2012东莞楼市发展态势先抑后扬 外来房企愈战愈勇

2012年东莞房地产市场回顾

2012年，中央定调保持并扩大楼市调整成效的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广州、深圳，还是曾经让开发商重金布局的避风港二线、三线城市，当时楼市成交量都未能走出调控的阴影，东莞楼市重大转折点发生在第二季度，随着楼市价格逐渐调整到位，开发商把握市场发展趋势，推出中小户型的刚需产品，采取“以价换量”的营销策略，积极烘托红五月的氛围，特别是央行两次降低房贷利率之后，楼市预期逐渐改变，品牌开发商多管齐下通过低价开盘、非毛坯修、垫首付等等方式激发需求，下半年刚需产品交投两旺，全年商品房成交面积681.32万㎡，成交金额595.80亿元，成交面积超越2007年创下新高。细看全年各个时期，1月，由于龙年春节长假的提前到来，让本来哀鸿遍野的楼市雪上加霜，纷纷随着这股寒流进入冰封状态，全国大部分城市的月度成交进入最低值，甚至低于2008年的低潮。2月，春节假期之后，央行表态满足首次购房家庭的贷款需求，房贷利率回归到基准利率，东莞楼市观望氛围有所淡化，无论是老盘的客户上门量，还是部分新开楼盘的“解筹率”都有上升，小步加推刺探市场成为当下开发商的主要动作。进入银行房贷利率继续向9折、85折推进，开发商顺应市场推售刚需产品，新入市楼盘定价普遍谨慎，普通住宅中位房价6324元/㎡，环比下降2.63%，达到市场价格底部，诚然3月楼市成交回升，但是中旬中央两会传递出不放松调控政策，下旬购房者出现观望情绪，成交量就有所回落。虽然4月东莞刚需购房得到一定程度释放，但由于月初清明长假的影响，以及中下旬购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠，致使整体成交逊色于3月。5月东莞楼市很多开发商继续采取“以价换量”，特别是塘厦的金众·金域半山、中堂的南国雅苑为代表的楼盘，低价开盘并且取得十分理想的销售率；此外，部分加推的楼盘例如花样年·江山、深业·欧景城、皇家公馆二期价格进一步下调到“5字头”、“6字头”。6月由于经济稳增长的迫切需求，各地楼市调控政策微调此起彼伏，更为重要的是，央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，在外部大环境趋好的情况下，楼市迅速升温成为最大赢家，显然降息对于购房者来说增加了购买力，同时大幅减轻负担，将使得观望气氛逐渐消散，市场成交量再次创下2012年以来的月度新高。

2012年7月，楼市进入传统淡季时节，但是今年的楼市却是继续保持旺盛的交投，特别是塘厦、厚街、寮步等区域不断有全新楼盘发售，迎合当下购房者积极入市的意愿，整体市场的成交呈现一种“淡季不淡”的可喜局面，厚街的万科·金域国际、长安的万达广场、寮步的香市1号席卷全市。乘着7月的暖风，8月东莞商品房成交面积、成交套数双双创下新高，松山湖、万江、塘厦、南城的全新楼盘恒大御湖、保利红珊瑚、金众·金域半山、北大资源·御湾集中开盘，普遍取得十分良好销售率。金九银十来临，9月东莞商品房成交面积逼近70万㎡，究其原因，借助金九银十楼市旺季到来，各个地方政府微调政策细则等积极因素相互叠加，全国楼市的活跃度攀升，开发商回笼资金情况不断好转，甚至在土地市场斩获颇丰，楼市的预期也在潜移默化的发生改变，致使购房者入市的信心与日俱增。10月东莞楼市较好地延续了供需两旺的行情，最明显的变化则是，除了刚需楼盘成交活跃之外，在酒店公寓项目部分嗅觉敏锐的投资者开始入场，并且出手非常阔绰，塘厦楼市的万科地产、碧桂园集团旗下楼盘扎堆入市，打起价格战，非毛坯修楼盘售价仅为7000多元/㎡，让业界为之惊呼。东莞楼市即使经过金九银十的持续放量，进入11月整体表现依然后劲十足，商品房成交面积成功迈过70万㎡大关，各项指标均创下年内新高，年底的翘尾效应几成定局。12月东莞房地产企业推出新品冲量意愿强烈，商品房成交金额79.63亿元，创下2008年以来的历史月度新高，不少标杆楼盘开盘即告卖完或销售率90%以上，当中尤其以万科广场、环球经贸中心最为给力，大部分房企实现完美收官。

