合富李兴旺：刚需消化存量 下半年房价以升为主

2008年第四季度第三产业从46.4%变为59.9%。今年上半年东莞的经济增长放缓是比较明显的，个人收入以及企业利润都得到了减少。亏损企业的数量是越来越多，包括亏损总额得到了增加，如何反映个人收入，主要是通过个人所得税涨幅的情况反映的，今年1—5月份个人所得税要减少16%，可以说收入放缓使得人们的娱乐减少，从整体的市场消费率来看，仍然是存在的，居民储蓄存款虽然是增长的，但是比去年降低。东莞大规模的投资巨额的基础建设，巨额的资金投入基础设施，带动了下游相关产业的发展，同时也提升房地产的价值。可以说政府投资项目会使周边的物业升值明显，典型的代表就是轻轨。

东莞短期内经济难以大幅度反转，但是东莞的后市还是值得期待。外向型企业仍然会面临开工不足，产能过剩的状态，上半年一些抗风险能力不强的企业率先倒下来了，抗风险能力强大的企业挺了过来，调整布局为未来扩产做准备。土地的特征是供应量出现了下降，地价仍然是处于低位，今年的工业用地成为主流。在近二、三年来的需求是比较旺盛的，反映到东莞经济的长远。2008年5月份，松山湖达到了60亿元，今年的五月份在北京推荐，签订投资项目总额是85亿元，长远来看，东莞的潜力还是非常大的。

2008年流拍地块达到了80多块，今年只有3块流拍，今年的商住地跌到历史新低，成交量下降，成交单价也是随之下降。全国各地不断出现新的高价地，东莞的土地价格部分是平稳的。城区商住地的成交，可以说达到了历史新低，上半年东莞成交了2万平方米的商住地，价格也是同比2008年有所下降，这跟市场供应土地的质量有关。上半年东莞供应土地的质量不是很好，因此开发商拿地的热情也不是很高。今年上半年土地减少，并不代表东莞的土地是否紧缺，从统计的数据来看，2006—2009年通过招拍挂进行土地拍卖，但是城区有161万平方米没有开发，说明东莞在未来二年内土地开发是比较充足的。

2006—2009年已经拍卖取得土地，但是没有进入销售地块分布图。2009年上半年的情况:今年上半年是消化存货为主，三月份的刚性需求带动了楼市迅猛的回暖。从供应层面来看，因为今年上半年市场的新增货品是基于去年第四季度的存量，导致今年上半年市场新增供应量是比较少的，新增面积减少了30%，从成交面积来看，今年上升的幅度是惊人的，同比增加了85%，从金额来看，今年的成交额达到了161亿元，完成了2008年销售总额的80%，这说明了开发商的资金回笼，开发商的压力也减少很多。从成交面积来看，今年上升的幅度是惊人的，同比增加了85%，从金额来看，今年的成交额达到了161亿元，完成了2008年销售总额的80%，这说明了开发商的资金回笼，开发商的压力也减少很多。

今年上半年市场以中大户型或者是高端户型推广为主，因此这部分产品直接的拉升了东莞的价格。开发商今年上半年已经回笼了去年70%左右的水平。其中排在第一位的是万科地产，之后是光大地产，对比2008年上半年，开发商销售前20名中，其中前10名的排位是比较稳定的，从单盘销售情况来看，森林湖的销售排在第一位的。 市场整体的供应关系，时间点是2008年10月份，也就是说金融风暴最早是2008年10，达到了2007年最好的水平，随着国家一系列的宏观调控，东莞的楼市出现了减缓的趋势，而且是逐逐减缓的。尤其是今年的三至五月份减缓明显的减少，说明开发商已经将供货压力降低。 无论是成交量、价格都出现了不同程度的环比持续增加，首先从成交量来看，1—4月份连续的增长，已经出了连续的上涨。1—5逐月的增长，价格方面从2—6月份也是逐月的增长。

前两年东莞的别墅供应相对比较少，但是今年别墅供应增加超过了50%，包括成交也是大幅度的增长，增长了164%以上，今年别墅的性价比要比往年高得多。从供应形势来看，别墅基本上以南城为主，公寓是以城区为主，洋房也是以南城为主。PPT上列举的上半年住宅成交量分布图，南城和东莞楼市热闹，成交量远远走在全市的前列。东莞城市的南城和东莞的销售面积达到了28.2万平方米，占了全市的1/3，四大城区上半年的销售面积是113.9万平方米，占了全市的40%。松山湖以开发高端项目为主，代表的楼盘是万科虹溪诺雅成交价接近1.5万元/平方米。

从城区来看，因为销售比重占了全市的40%，2008年供应量是持续下滑的态势，将加速楼市的回暖。上半年大洋房和别墅推出比较多，导致上半年的价格上升。东莞城区占全市的比重达到了40%，可以说城区房地产的发展带动了东莞市房地产的发展，城区始终走在全市的前列，城区先于镇区回暖。2007年东莞楼市开始上涨，3—5月份加速上升，可以说城区的销售比重在3—6月份是逐月增长的，2008年上半年城区仍然走在全市的前列，销售比例是逐渐增加的。