中原地产：七月第三周东莞楼市回顾(7.13-7.19)

一、 一周楼市观察

本周商品房成交面积11.41万㎡，环比下降2.79%，同比上升42.33%，合共1115套，日均成交159套，与前一周相比成交持续微幅回落，但从日成交量分析，虽然目前市场逐步进入传统淡季，但行情仍然属于持续回暖、成交保持较高的活跃度。

本周东莞市普通住宅均价为5570元/㎡，环比上升2.9%。但从全市普通住宅成交前十名的项目来看，大部分成交均价环比有不同程度的回落，反映的是这些项目库存有一定的压力，仍然有较强的出货意愿，逆势降价促销，持续出货。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，上周全市普通住宅成交前十名的市场集中度为25%，环比下降3个百分点。说明市场经历回暖个盘分化后大部分项目成交放缓，同时市场缺乏热点，虽然部分项目降价促销出货，但所处区域不是成交热点区域，总体上这些项目出货情况也不算太好。此外，主城区成交面积占全市总面积的39%，环比下降6个百分点，说明近期城区成交持续放缓，部分项目处于蓄客阶段，市场呈现间歇式的放量出货态势，反映出市场需求释放明显放缓，需求需要时间来积累。

本周别墅签约成交量价下降明显。全市签约成交别墅33套，成交面积10961㎡，与前一周相比下降20%；成交均价10663元/㎡，环比下降10.8%。其中蓝山锦湾二期、卓越•蔚蓝城邦、松山湖1号•虹溪诺雅，分别以10套、4套、3套的销售量排名前三甲。数据显示，近一个月来别墅成交有逐步放缓的趋势，反映出市场惜售心态逐步显现，在投资需求持续释放的大环境下，别墅定价也开始重新调整，市场短期买卖双方分歧加大，别墅市场观望情绪有所增加。截止到本周末别墅可售存量增加到61.97万㎡，合共1706套，别墅整体供求比偏高，但区域分化比较明显，部分区域别墅需求旺盛，后期价格或会呈现跳跃式上涨。

本周东莞楼市最为关注的焦点是，莞城体育路地块经过19家开发商122轮竞拍，最后被深圳龙光集团以7.03亿的高价成功收入囊中，而4847.3元/平方米的楼面地价，众望所归地成为2009年东莞新高价地； 这块土地最后成交价在意料之中，一方面这宗地位置处于中心区，地段非常好；其次是这宗地推出市场后，市场关注度非常高，有意向竞拍的开发商比较多，实力也很强；再者，上半年一线重点城市“高价地”频现，其背后主要是上半年楼市成交回暖，开发商基本完成阶段性出货目标，资金压力大幅放缓，加上银行信贷宽松、通胀预期加剧，特别是一些上市房企借股市强力反弹套现的资金也有流入土地市场的冲动，因此一些中心区位置比较好的地块推出市场基本都成为调整期以来的高价地。东莞上半年没有出现高价地主要也是没有好的地块推出市场，在目前这种市场环境下，像体育路这种地段非常好的地块最终的成交楼面地价去到4847元每平米也是意料中的事情。虽然价格是意料中，但地块的得主倒是出乎意料之外。由深圳龙光房地产开发有限公司最终取得这块地，在高价地刺激到房价上涨之余，市场又增添了一份担忧。因为深圳市场的状况让人更多想到投机炒作、房价上涨等等，深圳开发商入主东莞中心区做房地产开发，更令人对未来该项目的高房价产生强烈的预期，该项目对中心区的高房价起到较强支撑作用，短期内对周边项目房价的刺激比较大，投资需求有望受到拉动。而对于今年以来东莞不温不火的土地市场而言，则充分激发了开发商的拿地热情，在接下来的一个多月，城区的南城、万江还将有三块商住用地陆续上市，虽然地段没有体育路地块那样蕴含较大的开发价值，但应该也能延续当前这种争相竞拍的气氛。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