报告提要

供应方面：品牌开发商标杆楼盘遍地开花，商品房供应量创下五年新高。

2012年东莞商品房153个新增供应项目，总供应面积为706.39万㎡，同比11年增加8.49%，同比10年增加近三成，其中住宅供应面积609.85万㎡，同比11年增加8.60%，同比10年增加30.82%；果不其然，2012年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下2007年以来的五年新高，缓解之前供应偏紧的尴尬局面，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街楼市竞争进入白热化，深度刺激当地的购房欲望。

成交方面：政策微调、刚需踊跃入市，12年商品房成交面积超越07年创历史新高。

2012年，东莞商品房成交面积681.32万㎡，同比11年增加15.28%，同比10年增加36.39%，成交金额595.80亿元，同比11年增加20.50%，同比10年增加51.20%。全年商品房成交面积超越2007年创下新高，经过研究分析归纳主要有如下几个原因，其一政策微调，央行明确提出支持首次置业的暖风，降准降息随之浮出水面；其二，开发商积极“以价换量”，把快速出货回笼资金作为营销策略；其三，各种低首付、垫首付的活动如火如荼，降低置业门槛，激发购房者入市的欲望；其四，非毛坯修高性价比楼盘大量上市，十分契合刚需购买者的置业喜好。

价格方面：东莞楼市价格保持平稳，普通住宅中位房价“6字头”、算术平均“7字头”。

2012年，东莞楼市供应激增，特别是南城、凤岗、塘厦、大朗竞争趋于白热化，众多新盘近身肉搏，开发商为了保证出货量，纷纷采取“以价换量”的策略，全年价格保持平稳，普通住宅中位房价6289元/㎡，同比上升6.62%%；普通住宅均价7291元/㎡，同比上升3.51%。其中2012年12月，普通住宅中位房价为6994元/㎡，环比上升0.95%，本月虽然成交十分红火，达到年内最高值，但是价格仍然保持平稳的态势，并没有因成交好于预期而大幅度提价的迹象。

房企阵营：外来地产大鳄愈战愈勇，本土房企逐渐被挤出第一阵营。

2012年，东莞房地产市场一片红火，市场蛋糕做大的同时，也是竞争进入白热化的开始，作为房地产市场开发的主体，东莞房地产开发商吸金能力千差万别，市场发生明显改变，以往进入年度成交榜前十的本土房企，逐步被外来地产大鳄挤出第一阵营，仅存光大地产、丰泰地产、富盈地产在苦苦守望，绝大部分的市场份额被外来开发商所斩获。其中万科地产以75.47亿元的销售额遥遥领先，占有率高达12.67%；亚军的中信地产年度销售额达到31.91亿元；排名第三的万达集团销售额达到24.33亿元。

楼盘成交：全年共有九个楼盘成交超过1000套，高性价比标杆大盘独领风骚。

2012年东莞楼市发展态势先抑后扬，品牌开发商的高性价比刚需标杆楼盘成为市场明星，全年共有9个楼盘成交套数超过1000套，而2011年仅有3个楼盘超过1000套，今年为历史最好记录；其中万科·金域松湖以1571套的成绩排名东莞普通住宅成交第一；在黄江鲜有大型推广的花样年·江山依靠三级市场的成功转介，以1542套的成绩屈居亚军；常平的“常青树”楼盘卓越·蔚蓝城邦推出“520”营销大获成功，成交套数1447套位列第三。

一、品牌开发商标杆楼盘遍地开花，商品房供应量创下五年新高。

2012年东莞新增商品房供应总体情况：

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年东莞商品房153个新增供应项目，总供应面积为706.39万㎡，同比11年增加8.49%，同比10年增加近三成，其中住宅供应面积609.85万㎡，同比11年增加8.60%，同比10年增加30.82%；果不其然，2012年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下2007年以来的五年新高，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街楼市竞争进入白热化，深度刺激当地的购房欲望。

