星彦地产：2009年上半年东莞房地产市场总结报告

第一部分：经济要闻回顾

一、宏观经济

一、09 全国两会：一揽子计划保证经济稳定发展，面对危机随时提出新的经济刺激政策

在2009年两会的政府工作报告中，提出了一揽子计划来保证经济发展：

国家总理温家宝在解读中国一揽子经济计划时表示，应对这场金融危机，中国已经做了长期的、困难的准备，并预留了政策空间。也就是说，已经准备了应对更大困难的方案，并且储备了充足的“弹药”，随时都可以提出新的刺激经济的政策。相关人士表示，新的经济刺激方案是否实施要看一季度的数据。

二、1-5 月全国房地产市场运行情况：

1-5 月，全国完成房地产开发投资 10165 亿元，同比增长 6.8%，增幅比 1-4 月提高 1.9 个百分点，比去年同期回落25.1个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比1-4月提高1.0 个百分点，比去年同期回落30.6个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。

1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅比1-4月回落0.7个百分点；房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4 月扩大0.6个百分点；房屋竣工面积 1.62 亿平方米，同比增长 22.6%，增幅比 1-4 月回落 4.5 个百分点。其中，住宅竣工面积 1.33 亿平方米，增长23.6%，比1-4月回落4.9个百分点。

1-5 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 9875 万平方米，同比下降 28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。

三、东莞市经济运行环境简述

今年以来，金融危机影响加剧，全球实体经济面临严重下滑，东莞经济运行面临更大的下行压力。面对逆境，东莞积极贯彻落实国家加大内需、扩增投资等宏观调控政策，积极发掘经济增长的内生力量，投资与消费需求仍保持较快增长，金融市场稳定。一些先行指标积极向好，部分指标止跌回升，经济增速过快下滑的局面基本得到遏制。

二、政策法规

工行宣布 2 月 10 日起存量房贷开始享受七折优惠

工商银行于 2009 年 2 月 4 日在其网站发布存量个人住房贷款利率优惠实施细则，细则规定对 2008 年 10 月 27 日前发放的执行基准利率 0.85 倍的个人住房贷款，如借款人在近2年内没有连续2 期(含)以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录，可自 2009 年 2 月10 日起享受 0.7 倍的优惠利率。工行表示，对此次利率调整不采取客户到工商银行网点逐一申请办理的方式，而是通过计算机系统对符合条件的个人住房贷款统一进行调整。

国务院调整资本金比例 商品房最低 20%

国务院 27 日公布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，要求钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为 40%；水泥项目，最低资本金比例为 35%；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥（钾肥除外）项目，最低资本金比例为 25%；保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。

深圳小产权房或将“转正”

5 月 21 日，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。

国务院今年研究开征物业税 控制收入分配差距

国务院 5 月 25 日通过并对外正式公布《关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见》，收入分配将出台新的改革方案，以控制收入分配差距。《意见》提出，将研究出台关于收入分配调节的指导意见。规范国有企业负责人薪酬管理制度，合理控制收入分配差距。研究制订事业单位实施绩效工资的意见。推动工资集体协商和工资支付保障制度建设，落实最低工资制度。

国务院批准鼓励汽车家电以旧换新实施方案

近日，国务院批准了国家发展改革委等部门《促进扩大内需，鼓励汽车、家电以旧换新实施方案》。《实施方案》的基本思路是，采取财政补贴方式，鼓励汽车、家电以旧换新，建立有效的激励机制，进一步扩大内需特别是消费需求，促进节能减排，发展循环经济。

中国个税起征点年内或从 2000 元调至 2500 元

随着扩大内需政策的接连出台，调高个人所得税起征点的讨论也日趋热烈。日前，中央财经大学税务学院副院长刘桓向媒体透露，个税起征点很可能从目前的2000元提高到2400或2500元。他还暗示，小幅调高个税起征点可能在“两会”后。

国土资源部四大举措制止违法用地 守住耕地红线

6月23日一些地方为了扩大投资、保增长，以优先保障重点项目建设用地的名义，出现了借机违规用地，突破政策界限的现象。对此，国土资源部副部长鹿心社今日在公开场合称，将采取三方面的措施，及时发现、及时制止、及时处理。

