紧缺，从统计的数据来看，2006—2009年通过招拍挂进行土地拍卖，但是城区有161万平方米没有开发，说明东莞在未来二年内土地开发是比较充足的。

2006—2009年已经拍卖取得土地，但是没有进入销售地块分布图。2009年上半年的情况:今年上半年是消化存货为主，三月份的刚性需求带动了楼市迅猛的回暖。从供应层面来看，因为今年上半年市场的新增货品是基于去年第四季度的存量，导致今年上半年市场新增供应量是比较少的，新增面积减少了30%，从成交面积来看，今年上升的幅度是惊人的，同比增加了85%，从金额来看，今年的成交额达到了161亿元，完成了2008年销售总额的80%，这说明了开发商的资金回笼，开发商的压力也减少很多。从成交面积来看，今年上升的幅度是惊人的，同比增加了85%，从金额来看，今年的成交额达到了161亿元，完成了2008年销售总额的80%，这说明了开发商的资金回笼，开发商的压力也减少很多。

今年上半年市场以中大户型或者是高端户型推广为主，因此这部分产品直接的拉升了东莞的价格。开发商今年上半年已经回笼了去年70%左右的水平。其中排在第一位的是万科地产，之后是光大地产，对比2008年上半年，开发商销售前20名中，其中前10名的排位是比较稳定的，从单盘销售情况来看，森林湖的销售排在第一位的。 市场整体的供应关系，时间点是2008年10月份，也就是说金融风暴最早是2008年10，达到了2007年最好的水平，随着国家一系列的宏观调控，东莞的楼市出现了减缓的趋势，而且是逐逐减缓的。尤其是今年的三至五月份减缓明显的减少，说明开发商已经将供货压力降低。 无论是成交量、价格都出现了不同程度的环比持续增加，首先从成交量来看，1—4月份连续的增长，已经出了连续的上涨。1—5逐月的增长，价格方面从2—6月份也是逐月的增长。

前两年东莞的别墅供应相对比较少，但是今年别墅供应增加超过了50%，包括成交也是大幅度的增长，增长了164%以上，今年别墅的性价比要比往年高得多。从供应形势来看，别墅基本上以南城为主，公寓是以城区为主，洋房也是以南城为主。PPT上列举的上半年住宅成交量分布图，南城和东莞楼市热闹，成交量远远走在全市的前列。东莞城市的南城和东莞的销售面积达到了28.2万平方米，占了全市的1/3，四大城区上半年的销售面积是113.9万平方米，占了全市的40%。松山湖以开发高端项目为主，代表的楼盘是万科虹溪诺雅成交价接近1.5万元/平方米。

从城区来看，因为销售比重占了全市的40%，2008年供应量是持续下滑的态势，将加速楼市的回暖。上半年大洋房和别墅推出比较多，导致上半年的价格上升。东莞城区占全市的比重达到了40%，可以说城区房地产的发展带动了东莞市房地产的发展，城区始终走在全市的前列，城区先于镇区回暖。2007年东莞楼市开始上涨，3—5月份加速上升，可以说城区的销售比重在3—6月份是逐月增长的，2008年上半年城区仍然走在全市的前列，销售比例是逐渐增加的。

今年上半年贷款7折开闸后，4月份成该量有所减少，主要是因为今年前三个月成交量旺盛，大部分都已经消化，因此三月份成交量出现了一定的消化，这跟市场可供销售量减少有关。二年后90平方米以下的户型有所增长，反映到消费环境上，今年上半年和去年上半年开发停滞，产品以大户型为主，90平方米以下的户型占了28%，90平方米以上的户型占到了72%。房地产之所以销售业绩好，主要是取决于今年宏观政策的原因，例如放松二套房贷款，三区主要是以大户型供应为主。

市场销售的等级分为四个等级，低端住宅、中端市场、高级市场和豪宅市场。2—4月份的比重是很大的，接近了50%，随着刚性需求的迅猛释放，主要是消费、低总价的产品为主，因此二、三月份低价产品被迅速的消化，大部分人购买中端产品，价位在5000元/平方米—6000元/平方米。中高端以上的产品在今年1-6月份总体是增长的，相反中端以下的产品出现了下滑的趋势。城区以100—140平方米户型为主，成交比重最大，说明是以刚性和改善性的需求为主。截止今年上半年存货是443万平方米，不包括2006年以前的产品，消化存货需要9个月的时间，全市存货面积中是以南城和东城为主，并不反反映库存的压力，从消化的时间来看只需要4—6个月。

存货压力大的是常平镇、厚街镇，如果现在想在市场上购买90平方米左右的户型，目前是比较少的，或者可以说基本断货。90—120平方米的户型在全市的存货大概只有900套左右，如果分摊到每一栋楼盘，每个楼盘只有20套左右，因此需求量和价格都会有所上涨。从宏观来看，最近的中央经济工作会议温家宝总理指出，下半年必须坚定不移的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为房地产提供了宽松的环境，从货币政策来看，下半年会继续的宽松。可以说上半年新增货币量达到了历史最高值，下半年的货币供应量会很大，但是货币流通的方向把握得比较严。货币政策主要是从过渡的宽松回到适度的宽松。

下半年货币政策不会发生大的改变，但是贷款审批方面会从严把关。市场上相对有一点风险的就是防止二套房贷款收紧，从而出现成交量下降的趋势。从区域分布来看，土地集中在东城和南城，其中以南城为代表，将会成为全市楼市的焦点区域。今年下半年到明年的情况，估计有205万平方米的货量推出，从下半年整体可售的情况来看，如果加上市场的存货，下半年城区可售货量会接近1.6万套。按照上半年的销售数量来看，上半年的存货压力比较小，总体的供应量是充足的，城区城镇化的影响，销售压力不大。首次置业是消费者的售房，投资需求的比重已经上升到16%，高端客户在上半年也开始关注。具备升值物业的楼盘也受消费者的青睐。目前没有购买房屋的人，认为价格太贵，对后市楼价的预期来看，大部分的消费者认为楼市会上升，部分人认为稳定。目前的价格超越了销售的能力，下半年房价是以预升为主，短期内东莞房价上升趋势明显，已经在最近的二、三月不可避免的上升，下半年均价会达到6000元/平方米。

预计全年的销售量会达到580万平方米，这也是乐观的估计。2009年是激活有实力购买者为主，在今年上半年得到验证。国内楼市最大的影响力是国际影响力，遇到经济复苏的关键时期，因此专家和政府对房价是有所关注的，表态是非常谨慎的，表现在于刺激开发投资，避免工业大幅度的下滑，至少年度中央宽松的房地产，表现为信贷大幅度的增加，资金充裕，引起通货膨胀预期推动的楼市。目前通货膨胀密谋来临之前，资产价格快速回升和实体经济的增长是背离的，市场风险仍然在增加。今年上半年房地产存量的快速增加，为激活需求提供了基础。