2012年东莞商品房供应量突破700万㎡关口，缓解之前供应偏紧的尴尬局面。

从2004年至2011年8年的新增供应走势看，2004年-2007年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万㎡，2005年为576万㎡，2006年为660万㎡，2007年创出新高，新增供应量高达800万㎡。2008年楼市进入调整期，开发商对市场前景不容乐观，开发信息不足因此新增供应持续减缓，2008年供应为679万㎡； 09年楼市受刺激政策支撑回暖，很多开发商日夜赶开工，但是由于房地产开发的周期性，因此很多项目延迟到2010年上市，市场以消化库存为主；2010年受房地产政策调控的影响，供应量虽有所增加但增速明显放缓，总供应量为545.96万㎡，相对需求而言供应仍然偏紧。2011年，由于前两年成交庞大的商住用地，并且经过前期的施工，普遍进入批售阶段，供应面积达到651.09万㎡。进入2012年，由于前几年拿地的项目扎堆入市，在品牌开发商的带动下，商品房供应量突破700万㎡，有效缓解前几年供应偏紧的尴尬局面。

2012年12月，东莞商品房供应8781套，供应面积80.68万㎡，环比增长21.84%，达到年内的第二高，仅次于9月份的99万㎡，年底开发商推货意愿强烈。

2012年新盘集中发售，南城、塘厦、厚街进入供应井喷阶段。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2012年东莞31个区域有商品房供应，排名前五位分别是：南城、塘厦、厚街、虎门、长安，其中南城西平片区众多楼盘有大量货量，供应量排名第一，达到99.74万㎡，占全市整体14.12%；此外，塘厦房地产市场全面爆发，在全新楼盘碧桂园·时代城、碧桂园·天麓山、观澜·碧桂园、万科·朗润园、中信观澜凯旋城上市情况下，也是供应最活跃的区域之一。

东莞楼市进入刚需之年，中小户型大行其道。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2012年东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的75.38%，包含卓越·蔚蓝城邦、北大资源·御湾、香市1号、恒大御湖、万科·朗润园、万科·金域国际、永江国际花园、金域松湖等楼盘；大户型洋房、别墅方面，有海逸豪庭、御花苑·天珑湾、上东国际三期公园1873、金地·湖山大境、龙光·君御旗峰、莲湖四季豪园、丰泰·悦榕东岸。

    二、开发商掀起冲量热潮，库存稳步回落当中。

截止2012年12月31日，东莞全市商品房存量为655.71万㎡，环比减少2.12%，其中住宅存量为482.64万㎡，环比减少0.17%，共40681套；洋房存量为398.45万㎡，环比增加1.18%，共38357套；公寓存量44.12万㎡，环比减少6.88%，共7932套；别墅存量84.19万㎡，环比减少6.07%，共2324套。

    三、政策微调、刚需踊跃入市，12年商品房成交面积超越07年创历史新高。

2012年东莞市商品房成交总体情况： 

2012年，东莞商品房成交面积681.32万㎡，同比11年增加15.28%，同比10年增加36.39%，成交金额595.80亿元，同比11年增加20.50%，同比10年增加51.20%。全年商品房成交面积超越2007年创下新高，经过研究分析归纳主要有如下几个原因，其一政策微调，央行明确提出支持首次置业的暖风，降准降息随之浮出水面；其二，开发商积极“以价换量”，把快速出货回笼资金作为营销策略；其三，各种低首付、垫首付的活动如火如荼，降低置业门槛，激发购房者入市的欲望；其四，非毛坯修高性价比楼盘大量上市，十分契合刚需购买者的置业喜好。

刚需产品成楼市新宠，带动成交量超越2007年。

从近四年年度成交走势来看，07年全球通胀压力较大。中国经济增长存在由偏快转为过热的风险，全国楼市“量价齐升”，价格疯狂上涨，东莞楼市严重供不应求，价格跳跃式上涨，整体成交高达663.33万㎡，为近四年来“最高峰”；08年全球金融危机的影响，经济放缓，成交量跌入谷底；但08年底利好的宏观政策、宽松的信贷政策等因素，使得09年回暖过快，供求矛盾再次显现，价格上涨较快，成交量直逼600万㎡；然而从2009年12月中旬开始，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，态度愈加严厉和强硬，使得2010年楼市成交二次探底，但仍高于最低迷的2008年成交量。2011年，成交总量可以媲美2009年的旺盛行情，通胀高企投资保值增值需求增加。2012年，刚需户型主导的市场之下，外来品牌开发商卷起置业狂潮，市场活跃度与日俱增，成交面积创下新高。