上半年中国GDP同比增7.1% CPI降1.1%

7月16日，国务院新闻办公室召开上半年国民经济运行情况发布会。经初步核算，上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点；分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%；居民消费价格同比下降1.1%，其中6月份同比下降1.7%，环比下降0.5%。其中上半年广东地区生产总值16538.09亿元，同比增长7.1%，GDP同比回落幅度从一季度的4.7个百分点缩小到了3.6个百分点。

中国外汇储备余额超过2.1万亿美元

截止2009年6月末，国家外汇储备余额为21316亿美元，同比增长17.84%。上半年国家外汇储备增加1856亿美元，同比少增950亿美元；6月份外汇储备增加421亿美元，同比多增302亿美元；6月末人民币汇率为1美元兑6.8319元人民币。

6月国家财政收入大涨19.6%

7月13日，财政部发布6月份财政收入数据，全国财政收入6867.47亿元，比去年同月增加1123.65亿元，增长19.6%；其中，中央本级收入3486.84亿元，同比增长15.9%；地方本级收入3380.63亿元，同比增长23.5%；比今年前几个月的同比增幅出现“跳跃式”增长。但这一涨幅并未给财政收支带来太多乐观的信息，据财政部公布的上半年财政收支数据测算，今年上半年我国财政盈余同比缩减达到57.5%。

东莞上半年GDP达1690.2亿元 同比增长0.6%

东莞今年上半年GDP达1690.2亿元，同比增长0.6%，扭转了负增长局面；其中第三产业实现增加值909.3亿元，增长13.5%，占全市生产总值的53.8%，成为拉动经济增长的重要力量；第一、第二产业增加值分别增长9.1%和下降11.1%。

东莞上半年新增贷款314.28亿

7月17日，中国人民银行东莞中心支行发布的2009年上半年东莞金融运行情况显示，截至6月底，全市本外币各项存款余额4814.78亿元，同比增长20.34%，本外币各项贷款余额2742.8亿元，同比增长18.94%。其中，上半年东莞本外币贷款增加314.28亿元，为去年同期增量的3.04倍。

2、 政策法规

改制企业土地减免契税

国家税务总局网站日前就企业改制重组中涉及的若干契税政策发布通知；其中规定，非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

莞新增建设用地指标8880亩

7月15日，全市土地管理工作会议传出一个好消息，今年省下达我市的土地利用计划为：新增建设用地指标8880亩，市一级预留了3000亩，分配给市属重点工程1000亩，松山湖、虎门港、生态园和长安新区各500亩，剩下5880亩按比例分配到各镇街。会上还印发《东莞市2008年度土地利用计划执行情况量化考核奖励办法》，明确各镇政府（街道办）主要负责人对辖区内耕地保有量、基本农田、土地利用总体规划和土地利用年度计划执行情况负总责。

3、 市政规划

南城总部基地获批 大楼最高限250米

南城总部基地规划获批了，总部经济大厦群的建设也从期待进入了可操作时间。7月14日，市控规委员会今年第四次会议审议通过了《南城宏图片区控制性详细规划》、《万江中部片区控制性详细规划调整》、《石龙镇西湖片区控规一般调整汇报》等5个镇街的5项规划，其中《南城宏图片区控制性详细规划》因涉及南城总部基地规划，尤其引人关注。

据悉，用于该总部基地一期用地中的9幅净地块面积达5.57万平方米的土地已经征用，将通过土地拍卖的形式转让给公司自己建总部办公楼；总部基地在建筑物高度方面，规划限制的高度最低也有80米,最高的达250米。

虎门国际会展中心年内动建

一年一度的虎门服交会今年11月将迎来第十四届，主会场仍然选在一个商场，即黄河时装城，因为虎门至今没有一个专业展馆。据悉，虎门国际会展中心规划十年，几易其址，起起伏伏；今年，虎门镇政府在《大力发展会展产业工作方案》明确提出，启动该项目的建设；虎门国际会展中心初步选址定在虎门商业龙头，即广深高速虎门出口附近，富民商贸城周围，至少3万至5万平方米以上。

