瑞峰逄臻：上半年供需结构性失衡 竞争或将加剧

东莞的成交量触底反弹

东莞是住宅成交量是290万平方米，环比2008年下半年增幅约45%，同比增幅84.5%，同比07年上半年仅下降5.5%，接近2007年上半年的水平。当楼价下调30%后，经济危机的到来，国家政策层面需要房地产拉动内需，政策的修改，刺激楼市，刚性需求得到了集体的放量。奥运会后市场相对是回暖的，随着经济政策的调控，市场出现了跌落。我们认为在今年上半年的时候，随着市场信心的回升，企业搬迁政策落实，政策利好不断的出台，整个的刚性需求不断的得到释放。根据2008年房地产市场的调整，新开工面积现在放缓，2009年新增供应量没有大幅度放量，年后刚性需求的集中放量，后续产品供应不足，导致东莞房地产市场出现供不应求。

供需结构性失衡

以刚性需求集中释放快速消化存量的第二季度来看，自住型商品房70—130平方米供应量是4778套，成交量是11000套，造成市场上紧凑型自住户型可选择性缺失。

价增量缩

6月份普通住宅签约达到5523元/平方米，价格优略微上涨，增幅接近10%，受周边市场的价格见底回升影响，价格得到恢复和修正，价格上升后压力比较大，出现交易量萎缩收窄的现象,资金转向房产.

投资客现身

我们公司代理的几个楼盘中我们发现，从去年调查的几个项目来看，从去年下半年主城区几个以刚性需求为主的80—120平方米的楼盘投资客的比例从10%到上个月达到了20%—25%左右，说明投资客开始入市，资金出来后，转向房地产市场，预计CPI会抬头，城市中心区好的地段受投资客的青睐.

改善型住宅需求逐步释放，2008年以来改善型住宅需求一直受到压制，伴随着09年后出现的反弹航行行情，在第二季度出现逐渐释放的现象。南城市政府旁边的凯名轩、东城的帝庭园等豪宅项目销售非常的热闹。

精准营销成为新宠

有主题的生活方式、有个性、有精准营销成为市场薪酬。定位不清晰的楼盘项目遭市场抛弃，定位清晰的楼盘受到热捧，如中信德方斯、大朗的万科金域蓝湾。德方斯是非毛坯修，因此我们认为降价结束了，取代的是精准的营销方式。如希尔顿广场项目，在市场不是很好的情况下，公寓销售压力比较大，因此我们果断的跟开发商协商，将前面的公寓产品变成了写字楼，最后变成销售一片火热，德方斯项目也是一样。

房地产行业情况

五大开发商市场占有率约19%，主要讲的是行业的集中度越来越高，品牌的效应越来越重要，市场格局逐渐明显。目前，通过一轮又一轮的洗牌和调控后，东莞房地产的份额越来越集中，主要还是集中在几个大的开发商。2007年下半年—2008年房地产影响相关行业，导致业务萎缩，企业亏损，业带来了大批中小企业倒闭潮，自我调整已经开始，很多企业撤出东莞，企业格局越来越清晰，出现重组局面。现在的格局也越来越明显，行业也越来越集中。