2012年12月，东莞商品房市场成交面积89.70万㎡，套数9707套，金额79.63亿元，环比增长23.54%，同比增长193.63%，成交金额创下2008年以来的历史新高。

镇区房地产开发渐入佳境，特别是经济强镇异军突起。

从近几年城镇区商品房成交走势来看，城区商品房成交增长率明显逊色于镇区，其中2012年城区商品房成交面积221.73万㎡，同比增长7.46%，城区面积的增长主要得益于中信森林湖·兰溪谷、北大资源御湾、江南第一城、万科金域华府二期、恒大御湖强势主导；而镇区在近几年的表现可圈可点，成交量每年都迈上新台阶，其中2012年镇区商品房成交面积459.59万㎡，同比增长19.47%，特别是临近深圳的凤岗、塘厦、长安，承接外溢的购房需求，在碧桂园地产、万科地产多个新盘上市的情况下，成为四季度最热的区域。

    四、年底楼市翘尾效应明显，市场买卖双方入市意愿浓烈。

2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。

进入2012年，1月部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态，但是进入节后的2月，伴随货币政策微调释放的种种利好，以及各地政府通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过4个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞楼市进入第一波供应的高峰，楼盘扎堆入市的趋势愈加明显，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围。7-8月即使是淡季，但市场买卖双方并没有因此放慢脚步，反而继续踊跃入市，市场保持供应与成交的高位。10月楼市传统旺季，虽然供应量有所回落，但是成交依然保持很高的水平。进入年底，11月、12月开发商继续保持冲量狂潮，不断刷新月度新高。

五、东莞楼市价格保持平稳，普通住宅中位房价“6字头”、算术平均“7字头”。

2012年东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

2012年东莞住宅均价8313元/㎡，同比上升0.09%。

2012年，东莞楼市供应激增，特别是南城、凤岗、塘厦、大朗竞争趋于白热化，众多新盘近身肉搏，开发商为了保证出货量，纷纷采取“以价换量”的策略，全年价格保持平稳，普通住宅中位房价6289元/㎡，同比上升6.62%%；普通住宅均价7291元/㎡，同比上升3.51%。

2012年东莞普通住宅中位房价6300元/㎡，同比上升6.62%。

从普通住宅年度走势可以看出，东莞普通住宅均价经历了07年整年的快速上涨后，在08年持续回调，进入09年由于“四万亿”的投资发放、信贷宽松等因素使得存量快速消化，新增供应对接不上，开发商捂盘惜售现象比比皆是，成交价格一路高歌上涨，从普涨到个盘分化；2011年由于普通住宅产品多样化发展非毛坯修、高档物业、高赠送等产品逐渐增多，使得价格整体被拉高，普通住宅的中位房价为5909元/㎡，同比上涨了3.07%。进入2012年，由于大量新盘的涌现，整体档次的提高，虽然单个楼盘的价格十分理性，但是普通住宅中位房价依然稳中有升。

12月份普通住宅中位价格为6994元/㎡，环比上升0.95%。

中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

2012年12月，东莞普通住宅成交67.94万㎡，环比增加14.30%，共7369套。从价格上来看，12月普通住宅中位房价为6994元/㎡，环比上升0.95%，本月虽然成交十分红火，达到年内最高值，但是价格仍然保持平稳的态势，并没有因成交好于预期而大幅度提价的迹象。

改善产品、刚需产品 “三七分天下”。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2012年东莞住宅成交刚性需求的中小户型成交占比维持高位，120㎡以下产品合计占整体的70.81%，主要是香市1号、万科·金域国际、保利·红珊瑚、碧桂园·时代城、恒大御湖、金色华庭、万科·金域国际、北大资源御湾所贡献。此外，大户型产品成交较理想的楼盘有中信森林湖·兰溪谷、上东国际三期·公园1873、御花苑·天珑湾。

