中原地产：七月第四周东莞楼市回顾(7.20-7.26)

一、 一周楼市观察

本周商品房成交面积12.64万㎡，环比上升10.74%，同比上升50.00%，合共1254套，日均成交179套，与前一周相比成交大幅攀升，达到6月下旬以来一个月的新高，说明了东莞楼市当前依然保持着一定的活跃度，市场总体实现“淡季不淡”。
本周东莞市普通住宅均价为5679元/㎡，环比上升1.95%。这是连续4周以来，东莞普通住宅均价维持在5400-5700元/㎡之间的小幅波动，在目前的楼市传统淡季里，市场没有新的激发点，以致大部分楼盘价格上升逐渐趋于缓和，从成交前十名的楼盘中看到，不少成交较好的楼盘价格甚至也出现细微的回调。

本周别墅签约成交量价大幅回升，全市签约成交别墅61套，成交面积20526㎡，与前一周相比上升87%；这也是近期别墅成交的周新高，其中新世纪•领居、卓越•蔚蓝城邦、世纪城•国际公馆香谢里，分别以23套、7套、6套的销售量排名前三位；本周别墅市场呈现销量回升的良好格局，只要是因为本周镇区有不少别墅成交相对活跃，并且定价普遍偏低，在通胀预期影响依然存在的情况下，不失为富豪阶层让手头资金，实现增值保值的一个长期有效的途径。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，上周全市普通住宅成交前十名的市场集中度为29%，环比上升4个百分点，虽然市场集中度有所反弹，但依然没有恢复到成交尤为火热的4、5月份水平。本周成交靠前的楼盘，大部分都是集中在主推小户型的楼盘身上，如中信•风云汇、东海阳光、中信•德方斯、虎门地标等，即使进入楼市传统淡季，但单价低、总价小的小户型单位，由于购买门槛比较低，依然赢得首次置业者，以及投资客的双重青睐；而部分大户型的楼盘则由于出现了价格的跳跃式上涨，造成其目标客户对价格的认可度随之下降，所以销售量逐渐归于平淡。

本周东莞新闻聚焦的是，《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》的迅速出台，东莞以镇街为单位将集体土地划分为的第一类区片有所调整，从原来的9个镇街和园区增加至11个，此外无论是一类片区，还是二类片区的宅基地补偿标准都大幅调低，该规定从今年7月1日起实施。在上半年GDP增长仅为0.6%的情况下，东莞要实现全年“保十”的任务十分严峻，此举无疑是市政府为了实现这一目标而作出的重要举措，随着这一措施的正式实施，像轻轨R2线、广深沿海高速东莞段等重大基础设施建设，所遇到的种种拆迁难题也迎刃而解，为下半年的巨额投资铺平道路，从而拉动经济的快速增长；但东莞经济增长要实现“保十”，仅仅依赖政府的大型基础设计建设也是不太现实，必须拉动大量的民间投资与消费热情来相互促进，近来不断出台的片区规划就是其中之一，继《南城宏图片区总部经济规划》之后，本周《莞城区商业网点规划》的出台，又是东莞寻找经济增长突破口的有力尝试，从而实现拉动经济增长“三驾马车”的均衡协调发展。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

人民币实际汇率连降4月

国际结算银行近日公布，6月份人民币实际有效汇率为115.85，较5月份的119.48贬值3.04%，是自今年3月份以来，人民币实际有效汇率连续第4个月贬值，亦是去年8月份以来的新低；今年来已累计贬值4.41%。上半年内地经济在投资带动下增长7.1%，但上半年出口比去年同期倒退21.8%，对经济增长贡献率为-2.9个百分点，成为拖累中国经济的重要因素，人民币不具备大幅升值的基础。

二季度1200亿美元热钱入华

随着中国经济复苏进程日益明确和国内股市的持续反弹，二季度海外资金也呈现出加速流入中国市场的态势；来自美国基金研究机构EPFR的统计显示，二季度QFII净流入中国股市资金规模创历史新高，主流QFII合计净流入36亿美元；此外，包含QFII在内，二季度约有超过1200亿美元热钱涌入中国，超越了2007年一季度732亿美元的历史高点。

