合富李兴旺：刚需消化存量 下半年房价以升为主

合富辉煌东莞公司市场研究部副经理李兴旺

2007年在人们的头脑中，类似于疯狂、恐慌，2007年5、6月份开始，东莞楼市开始步入快速上涨的轨道，出乎所有人的意料，房价在六、七月份期间从5000元/平方米上升到6000元/平方米，之后是7000元/平方米、8000元/平方米，但时间到了2008年2月份，又是出乎所有人的意料，东莞万科某楼盘以7折开始降价，出乎所有人的意料，东莞出现了历史罕见的7折降价，东莞房地产进入了下跌的通道。2008年9、10月份还是出乎意料，金融危机猛烈来临，给房地产带来了新的发展机遇。国家在信贷方面，譬如说房地产贷款方面出现了大大的放松，金融危机给中国的房地产带来了提速的过程。2009年上半年特别是2009年初出乎所有人的意料，东莞的房地产市场出现了迅猛的回暖，主要是依赖于政策。今天将围绕这两个方面来说：一、政策催熟楼市回暖周期，二、量价持续齐升有待考验。

宏观经济是房地产长期向好的因素，货币政策、土地政策以及由货币政策衍生的房地产政策，直接影响到房地产市场的中期表现。例如今年上半年世界银行对我国的经济预测是上升6.5%，到了最近的世界银行对中国GDP的增长上调到7.2%，从国内经济增长的情况来看，企业的利润减少，出口减少，显著的特征是固定资产投资得到了增长。从历史的经验来看，中行货币政策每次转向都伴随着房地产市场的大起大落。2007年上半年资金流动性过剩，带来了房地产的成交量同时快速上升。2007年第四季度，国家的政策导致市场资金紧张，成交量减少，开发商资金日趋紧张。2008年第四季度国家出台了4万亿元的刺激经济，房地产成交量开始稳定，尤其是今年年初国家大量的刺激计划，典型的是新增贷款金额创下了天量，使得房地产成交保障，价格上升。

房贷利率从7.47%下降到5.31%，到了三月份，土地开发进行了松口，2007年的土地出让金有所下降，而且资本金从35%下降到20%，种种的松绑缓解了开发商资金的压力，鼓励大家开发和投资。宽松的政策支撑了宏观经济的增长，股市和楼市出现了增加，上半年出现了天量的增长，达到了7.36万亿元，超过了2008年4.9万亿元的总和。4月份开始房地产看涨，投资购买行为不断的增加。信贷政策的放松，使开发商更容易获得银行的贷款，CPI和PPI持续的下跌，预计下半年CPI和PPI上行的压力会逐渐的增长，下半年通货膨胀会有所抬头。

目前的房地产和经济仍然处于低位，经济出现了起稳，并且上涨恢复。经济主要是来源于内需的释放，当前经济增长的基础仍然不够稳定，宏观和微观都不够支持经济复苏的条件，房地产行业为本次的经济复苏做出了很大的贡献，未来的经济复苏也要依赖于房地产业，最近的通货膨胀也有所抬头。今年上半年经济增长指标达到了自1992年以来最差，第一季度东莞GDP出现了-2.5%，1—5月份整体维持在0.1%的停滞状态中。