    六、南城住宅成交面积逾百万㎡，遥遥领先其他区域。

2012年，东莞全市住宅成交面积604.68万㎡，成交排名前五的是：南城、塘厦、凤岗、万江、松山湖。前五名的区域全部是城区与经济强镇，市场供需活跃，其中南城的恒大御湖、中信森林湖·兰溪谷、中熙·弥珍道、天利中央花园持续热销，成交面积103.15万㎡排名第一；塘厦楼市迎来图片性的一年，碧桂园集团、万科地产、中信地产旗下楼盘疯狂掀起置业热潮，区域成交面积47.25万㎡排名第二；排名第三的凤岗益田·大运城邦、佳兆业·水岸豪门、祥利上城、名流印象花园、永江花园先后上市或加推，成交面积达到39.03万㎡。

2012年区域普通住宅均价列表：

    七、外来地产大鳄愈战愈勇，本土房企逐渐被挤出第一阵营。

2012年，东莞房地产市场一片红火，市场蛋糕做大的同时，也是竞争进入白热化的开始，作为房地产市场开发的主体，东莞房地产开发商吸金能力千差万别，市场发生明显改变，以往进入年度成交榜前十的本土房企，逐步被外来地产大鳄挤出第一阵营，仅存光大地产、丰泰地产、富盈地产在苦苦守望，绝大部分的市场份额被外来开发商所斩获。其中万科地产依靠万科·金域国际、万科·金域松湖、万科·朗润园、万科·金域华府等10多个楼盘的强劲销售，以75.47亿元的销售额遥遥领先，占有率高达12.67%；亚军的中信地产凭借旗下中信森林湖·兰溪谷、中信御园、中信凯旋城的畅销，年度销售额达到31.91亿元；排名第三的万达集团，则是完全依靠东城、长安两个商业综合体横空上市，销售额达到24.33亿元。

2012年开发商销售排名前十名：（按销售金额）

全年共有九个楼盘成交超过1000套，高性价比标杆大盘独领风骚。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2012年东莞楼市发展态势先抑后扬，品牌开发商的高性价比刚需标杆楼盘成为市场明星，全年共有9个楼盘成交套数超过1000套，而2011年仅有3个楼盘超过1000套，今年为历史最好记录；其中万科·金域松湖以1571套的成绩排名东莞普通住宅成交第一；在黄江鲜有大型推广的花样年·江山依靠三级市场的成功转介，以1542套的成绩屈居亚军；常平的“常青树”楼盘卓越·蔚蓝城邦推出“520”营销大获成功，成交套数达到1447套位列第三。

2012年普通住宅销售套数排行：

    八、后市展望

宏观经济：城镇化开发将成为经济新增长点，东莞的二三线镇区迎来更多发展机会。

十八大报告中提出积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化。当中国人口红利减弱带来的经济增长放缓，则城市化进程需要进一步加快，城镇化推进意味着城市化全面加速前行，大量城镇人口的市民化带来城市的快速发展，规划、土地、开发、投资、建设，新一轮造城热潮即将掀起。从而带来二三线房地产未来十年的机遇，房地产进入真正的复苏期。与上一轮城建投资热潮不同的是，这一轮的建设开发投资重点放在了城市的欠发达区域。例如，东莞谢岗镇粤海项目计划投资600亿元，这就是新型城镇化发展的思路，因为这些二三线区域有着丰富的土地资源，有相关产业配套的基础，重大项目的投资和城镇建设比较容易统筹规划。对开发商而言，紧跟城镇化方向布局，未来在东莞二三线区域拿地开发不失为明智之举。

调控政策：2013年中央楼市政策调控以稳定市场预期为主。

随着11月份中国经济趋稳回升的趋势明显，11月份的楼市成交出现明显的增长。根据国家统计局的数据显示，11月当月，全国商品房销售面积同比增长14.5%，环比增长9.0%；全国70个大中城市商品住宅销售价格同比上涨10.4%，环比上涨0.4%。同时，近期土地价格出现较大波动，高价地又开始在一些城市出现，引发近期市场对房价上涨的预期，投资需求也开始重新活跃。据此分析，我们认为2013年中央仍然坚持房地产市场调控，同时政策调控以稳定市场预期为主。因此总体而言，明年政策面我们认为谨慎乐观，房地产快建快销依然是当下的发展趋势，积极提高资金周转率才是王道。

