陈骏良：东莞别墅消费趋于理性 投资回报面临一定风险

　　由于东莞处广深地理位置，依山旁水的自然环境，房子是消费者置业的热点，大家知道东莞本土人以前都是自己盖房子为主，对别墅是特别情有独钟，上有天，下有地，所以一直以来消费者，高端消费者都是非常热衷于投资和居住别墅，也是众多消费者置业者梦寐以求的梦想。

　　我从事房地产18年来，奋斗了18年到现在还没有住上别墅，可能黎社也没有吧。所以也应该众多置业者奋斗目标，别墅。不要说住，有一些人从别墅路边经过，都要会望一眼，这是众多置业者心目中的梦想，从早期新世纪花园等涌现众多不同时期的经典项目，受到国家限制，市场物以罕为贵的影响，别墅市场一直很走俏，价格也飞速上扬。其实在东莞别墅上涨的速度比普通商品房都要快很多，因为就以十年前景湖花园一套建筑面积500平方米，占地700平方米这样一套别墅来说，当时价格也大概就是250-280万左右，当时张永康都还没有进入。现在基本上按这样一套别墅是在2000万左右。

　　商品房当时也按景湖花园来算，景湖花园里面也有高层，价格也就是三千万左右，现在无非也在8、9千左右，升幅速度确实东莞的别墅是跟得上全国房价的上涨的走势但高层商品房跟不上，所以不仅本地消费者非常喜欢置业别墅，就连众多广州、深圳等周边城市的投资客也来东莞置业，投资东莞的别墅。

　　最初别墅消费人群基本改善居住条件和自住型需求为主，但由于近年来受国家严厉调控和通货膨胀的影响，别墅成为了投资的热点，因此东莞发展商推出不少别墅项目，最近两年的供应量飞速放大，下半年可能更大，市场竞争非常激烈。

　　随着前几年大量富裕阶层已经购买别墅，以及中央政府实行货币紧缩政策，房地产投资风险增大，别墅的购买群体也面临萎缩，别墅市场将会迎来一个困局，在座房地产老总都知道，东莞上半年的成交量里面占了75%都是刚需，东莞房地产市场也是哑铃状的呈现，最近房地产市场还是以刚需为主，最近市场上的打击对于消费群体有很大影响，但对于刚需部分是没有一点影响。

　　近年来这些别墅的购买人群也发生微妙的变化，我们非常熟悉这一群体的，虽然自己没有这个能力购买别墅，但大部分朋友都购买别墅了，现在面临一个问题，如此大，几千万，500、600平方米的别墅，小孩很多都在外国读书，都在外面工作，剩下夫妻俩，或者1、2个保姆居住在别墅里面，自己从早到晚不回来，别墅就给了这两个保姆，很多别墅是请两个保姆在里面的，所以很多人都觉得这好像比较浪费。

　　大家对于别墅居住要求，大家都过了热情之后，就反而有一点消费趋于理性，恢复正常的状态，就觉得住200平方米的高层也很舒服，好像再去投资一个几千万的别墅，再加上非毛坯一千多万，现在一套500平方米，都超过建筑面积600平方米的别墅，加园林，非毛坯基本上都要800-1000万的费用，还要加其他费用，更不要说平时的各项消费，养护，管理费等滋生的费用，很多高端消费者的消费观念趋于理性。

　　别墅市场迎来这样一个困境，如何突围?我觉得价格定位就很重要，过高的价格会对投资者在资金链上造成不小的压力，回报也面临风险。因为现在的别墅基本上剩下的空间已经不大，你说现在买三千万的别墅，再把它涨到3.5个亿，以前从250万涨到2500万用了大概八年到十年的时间，现在3000万涨到3个亿，再过十年行不行?大家算一下，应该没有多大的可能，大概涨到五、六千万都很难，回报就面临一定的风险。

　　别墅产品结构规模要适当调整，盲目追求超大面积和豪华的非毛坯，巨大的投资成本也会让很多人望而怯步，现在市场要细化，定位要准确，我们现在在这方面下很大功夫，现在很多联排别墅，现在的别墅有负2、3层，大家都在这方面绞尽脑汁，大家也都面临激烈市场竞争，大家都各出奇招，随着东莞别墅项目不断发展，产品越来越好，市区一些项目产品都非常不错，目前在建的一些高档别墅区，无论从周边环境，产品风格来讲都达到一个新高度，称得上这是经典的项目，据内部知，别墅起步价在3800-5000万左右，这是推盘标价最高的项目，无论单价，总价都成为标杆。

　　在这个论坛里面提到什么是别墅，什么是标杆，该提到这个问题，下面时间就让各位老总，各位企业站在别墅第一线的老总分享一下自己的心得，谢谢大家!