央行千亿定向票据收紧信贷

央行目前已向多家商业银行发行定向央票，估计发行规模近千亿元，央行要求商业银行于9月中旬缴款。央票发行对象多为上半年信贷投放较多的商业银行，其“罚单”性质十分明显，市场将进一步增强政策微调的预期。

上半年新增住房按揭贷款同比增幅超150%

二季度以来，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长；来自央行的统计数据显示，今年前3月，全国金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元，与去年同期基本持平。但在二季度之后开始猛增，上半年新增量达4661.76亿元，同比增幅超过150%。

2、 政策法规

《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》出台

《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》日前出台，我市以镇街为单位将集体土地划分为的第一类区片有所调整，从原来的9个镇街和园区增加至11个；而对一类片区的宅基地补偿也从3000元/平方米，调整为2000元/平方米；二类片区从2000元/平方米，调整为1400元/平方米。规定从今年7月1日起实施，有效期至2014年6月30日。

《东莞市土地利用总体规划（2006～2020）》出台

 7月24日，市国土资源局公布了新近出台的《东莞市土地利用总体规划（2006～2020）》。《规划》提出，到2020年我市耕地保有量为31833公顷，基本农田保护面积27922公顷，建设用地增量19400公顷。

东莞廉租房经适房开始接受申请登记

7月20日市房产管理局表示，846套市属廉租住房、338套经济适用住房，预计今年底可以交付使用。从昨日起，市住房保障工作领导小组开始接受市属廉租住房、经济适用住房小区的申请登记报名。其申请的具体细化条件也首次出台：满足具有本地户口、家庭人均月收入连续三年在1000元之下、人均资产在96000元之下等条件，方可申请购买经适房；据悉，经适房售价和廉租房的租金尚未确定。

东莞样板房不达标拿不到预售证

东莞市商品住宅工程交楼标准样板房制度实施已两个多月，该制度实施以来，建设局共检查了约二十例样板房，发现不少发展商并没有按照设计图纸施工建设样板房，导致出现水电安装不到位、不安装卫生间排水系统的存水弯等情况。据悉，对不合标准的样板房，发展商必须按要求改进，直到通过检查为止，才能拿预售证。

轻轨征地拆迁 抢种抢建一律不补偿

7月22日，在东莞市轨道交通建设首期工程征地拆迁工作动员会上，市政府要求各镇街要层层落实责任，以确保轻轨R2线年底前完成所有施工用地的拆迁工作，针对“抢种抢建”行为将“绝不手软”。

3、 市政规划

莞城将设三区级商业中心

7月20日莞城街道办表示，《莞城区商业网点规划》日前通过专家评审论证，规划范围包括商业中心、社区商业、商业街、商业批发交易市场和酒店。据了解，莞城商业网点总体布局概括为“一河两带、三个商业中心、特色专业街/步行街、三类批发市场、三种社区商业网点组合”。

南城新医疗大楼定址胜和陈屋栏

7月21日，南城民心工程之一的南城医院新医疗大楼项目的选址工作已获审批；医疗大楼选址在胜和陈屋栏，用地面积1.1万多平方米，是现有用地面积的两倍；新医疗大楼高16层，建成后，南城医院的床位数将从原来的90张增加到150张以上；目前，该项目已进入到实质筹建阶段，计划在今年底正式动工，主体工程有望在2010年建成。

虎门20多亿打造交通大动脉

虎门将投资21.44亿元建设滨海大道，这条80米-120米的超宽道路，打通白沙火车站至虎门商贸龙头区、新湾及威远岛，把虎门三大板块连接起来。据悉，滨海大道计划分两期施工，一期为新建道路，白沙火车站至南栅上南路红绿灯，长9.3公里，投资20.03亿元；余下的4.7公里是二期工程为旧路改造，由南栅上南路至沙角电厂海边，投资1.41亿元。