近期中国股市、房地产板块指数绝地反弹，市场预期转变，房价上涨预期逐步加强。

11月份，中国经济数据表明经济出现明显的触底反弹趋势； 12月12日，继QE3后，美联储宣布了第四轮量化宽松货币政策，2012年12月15－16日，中央经济工作会议召开，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持贷款适度增加。多方利好的综合作用下，近期沪深股市止跌回升，并表现出绝地反弹之势，其中房地产板块也迎来明显的反弹行情。这说明市场对明年经济的信心在逐步恢复，市场预期逐步发生转变，明年楼市上涨的预期在逐步加强。据央行第四季度的调查报告显示，29％的居民对下季度房价的预期认为会上涨，较年初提高11.3个百分点，高于去年同期10个百分点。

街镇市场：房地产逐渐成为很多街镇的支柱产业。

近年东莞经济增速下滑明显，东莞八大支柱产业的发展也出现明显分化，从2010年底开始，东莞的“八大支柱”变“五大支柱、四大特色”，而且从2011年的统计数据表明，全年全市规模以上五大支柱产业完成增加值增长8.0%，而四个特色产业完成增加值下降2.6%。很多镇区在支柱或特色产业增长明显放缓的情况，纷纷将目光投向了房地产业，大批出让土地，大力发展房地产业，寄望房地产业来拉动经济增长。地方政府对房地产业的重视，将使房地产市场真正进入快速发展干道。

行业周期：未来几年东莞房地产将处在温和复苏期。

中国的房地产市场有其周期性，一般可分为起步期、繁荣期、萧条期、复苏期，东莞楼市经过2008年的短暂萧条期之后，就逐步进入复苏阶段，但是由于宏观经济环境的不明朗，以及过去几年商品房供应持续偏紧的影响，复苏的力度逊色于一线城市，同时价格也是稳中有升，特别是进入2012年市场以理性自住用家，刚性需求为主导，兼有部分长线投资者为辅，市场上开发商先求量、后求价，开盘销售率较高。预计未来几年，东莞楼市仍然维持这一态势，扩大市场占有率成为开发商的当务之急。

品牌房企：2013年外来品牌房企继续深挖东莞市场，房企两极分化加剧。

2012年，东莞房地产市场发生明显改变，以往进入年度成交榜前十的本土房企，逐步被外来地产大鳄挤出第一阵营，仅存光大地产、丰泰地产、富盈地产在苦苦守望，绝大部分的市场份额被外来品牌开发商所占领。预计2013年这种“强龙压过地头蛇”的现象将愈演愈烈，除了万科地产继续高歌猛进，旗下十几个楼盘集体冲锋之外，万达集团、碧桂园集团、保利集团、恒大地产等初涉东莞就尝到甜头之后，2013年将继续深挖市场潜力，不断有全新项目面市，她们将牢牢占领成交榜第一阵营。而近几年本土房企则是呈现一幅“众生相”，既有固步自封、停滞不前的企业，也有淡出地产、无心恋战的企业，当然也不乏突起的新贵，在未来几年可能迅速占有一席之地。总体而言，东莞房地产市场将逐渐走向成熟，而越成熟的市场竞争越激烈，优胜劣汰的法则愈加凸显，行业将走向集中，品牌房企的市场占有率将稳步提高，房企两极分化的趋势不可逆转。

商业前景：2013年东莞商业地产市场潜力巨大“野百合也有春天”。

2012年，东莞商业综合体遍地开花的一年，商业市场的突然红火，离不开全国商业地产龙头万达集团的战略布局，以及住宅地产龙头万科地产向商业的开拓，对于以制造业发家，又有浓郁经商传统的东莞而言，所席卷的投资热潮不可忽视，随着住宅市场受到调控，以及政府打造消费聚集地的需要，东莞的商业综合体迎来发展快车道，从长安万达广场、东城万达广场、万科长安中心的强势突起，2012年，东莞商业市场成交金额81亿元，同比增长70.85%，创下历史最高纪录。预计2013年东莞商业市场的蛋糕将变得更大，除了长安万达广场、万科中心陆续开业之外，万达集团在南城、厚街、虎门的综合体也拨开神秘面纱。此外，过去两年成交的很多成熟区域的商住混合项目，也逐渐进入发售阶段，特别是厚街、虎门、石龙、塘厦部分商业试水将接受检阅。