国土资源部：不会出台小产权房统一文件

6月25日，全国国土资源统一举报电话12336的开通仪式后，国土资源部副部长贠小苏接受记者提问时透露，由于各地小产权房的情况不一样，国土资源部将不会出台统一的处理意见，但会携手各地共同从实际出发，依法合情合理地处理。

北京新政松绑 90/70 政策

2月5日,针对中高档住房的开发建设,北京银行系统召集开发商,就开发贷问题向开发商和房地产协会征求意见。这次会议是为了落实1月22日北京制定的15条新政,让开发商根据市场的需求来开发中高档住房,银行也将对中高档楼盘建设提供信贷支持,这也预示着90/70政策悄悄松绑。

东莞银行房贷七折细则出台 优惠须具四大条件

满足四条件可申请，符合条件的 8 个工作日内可享优惠。四大条件有：1、放款日期需在去年 12 月 8日之前；2、原贷款利率需为基准利率下浮15%或10%的5年以上中长期贷款；3、最近2 年内没有连续2 次以上违约；4、房子建筑面积≤144平方米的首套普通住宅。申请办法：满足条件的业主可带着自己的身份证、购房合同和贷款合同原件，到办理贷款的支行申请。

三、城建规划

东莞 2012 年 GDP 迈入“5000 亿元俱乐部”

东莞市政府日前出台《东莞市产业结构调整规划(2008—2017)》,为未来 10 年的产业结构调整指明了方向,并为未来5年的产业结构调整制定了目标,预计到2012年全市生产总值超5000亿元,年均增长10%以上,第三产业增加值占 GDP 比重提高到 47%以上,常住人口控制在 650 万人左右，人均 GDP 接近发达国家水平。对于房地产行业，规划提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；重申停止别墅类项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。在房地产开发布局上,商品房重点布局在轨道交通、大容量公共交通和主要交通走廊沿线以及城镇中心区、产业聚集区域,强化人口疏散功能。

三大路桥工程年内须完工

从市路桥总公司召开的工程建设工作会议上了解到，今年该公司将完成30亿元的工程任务，其中中麻公路、从莞高速东莞段等8 个路桥基础设施项目将在年内开工，包括莞深高速与环城路共线段（东江大桥）在内的 3 个路桥基础设施项目将在年内完成。另外，市路桥总公司今年必须完成的项目包括：莞深高速与环城路共线段（东江大桥）、惠常高速东莞段、常虎高速虎门港支线。

今年重点投资四大工程：

一、投资507 亿元实施基础设施建设工程。包括加快建设东莞轨道交通,配合穗莞深城际轨道干线东莞段建设,完善高快速路网,加快市域公路升级改造和镇村联网路建设；

二、投资 500 多亿元实施现代产业体系建设工程。包括中国散裂中子源东莞实验室、东莞保税物流中心、华为通讯信息技术产业基地等52个重大产业项目；

三、投资 213 亿元实施城市功能配套建设工程。完善文化、教育、卫生、供电、供水、供气、水利防灾减灾等设施,建设廉租房、东莞篮球中心等项目；

四、投资169 亿元实施生态环境建设工程。建成37项污水处理工程、5 项垃圾处理和医疗废物处理中心,扎实推进东莞运河综合整治和生态修复等工程。

东莞土地总规划获省政府批复

据悉，东莞市级土地利用总体规划已经获得了省政府的批复，目前全市34个镇街（含虎门港和松山湖）的土地利用总体规划初稿，已全部通过了专家和部门的论证，镇级规划已进入报市审批和报省备案阶段.预计今年 7 月，东莞市将按照新的土地利用总体规划批地，接下来将出台推进“三旧”改造工作的工作方案、专项规划和具体业务操作指引，并召开全市“三旧”改造动员大会，预计未来三年可纳入改造范围的土地约10万亩，平均每年约3.5万亩。

1.7 亿建新校 卫校选址在道滘

酝酿两年之久的东莞卫生学校选址一事终于敲定，之前不足一个标准足球场大的老校园将扩容17 倍，新址面积达231亩，目前市规划设计院向社会公开招标了新卫校的设计方案，预计本月初将提交市规划局.据悉，卫校新址现已落于道滘腹地的旅游文化产业园内，政府会投资1.7个亿建造新校园，新校一旦落成，有望使本地护士生源增加千余人。

