星彦地产张锐：楼价会上涨 但平稳不会大起大落

星彦地产张锐

2008年是房地产的调整期，大家都很悲观，这种冰峰期会延续一、二年，甚至更长的时间，但是没有想到，今年上半年出现了改变。目前东莞房地产市场是热闹的，可以持续多久？未来的趋势是怎样的？东莞的房地产市场究竟可以火多久？从成交面积和成交价格来看，可以清楚的发现，东莞的房地产市场目前是很火的，成交量是持续的攀升，成交量的拉动下，价格也在逐步的上扬。我们关心的是，未来的趋势是怎样的，如果要探求未来的趋势，就要了解到，今年上半年出现热闹局面背后的原因是什么，我们认为市场热闹的第一个原因是刚性需求旺盛，大家都知道2008年是东莞房地产市场大调整的一年，很多的客户是在持币观望，压抑一年的刚性需求在2009年第一季度得到了释放。

在第一季度后半段刚性需求放缓的情况下，城区豪宅集中放量，例如南城的森林湖和御花苑等豪宅集中放量，别墅盘推出的价格被东莞的消费者所认同，形成了豪宅热销的局面，一定程度弥补了刚性需求减弱的现象。因此出现了十分热闹，这是需求的角度。市场热闹的第二个原因是国家利好政策的原因，2008年贷款基本利率和存款准备金利率持续的下调，国家在增大货币的供给量和货币的流通性。

2009年各大银行也放宽了第二套房屋的限制，国家通过利好的信息有效的刺激了自住市场的需求。市场对通胀的预期：从目前来看，国家的经济形势并不是非常明朗的情况下，房地产市场出现了单边上扬的局面，走出了背离经济面的情况，经济未提振，但是房地产市场向上，这说明大家对通货膨胀产生了预期，房地产对于经济层面来讲，保值性和稳定性实际上会更强一些。房价进一步上涨的预期拉动了成交量的上涨，也带动了土地市场的活跃，这就是形成市场热闹的第三个原因。市场热闹的第四个原因就是热钱。

国家出台了4万亿元的刺激计划，大部分被央企和国企拿走了，如果这些钱完全的投入实体经济中，技术难度比较大，增值的周期比较大，放在故事中是否合适，钱只能流到楼市。昨天跟做金融的朋友聊天，他提供的一个观点是，实际上现在国企和央企现在开始炒作土地。我国积极的财政政策和宽松的货币政策使得市场货币量的增加和货币流动量增强，这些资金没有完全流入实体经济的时候，必然流向资本市场，同时推动资产的价格。

全球金融危机之下，欧美央行此阶段始终是释放货币流动量，中国的经济从世界的角度来说是相对平稳的，央行释放的热钱必然会流向中国市场，通过各种渠道流向中国市场，这些钱去了哪里，去了股市风险太大了，因为中国股市还处于动荡的状态，实体经济的周期太长，国内目前低风险的机会就是房地产市场，因此热钱就通过各种渠道流入房地产市场，热钱的涌入也形成市场热闹的原因。

我们对市场是有判断的，政策一定会调整，调整的结构和力度是逐步和缓慢的，不会象2007年9.27新政那样进行调控，2009年保增长是我国基本的原则，房地产和汽车等支柱行业成为拉动中国经济增长的动力，如果一帮子将房地产市场打压下去，显然整个的经济增长会出现问题。