东莞住宅成交量已大幅回落 楼市步入蓄客缓冲期

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2013.7.1-7.7)商品房成交面积14.26万㎡，环比下降37.39%，同比上升17.53%。本周商品房成交套数1352套，环比下降45.57%，同比上升4.16%;成交金额14.11亿元。

　　本周住宅成交面积12.93万㎡，环比下降38.99%，同比上升14.91%;成交套数1102套，环比下降42.72%，同比下降1.87%;成交金额12.29亿元。非住宅成交套数250套，成交面积1.33万㎡，金额1.82亿元，成交均价13677元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为9505元/㎡，环比上升0.63%，同比上升21.52%。其中普通洋房成交均价为7536元/㎡，高端洋房均价为9272元/㎡，豪宅洋房均价为11948元/㎡，公寓均价为8199元/㎡，别墅均价为14184元/㎡。

　　本周住宅成交大幅回落，进入蓄客缓冲期。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交12.93万㎡，环比上周下降38.99%，但同比去年上升14.91%。上周恰逢开发商企业半年业绩节点，多数楼盘集中签约，致使成交量高企，经过上月底成交的集中释放后，本周签约量明显回落;其次，上半年楼市行情走好，多数楼盘出货情况良好，资金回笼到位，促销优惠少，对购房者吸引力度不大，而经过上半年的一个营销周期的结束后，开发商推货力度有所放缓，据东莞中原研究部数据监测显示，本周东莞商品房新增供应16.25万㎡，新增供应以非住宅为主，住宅新增6个项目，合计5.81万㎡。

　　从周六、日的楼市营销活动情况看来，据东莞中原研究部不完全统计，本周共有16个项目举行大大小小的营销活动，其中有三个楼盘开盘，分别为东城丰泰旗山橡树郡推320-390㎡产品，虎门京士柏豪庭推88-119㎡产品及茶山伟隆国际花园推79-90㎡产品，其它项目主要举行大小不一的暖场活动，如中信森林湖的十年十景摄影比赛，丰泰东海城堡的兵马俑巡展及天骄峰景的亲子体验活动，市场上普通以维持楼盘人气热度的暖场活动为主，促销优惠活动不多。

　　别墅成交持续高企，住宅均价延续“9”字头。

　　从5月起，东莞楼市住宅均价逐渐明显上涨，而从6月第二周起，住宅均价登上“9”字头，至今已维持4周，据东莞中原研究部数据监测显示，本周住宅成交均价为9505元/㎡，环比上升0.63%。住宅均价持续上“9”，除了受楼市供应偏紧，项目走货压力较小，促销优惠力度低，并有一些楼盘乘势涨价外，主要由于别墅成交持续维持高位， 据东莞中原研究部数据监测显示，本周东莞住宅成交12.93万㎡，其中别墅成交2.70万㎡，占住宅成交总面积的20.87%，成交均价为14184元/㎡，主要是沙田的碧桂园成交14套，均价9967元/㎡，南城世纪城国际公馆成交9套，均价16907元/㎡，富能圣堤雅成交7套，均价10102元/㎡，以及海逸豪庭成交7套，均价24796元/㎡。

　　今年别墅产品供应持续大幅放量，截止到目前，别墅2013年的新增供应已超过68万㎡，已超过往年全年的新增供应(2010、2011及2012年全年别墅新增供应均大约为66万)，加上后市别墅大量的潜在供应，后市别墅的消化、价格压力可想而知。

　　临深片区成交火热，凤岗项目表现抢眼。

　　本周东莞住宅有164个项目成交记录，住宅面积成交排行前十个项目合计成交4.24万㎡，占住宅总成交面积的32.77%，环比上周市场集中度有所减弱。住宅成交片区分布方面，本周临深片区成交火热，住宅成交的12.93万㎡中，临深片区成交3.83万㎡，占比约3成，主要是凤岗的新时代家园成交73套、蓝山锦湾成交53套、永江花园成交35套及观澜碧桂园成交25套。住宅区域成交排行中，凤岗以215套登上榜首，成交面积占住宅总成交的面积的16.53%，而排行第二的南城仅成交有81套，住宅区域集中度较高。

　　一、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：

　　二、二级市场

　　1、新增供应

　　2、商品房总体成交

　　本周(2013.7.1-7.7)商品房成交面积14.26万㎡，环比下降37.39%，同比上升17.53%。本周商品房成交套数1352套，环比下降45.57%，同比上升4.16%;成交金额14.11亿元。

　　本周住宅成交面积12.93万㎡，环比下降38.99%，同比上升14.91%;成交套数1102套，环比下降42.72%，同比下降1.87%;成交金额12.29亿元，成交均价为9505元/㎡，环比上升0.63%，同比上升21.52%。

　　本周非住宅成交套数250套，成交面积1.33万㎡，金额1.82亿元，成交均价13677元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2013.7.1-7.7)住宅成交1102套，成交面积12.93万㎡，成交均价为9505元/㎡，环比上升0.63%，同比上升21.52%。本周住宅中位数价格为7577元/㎡，环比上周7563元/㎡上升0.19%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1102套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有28套，占比2.54%;成交价格在5000-6000元/㎡共有96套，占比8.71%;成交价格在6000-7000元/㎡共有201套，占比18.24%;成交价格在7000-8000元/㎡共有252套，占比22.87%;成交价格在8000-9000元/㎡共有208套，占比18.87%;成交价格在9000-10000元/㎡共有118套，占比10.71%;成交价格在10000元/㎡以上共有199套，占比18.06%。

　　6、区域住宅成交

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1102套，成交面积12.93万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有凤岗、南城、塘厦等12个镇区，成交套数在10-40套的有沙田、厚街、大岭山等10个镇区，成交套数在10套以下的有清溪、桥头、石龙等9个镇区。其中排在前列的镇街有凤岗215套、南城81套和塘厦70套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、南城、东城等7个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有莞城、虎门、樟木头等10个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有常平、大朗、石龙等8个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有中堂、高埗、企石等6个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

　　商铺成交项目一览(前10)：

　　写字楼成交项目一览(全部)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　9、开工信息：

　　本周开工项目信息:

　　三、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：中信森林湖

　　本周主题：十年十景摄影大赛正式启动

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　主推户型：最后一栋130-180㎡

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖第五期产品，位于中信森林湖项目正南端，北面正对中信森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。中信森林湖兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。兰溪谷绕湖而建，由北向南逐级抬升，绝大部分单位可望森林湖7万平米超大湖面。

　　本周末“十年十景”摄影大赛正式启动，同时最后一栋130-180㎡洋房产品火热加推。