 “清华系”将在东莞建环保科技城

松山湖管委会表示，今年年内清华控股的企业将牵头砸10亿元向环保产业。此外，未来两年，其还将投资54亿元，在松山湖建占地650亩的能源环保科技城。按计划，科技城将在未来2年内招100家企业进入科技，而目前就已有总投资额达50亿元的60家企业，准备在今年年底前进驻。

东莞BRT试验段暂停建设

外界传言东莞暂缓建设BRT的消息，7月13日在通报中证实，此项目与轨道交通功能、建设重复，东莞决定停建。不过，市规划局表示：暂缓并不意味着不再建，随着城市发展需要，今后可能重启这个方案。BRT，这3个英文字母最早出现在东莞是两年前，它代表着“快速公交”四个字。

石大路升级改造工程年内启动

日前，市交通部门就石大路升级改造工程方案与寮步镇进行了多次协商。据悉，石大路升级改造工程计划年内启动，寮步镇境内预设的六个交叉路口或上跨、下穿处理。据了解，石大路路面升级改造工程起于莞龙路石龙铁路通道，途经茶山、寮步、大岭山三镇，终于大岭山，连接107国道，全长约27.3公里，工程总投资为7.2亿元，寮步镇境内全长为8.1公里。

4、 市场动态

国土部报告称上半年地价同比下跌28.4%

7月13日在一次小型研讨会上，国土部同时公布了两份针对当前土地市场的报告。报告透露，今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09 亿元，同比减少16.2%，而平均价格则下跌了28.4％；全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道，同比下降了0.88%。中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，上述上半年的地价水平是基于一个时点的价格，并非是说上半年的平均价格，而是6月底的时点价格，这个价格与2008年同期相比是下降的。

广深收紧二套房贷 7折利率将成历史

7月9日广深各银行分支机构陆续收到转发的银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》后，本周起各银行一线网点的业务受理标准已经开始收紧，此前广深不少银行给予二套房贷款利率也可7折的模式将很难再操作，数家此前操作很灵活的股份制银行基层网点已改口表示二套房必须严格执行首付四成和利率上浮的规定，只是部分优质客户在利率和首付方面可以享受一定的优惠。

4847元/㎡东莞诞生新高价地

7月17日，地块编号为2009G 019的莞城体育路地块，有19家开发商参与，经过122轮竞拍，最后被深圳龙光集团以7.03亿的总价成功交易，4847.3元/平方米的楼面地价，打破了莞城2007年楼面地价3782.93元/平方米的高价地记录，高出1064.4元，成为2009年东莞新高价地。据悉，该地块位于莞城区体育路，用地面积为53715平方米，容积率最高为2.7，起始价为2.686亿元，因其靠近莞城中心区，加之周边有成熟的配套设施，自挂牌时起，就被各家开发商盯上。

南城今年首块商住地出让

从市国土资源局土地交易中心获悉，曾经在去年遭遇两度流拍的南城东骏路西侧地块，即将在本月底正式挂牌出让。由于地块去年流拍正处于地市低迷时期，流拍并不鲜见，且该地块本次出让已经比上次的起始价1.68亿元，足足减了5000万人民币，起始价仅1.18亿元，折合楼面地价1402元/平方米。

二、 数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：2009.7.13-7.19期间新增商品房供应5.53万㎡，合共453套。

一周需求：2009.7.13-7.19期间商品房成交面积114135.06㎡，环比下降2.79%，同比上升42.33%，合共1115套，成交套数环比下降2.62%，同比上升77.55%。其中上周住宅成交105745.89㎡，合共935套；非住宅成交面积为8389.17㎡。

一周价格：2009.7.13-7.19期间，东莞市普通住宅均价为5570元/㎡，环比上升2.9%。

市场存量：截至2009年7月19日，全市商品房累计可售存量为512.89万㎡，合共46587套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为450.92万㎡，合共44881套；别墅可售存量为61.97万㎡，合共1706套。

三、 地产工程信息

四、 普通住宅销售排行

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