热点区域：2013年塘厦、凤岗、大朗、南城依然是市场热点。

从东莞各大区域商品房项目的报建、开工量来看，2013年上市的重点项目即将陆续浮出水面，进行先期的品牌导入、产品推广、营销造势阶段，其中塘厦、凤岗、大朗、南城、寮步、石龙将是供应量最大的区域，根据监测塘厦潜在供应面积达到100万㎡左右，极有可能超越南城成为领头羊；南城潜在供应面积经过前几年的集中放量之后，2013年呈现冲高回落的迹象，潜在供应面积约85万㎡，但是西平仍然是竞争最激烈的局部市场；此外，凤岗、虎门潜在供应面积双双超过50万㎡，部分中小开发商的项目极有可能抢先上市，希望分得一杯羹。

成交趋势：2013年东莞楼市成交量与2012年基本持平。

2012年东莞商品房成交面积超越2007年创下新高，重要原因是开发商采取“以价换量”的策略，甚至部分项目提出赤裸裸的垫首付活动，以实现扩大客户的覆盖率与接受度，这在无形当中透支部分购房需求，如此一来，2013年市场将面临后续潜在购房者不足的隐忧，况且在2013年东莞商品房潜在新增供应达到719万㎡的形势下，市场出货的压力不会小于2012年，开发商自然不敢贸然提价，更倾向追求快速出货回笼资金，从而把资金用于新项目的开发成为明智的选择，预计2013年东莞商品房成交量与2012年基本持平。

供应趋势：2013年商品房供应激增，供需比将超过2:1。

供应量方面，根据测算预计2013年东莞商品房潜在新增供应约719万㎡。而截止12月底，东莞商品房库存656万㎡，新增潜在供应加上库存量，2013年整体供应量接近1400万㎡，按照2012年的消化量计算，供需比超过了2:1,2013年供过于求的压力和矛盾开始凸显，开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。

价格方面：2013年上半年整体房价以小幅上涨为主，下半年将趋向平稳。

2013年上半年，整体房价以小幅上涨为主。由于很多开发商还沉浸在2012的丰收喜悦当中，而春节后工程进度也相对缓慢，市场新增供应量较少，同时市场乐观情绪使得价格整体呈现平稳上扬态势；但这样使得供应主要集中在下半年，而开发商的年度销售业绩目标定得比较高，因此开发商的业绩目标和出货压力大部分压在下半年，据此分析，下半年整体房价将趋向平稳。从产品结构细分，刚需产品价格以平稳上升为主，以低首付换取价格的坚挺；改善型产品库存消化压力较大，而且也被迫通过降低首付门槛促进成交；别墅物业则供应量大幅加大，竞争非常激烈，整体别墅定价趋向保守和理性，甚至一些新盘低价入市抢占市场先机。

置业趋势：刚需释放力度有所放缓，但首改客户将比2012年活跃。

2012年，东莞楼市刚需之年，市场上中小户型推售比重快速上升，由于单价保持稳中有降，所以市场大部分房子的总价明显小于往年，从而回落到主流刚需购房人群的购买力，剔除非毛坯修楼盘的影响，东莞普通洋房成交当中，单套总价在70万元以下所占比重为66.86%，60万元以下占48.65%，刚需所占的市场份额可见一斑。由于2012年很多楼盘都是首推中小户型的刚需产品，并且低首付、垫首付的促销蔓延，购房门槛的降低，大大提前透支部分刚需购房者，预计2013年刚需释放的力度有所放缓，但是首改的客户将比2012年有所活跃，因为2012年大户型消化缓慢，库存压力很大，将通过价格的让步或降低首付门槛寻求出货；另外，别墅在2013年的供应量有大幅放量，也将刺激累积的别墅需求释放。总体而言，2013年东莞楼市总体成交量将与2012年基本持平。

潜在供应区域分布：

影响楼市因素趋势分析：

2013年东莞楼市预测：

1、商品房供应面积约719万㎡，塘厦、凤岗、大朗、南城、石龙为热点区域。

2、商品房成交面积持平2012年，成交面积约为670-730万㎡，成交金额550-650亿元。

3、东莞洋房均价维持平稳态势，将继续在“7字头”徘徊。