东江大桥有望今年十一前通车

东江大桥前日完成了钢桥的第二次合龙，本次合龙标志着东江大桥主桥主体受力结构完全形成，为整座大桥的顺利完工迈出关键性的一步。东江大桥主桥钢结构合龙分了两次完成，第一次为平行弦合龙，第二次为加劲弦合龙，第一次合龙已于3月30日完成；第二次合龙在前天完成以后，接下来就要进行混凝土桥面板安装、附属构建安装以及通车前的其他准备工作。东江大桥预计在9月底完工并在十一前通车。

轻轨 R2 线起点站 4 月 13 日动工

4 月 13 下午，东莞市轨道交通 R2 线起点站暨石龙火车站新站工程将在石龙西湖正式动工，石龙火车站迁建工程工程师冯杵兴表示，新火车站将令广深铁路与东莞轻轨在石龙完美接驳，该项目将于2011年投入使用。据悉，新火车站占地 14 万平方米，预算总投资 8 亿元，新站地表层用作火车站，地下设 R2 线首站，新站同时建有站房、信号楼、轻轨换乘大厅等，站台雨棚采用无柱雨棚。车站周边将配套公交停车、社会停车、小型轿车、出租车等车位场地，下一步石龙将组织人员对这些项目进行公开招标。

第二部分：一级市场综述

一、上半年土地市场成交面积同比缩水减半

09 年上半年，东莞全市成交土地共 122 万㎡ 43 宗，与 08 年同期的 267 万㎡ 55 宗成交缩减过半，面积缩水严重，开发商信心不足使得土地继续遇冷。其中商住成交29万㎡16宗，流拍 2宗，与08年同期的132万㎡下降超过七成。

二、地块用途以工业用地和商住用地为主

2009年上半年土地类型交易走势：

在受到07年与 08年初政策的打压下，2009 年上半年,东莞一级土地市场仍然持续08年下半年以来市场的低迷状态，今年以来商住用地供应面积84万㎡22宗，实际成交面积29万㎡16宗，成交金额为12.12亿元。根据数据显示，2009 年上半年，工业用地在土地市场交易中占有相当大比例，由于松山湖工业区和各个镇区工业区的发展，东莞产业的双转型和政府对工业的支持无疑将使工业用地占主导地位。

三、超过八成土地供应量来自镇区

在2009年1-6 月份土地供应面积184万㎡的43宗。其中，城区供应面积28万㎡ 5宗地块，仅占总供应面积的17%；镇区供应面积约为156万㎡43宗地块，占总比例的85%，09上半年土地市场超过八成以上供应量来自镇区。

四、商住成交地价 1593 元/㎡，同比下降 13%

2009年1-6月份成交的土地中，根据土地用途可分为商住用地、办公用地、工业用地，其楼面地价如下：

土地的频频遇冷，使得土地价格再次下跌，其中，商住的楼面地价由08 年上半年的1831元/㎡下降到目前的1593元/㎡，工业由08年的603元/㎡下降到目前的423元/㎡，当然，价格的变化与地块的区域、大小、属性密切相关，市场的变化只是价格影响的一个方面.

二、2009年上半年商住用地交易结果明细

地块流拍分析：

2 月 20 日，2009 东莞住宅地第二拍 因无人报价而流拍 。2009G002 地处中堂的中央生活区，周边有中堂医院、朝阳学校等配套,临近有莞都可苑、南国雅苑两小区。该地块用地面积为130124 ㎡，起始价21000万元。折合楼面低价仅 701.69 元/平方米。据星彦地产研究部对地块流拍分析认为：土地低迷、地块出让面积较大，起叫总价较高，另外还有与地块区域有关也是重要因素，中堂镇在整个东莞全市属于经济弱镇，近两年楼市在该镇区的情况并不理想。

6月27日，今年以来最大的商业金融用地，东莞植物园南端17万平方米的南城蛤地“巨无霸”地块，因挂牌期间无人问津而宣告流拍。该地块虽然地理位置优越，容积率低至0.52，但由于用地面积达到了17万㎡，起拍价高达5.15亿元，以及五星级酒店、一年的开发工期等限制，未能得到发展商的青睐顺利“嫁出”，只能继续待字闺中。该地块曾在去年10月份遭流拍，此次再遭第二次流拍，再次流拍与当前东莞商业氛围不够浓厚，而且地块面积大总价高也是主要原因。

