中原地产：七月第三周东莞楼市回顾(7.13-7.19)

一、 一周楼市观察

本周商品房成交面积11.41万㎡，环比下降2.79%，同比上升42.33%，合共1115套，日均成交159套，与前一周相比成交持续微幅回落，但从日成交量分析，虽然目前市场逐步进入传统淡季，但行情仍然属于持续回暖、成交保持较高的活跃度。

本周东莞市普通住宅均价为5570元/㎡，环比上升2.9%。但从全市普通住宅成交前十名的项目来看，大部分成交均价环比有不同程度的回落，反映的是这些项目库存有一定的压力，仍然有较强的出货意愿，逆势降价促销，持续出货。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，上周全市普通住宅成交前十名的市场集中度为25%，环比下降3个百分点。说明市场经历回暖个盘分化后大部分项目成交放缓，同时市场缺乏热点，虽然部分项目降价促销出货，但所处区域不是成交热点区域，总体上这些项目出货情况也不算太好。此外，主城区成交面积占全市总面积的39%，环比下降6个百分点，说明近期城区成交持续放缓，部分项目处于蓄客阶段，市场呈现间歇式的放量出货态势，反映出市场需求释放明显放缓，需求需要时间来积累。

本周别墅签约成交量价下降明显。全市签约成交别墅33套，成交面积10961㎡，与前一周相比下降20%；成交均价10663元/㎡，环比下降10.8%。其中蓝山锦湾二期、卓越•蔚蓝城邦、松山湖1号•虹溪诺雅，分别以10套、4套、3套的销售量排名前三甲。数据显示，近一个月来别墅成交有逐步放缓的趋势，反映出市场惜售心态逐步显现，在投资需求持续释放的大环境下，别墅定价也开始重新调整，市场短期买卖双方分歧加大，别墅市场观望情绪有所增加。截止到本周末别墅可售存量增加到61.97万㎡，合共1706套，别墅整体供求比偏高，但区域分化比较明显，部分区域别墅需求旺盛，后期价格或会呈现跳跃式上涨。

本周东莞楼市最为关注的焦点是，莞城体育路地块经过19家开发商122轮竞拍，最后被深圳龙光集团以7.03亿的高价成功收入囊中，而4847.3元/平方米的楼面地价，众望所归地成为2009年东莞新高价地； 这块土地最后成交价在意料之中，一方面这宗地位置处于中心区，地段非常好；其次是这宗地推出市场后，市场关注度非常高，有意向竞拍的开发商比较多，实力也很强；再者，上半年一线重点城市“高价地”频现，其背后主要是上半年楼市成交回暖，开发商基本完成阶段性出货目标，资金压力大幅放缓，加上银行信贷宽松、通胀预期加剧，特别是一些上市房企借股市强力反弹套现的资金也有流入土地市场的冲动，因此一些中心区位置比较好的地块推出市场基本都成为调整期以来的高价地。东莞上半年没有出现高价地主要也是没有好的地块推出市场，在目前这种市场环境下，像体育路这种地段非常好的地块最终的成交楼面地价去到4847元每平米也是意料中的事情。虽然价格是意料中，但地块的得主倒是出乎意料之外。由深圳龙光房地产开发有限公司最终取得这块地，在高价地刺激到房价上涨之余，市场又增添了一份担忧。因为深圳市场的状况让人更多想到投机炒作、房价上涨等等，深圳开发商入主东莞中心区做房地产开发，更令人对未来该项目的高房价产生强烈的预期，该项目对中心区的高房价起到较强支撑作用，短期内对周边项目房价的刺激比较大，投资需求有望受到拉动。而对于今年以来东莞不温不火的土地市场而言，则充分激发了开发商的拿地热情，在接下来的一个多月，城区的南城、万江还将有三块商住用地陆续上市，虽然地段没有体育路地块那样蕴含较大的开发价值，但应该也能延续当前这种争相竞拍的气氛。