中堂年内兴建华南最大纸品销售市场

珠三角每年的纸品产量达3000万吨以上，但却没有一个大型的、像样的纸品销售市场，7月21日，中堂镇政府表示，该镇年内将动工建设纸品销售市场，该市场占地100亩，将成为珠三角最大纸品销售市场，纸品销售基地建好后，销售半径将达到200公里，覆盖整个珠三角。

4、 市场动态

郑州开发商公开房地产成本清单 行政税费占20%

商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费，从成本清单中，记者发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了20%，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高；相当多数开发商为谋暴利改容积率。

那位开发商提供的楼盘成本清单显示，这个楼盘处于当地市区内，属于城中村改造项目，2007年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为3.5，眼下销售均价每平方5000元。从这份清单可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩466万元，按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方2000元，占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位非毛坯等建安成本每平方1500元，占到了售价的30%。

在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目；这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元，占房屋销售价的将近十分之一，再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右。在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，并没有计算在内。

国土部公布北京21个楼盘地价房价比

自国土部公布“中国地价占房价平均为23.2%”的数据以来，业界一直对该数字存有异议。7月24日，该部将全国620个调查项目的数据悉数发布，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%；据公布的数据计算，北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%；620个案例中，销售房价最高为45000元/平米，最低为1130元/平米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。

根据调查结果，620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%－30％之间。其中，比例在30％以下的约占总数的78％。此次调查的北京21个项目中，地价占房价比例最低为14.33%，最高为51.36%。记者看到，21个项目里，不乏金隅七零九零、远洋沁山水、首城国际中心等热门楼盘，只有4个分布于城八区之外。数据显示，地价房价比最低的项目，每平米地价只有1720元，但是项目开盘价却达到了每平米12000元，地价只占14.33%。

沪杭蓉再现三“高价地”

7月23日，上海、杭州两地土地市场“硝烟弥漫”，相继诞生两块今年的“新高价地”。上海“高价地”由金地集团以30.48亿元总价纳入囊中，约1.45万元/平方米的楼板价；杭州“高价地”则花落义乌中国小商品城房地产公司； 7月24日，随着拍举锤落，成都2009年新“高价地”诞生， 保利地产以成都今年土地拍卖最高单价1860万元/亩，一举拿下领事馆地块，购地总价逾12亿元。

上海制止开发商捂盘

上海市近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。

上海市房管局重申，商品住房项目超过３万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于３万平方米；上海市房管部门将在预售审批系统内设置“门槛”，凡不按规定申请预售的，预售审批系统将不予受理开发企业的预售申请。

万江今年首次出让商住用地

万江今年首次商住用地出让即将推出市场，由牌楼基村两地块捆绑一起出让，是城区为数不多的商住地之一。据悉，这次出让的位于万江牌楼基村的地块，编号分别为2009G026、2009G027，由面积分别为40981平方米和14667平方米的两地块组成，土地用途都是商住，容积率分别要求不高于1.533和2.2，建筑密度要求不高于30％和45％，捆绑的整体起拍价为1.24亿元。

二、 数字透视

一周商品房供应：2009.7.20-7.26期间新增商品房供应11.72万㎡，合共878套。

一周需求：2009.7.20-7.26期间商品房成交面积126392.43㎡，环比上升10.74%，同比上升50.00%，合共1254套，成交套数环比上升12.47%，同比上升78.63%。其中上周住宅成交121464㎡，合共1108套；非住宅成交面积为4928.43㎡。

一周价格：2009.7.20-7.26期间，东莞市普通住宅均价为5679元/㎡，环比上升1.95%。

市场存量：截至2009年7月26日，全市商品房累计可售存量为511.88万㎡，合共46327套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为449.96万㎡，合共44732套；别墅可售存量为61.91万㎡，合共1595套。

三、 地产工程信息

四、 普通住宅销售排行

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