从以上流拍地块案例预测，为能促进土地商住用地的成交量，市政府将会减小土地单宗地块出让规模来促进土地交易，如此来说，对于实力较强，资金充分的开发商是拿地的好时机。

第三部分：二级市场综述

在经历 08 年的调整后，受政策调控影响，09 年上半年东莞房地产市场运行进入一轮反弹行情。成交量上涨，存量房快速消化，高库存消化压力已经逐步缓解，新增供应则在持续萎缩，上半年全市商品房增供应面积221万㎡，同比08年上半年下降35%，其中住宅新增供应量188万㎡。从供给方面来看，2009年上半年商品房新增供应、库存供应、新开工面积等指标均有较大幅度的下降，而房地产开发新开工面积指标则有较大幅度的增长。目前在市场利好的前提下，部分有远见的发展商会加快推盘速度和提速开发时点，预计后市放量会如期增加。

09年以来，东莞楼市在经历去年长久的观望后，随着中央以及各级政策利好的出台，一些观望已久的刚性需求开始进入市场，导致今年来商品房交易略见转机。从成交量来看，全市商品房销售 308 万㎡，同比去年上半年成交超出八成；其中，住宅成交面积289 万㎡，成交金额达159亿元，住宅成交均价5529元/㎡。上半年东莞楼市成交量连续几个月来的冲高后，6月回落明显，但当前楼市成交仍可观。

从房价走势来看，在目前活跃的市场中，利好因素很容易被放大，进一步刺激楼市成交，成交将继续保持旺盛局面，而价格方面，开发商信心的提升对后期价格将会有进一步的拉升。

一、商品房供需总体特征

1、上半年商品房供求情况

2、商品房供需走势图

月度供应走势图

09年上半年商品房新增供应共28522套221万㎡，同比08年同期346万㎡略有下降35%，其中，住宅新增供应 17964 套 188 万㎡，市场的不确定因素，导致开发商延缓工期，放慢开发节奏，新增供应持续缩水。在目前活跃的市场中，开发商信心的提升，预计对后期开发和新增放量会加大。

月度成交走势图:

09年上半年商品房共成交29684套308万㎡，同比08年同期169万㎡上升82%，其中，住宅成交26183套 289 万㎡，经过 08 年的观望，09 年上半年刚需入市，加上国家促消费提振经济等调控，导致市场报复性回暖。东莞楼市成交量连续3、4、5月份的冲高后，6月回落明显，但当前楼市成交仍可观。

数据显示，2009 年 6 月全市商品房签约面积约 51 万㎡，约 4694 套，均价约 5802 元/平方米。6 月份均价环比上调主要原因受部分高端项目成交量上升所致，如万科松山湖虹溪诺雅、御花苑海蓝湾等楼盘在六月开盘；成交量的回落与市场新增供应减少亦有关，进入第二季度后，东莞新增供应持续减少，今年来前5个月市场存量被迅速消化，市场可售货量较少，尤其90-120平方米户型基本处于断货，直接导致成交量下滑。

二、新增供应镇区唱主角，城区以消化存量为主

从供应区域看，09年上半年商品房新增供应以镇区为主，镇区的新增供应套数为14566套，占全市的供应比例的 62%，城区供应套数为 9256 套，占全市供应比例的 38%。上半年全市商品房新增供应量主要集中在南城、常平、道滘、厚街、虎门、松山湖、麻涌、洪梅、万江等区域，其中供应量较大的楼盘有国际公馆香谢里、新世纪上河居二期、东骏豪苑三期、世纪绿洲二期、上东国际、万科虹溪诺雅等。

从成交区域看，上半年城区以消化存量为主，城区成交套数为 11011 套，占全市成交比例高达 45%；镇区成交套数 16220 套，占全市成交比例仅 55%。城区各盘分化明显，成交活跃的楼盘如上东国际、国际公馆、新世纪星城、荷塘月色、江南第一城、景湖名郡等，由于今年上半年利好因素的影响，使得部分存货迅速消化。

三、产品仍以三房居家为主流

根据上图所示，市场主力户型以80-100㎡和120-140㎡的二房、三房、四房为主，约占整个市场七成左右。三房舒适居家户型成为市场供应的主体，占新增总面积 32%；四房大户型和二房过渡居家户型分别占到19.6%和17.8%的比值；90平方米以下产品占35%，与3 房共同构成市场强大的供应主流；另外，高端产品户型占总供应面积的18%,五房以上和别墅户型比例分别为9.7%和8.7%。

四、上半年全市商品房住宅均价 5529 元/㎡，同比下降 6.53%

09年是上半年，市场需求持续良好的成交势头，东莞全市共成交商品房住宅面积 289万平米，同比上升85%；共成交住宅总金额达 159亿元；上半年成交均价为 5529元/㎡，与08年同期的5915元/㎡下跌了6.5%。

月度住宅成交价格走势：

09 年上半年由于开发放缓，使得历年存量房得到一定消化，商品房供需矛盾得以缓解，截止到 2009年6月30日，商品房住宅均价为 5529 元/㎡，同比 08 年同期 5915 元/㎡下降 6.53%。09 年上半年，住宅成交均价相对保持在5200-5800元/㎡之间，东莞房价从2 月份的5159元/㎡持续上扬，6月高达5802 元/㎡。

五、上半年新增项目销售情况：

六、东莞市房地产市场下半年趋势预判

1、需求预算

根据数据监测，预计09年全年东莞市新增供应面积超471万㎡，新开盘和旧盘加推的将有40个楼盘，新盘推货量超50万㎡，而旧盘加推新盘的在150万㎡左右，而其中在6、7 月份入市的就有约50万平方米，占下半年预计总货量的 16%。其中有大部分的推盘户型均为三房、四房的中大面积的单位，如城区的御泉山洋房部分、国际公馆香榭里、东方华府、江南第一城二期、花样年*君山、帝庭园、黄旗印象、景湖*时代城、百悦尚城、丰泰城二期、中信森林湖三期*玛瑙屿、金域华府、金域中央四期、天诚康桥二期等，镇区的尉蓝城邦、虎门官山丰泰华园山庄等。另外，下半年小户型产品的楼盘，如中信风云汇二期、上东国
际二期、城东世家等，向来受年轻白领的追捧。可见，后市压力不可疏忽。

09年上半年商品房成交面积为308万㎡，预计下半年成交面积在250 万㎡左右。2009年全年东莞商品房需求理性预测在 550 万㎡左右。测算依据为：根据东莞市场存量、新建商品房批售量和上半年商品房销售面积 308 万㎡。结合置业者需求心理，市场上投资型需求、改善型需求、刚性需求的比例大约为 40%：20%：40%。

2、趋势预判

首先是看政策面、消息面，如果两者在较长一段时间比较平静。如政策不再频频出台，媒体关于楼市、房价等的报道趋向平静，这时市场有可能面临回暖或反弹；

其次，看成交量价的走势，如果价格持续上扬，而成交量经历放大后逐步萎缩，市场观望气氛必定浓厚，也基本可以判断楼市可能面临回落。

2009 年上半年东莞房地产市场乐观，成交量反弹，价格稳中有升；上半年市场回暖，开发商现金流出现好转，预计到第三季度普遍惜售，提高售价放缓销售多赚利润；房价预期加快上涨，缩量上涨的空涨危机将逐步显现，下半年城区二手房市场预期交投活跃。

3、市场风险提醒

预计下半年市场将在一定时期内出现空挡，由于 08 年下半年至 09 年初，土地放量处于低迷状态，长达大半年的土地市场不景气将严重影响到日后的土地开发。未来几个月仍将出现需求大过于供应。另外，09 年下半年市场将出现产品供应空缺压力，尤其是满足刚性需求的经济居家户型，4 房以上大户型产品成为主流，但消化有一定的压力。

受上半年成交上涨、供应萎缩，存量房消化释放以及长达大半年的土地不景气影响，预计市场将在后续的一定时期内出现空挡。与空档期形成鲜明对比的是，在空档期间将迎来东莞建设的投资热潮。2009年东莞通过加大投资保增长，启动了各项重大工程项目，日前政府关于《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》意见的公告也已进入征求意见的程序，预期在楼市空档期，新一轮城建热将启动。从而掀起新一轮房地产业的冰火两重天。

随着商品住宅市场的价格继续攀升，首次置业者将被最大限度地逼退，“换房族”的比例提高，商品住宅的投资属性增强，加之下半年股市获利资金回流楼市，相信投资客的入市步伐会加快。