房地产高级经济师章林晓：从榨菜指数看房价趋势

    “榨菜指数”甫一面世，就引起了市场高度的关注和重视。榨菜指数或许不但能反映农民工的流动趋势，而且还能揭示更多的经济走势，譬如房价变动趋势。

    据外媒报道，国家发改委官员根据畅销全国的涪陵榨菜这几年在各地区销售份额变化情况，推断人口流动趋势，将全国分为人口流入区和流出区，在城镇化健康发展规划中制订不同的政策。

    虽然，国家发改委有关人士最近对媒体表示，这个榨菜指数不是国家发改委提出的，但许多市场人士认为这个榨菜指数究竟是谁提出并不重要，重要的是这个指数是“真正动了脑筋、接了地气的”。

    榨菜属于低值易耗品，收入增长对榨菜消费几乎没有影响。城市常住人口对榨菜消费量，几乎是恒定的，其销量的变化，主要由流动人口特别是对榨菜颇为青睐的农民工造成。因此，榨菜销量变化最能反映农民工流动趋势。

    从榨菜指数看农民工流动趋势确是独具慧眼。榨菜指数这一颇具中国特色的指数，与众所周知的口红指数、内裤指数这些非正式经济指数相比毫不逊色，特别是在统计数据造假成风的背景下，更有揭示经济真相的独到之处。

    农民工虽然并非城市商品住宅的消费群体，但是这并不意味着农民工的流动不能反映城市房价的趋势。因为在农民工流动背后，其实有着农民工就业岗位变化情况。农民工就业岗位增减变化，与当地经济趋势和房价走向，往往关系密切。

    当前，农民工向传统劳务输出地回流，既与中国加快中西部地区发展有关，也与以出口为导向的沿海地区遭受金融和经济危机冲击更大有关，更主要的还与沿海地区土地成本高企不无关系。

    等量资本获得等量利润。任何资本都不会甘心自己的利润比别人的少，竞争的结果必然是资本的利润率趋于一致。而这个过程需要产业不断地从劳动、土地等生产要素成本相对较高地区转移到相对较低地区。

    经济全球化的实质，其实是资本的全球化，是资本国际循环的建立，其最明显的标志是劳动密集型产业从发达国家转移到发展中国家，譬如，最终形成“中国生产”与“美国消费”的全球经济新格局。

    在中国，由于劳动力全国统一市场的形成，产业的转移主要是资本挟带着劳动力从高地价地区转移到低地价地区。当然，由于地方政府对土地价格有着强大的定价权，有时也会出现有违市场规律的情况。

    譬如，经济相对发达地区凭借相对强大的财政实力，往往可以推出比相对不发达地区价格低得多的招商引资土地。这就是当年许多发达地区相对于落后地区，其工业用地价格反而要低得多的根本原因。

    工业用地超低地价的招商引资，其财源补贴主要来自于住宅用地的招拍挂；而工业用地超低地价的大肆跑马圈地，又毫无疑问会挤占住宅用地的比例；于是，住房价格的上涨也就成了水到渠成的事情。

    现在，农民工向传统劳务输出地回流，说明一些经济相对发达地区的低土地成本优势已不复存在。在榨菜指数显示这一迹象的同时，可资佐证的还有“雾霾天气”和“腾笼换鸟”。

    持续很久的大面积雾霾天气，主要集中在中国经济相对发达地区，这是大自然给国人敲响的警钟，不计资源环境代价的经济增长已走到了穷途末路。

    而“腾笼换鸟”、“三旧改造”、“三改一拆”等，一方面说明当地正在进行产业结构调整、经济转型升级、节约集约利用土地，另一方面其实也说明当地土地低成本招商引资扩张已无法持续。

    美国底特律市破产申请，提醒我们的经验教训是，一个城市的健康发展需要建立在足以吸纳一定就业人口的坚实的产业发展基础之上。随着一个城市就业人口的减少，房价往往也就意味着走到了顶点。

    榨菜指数警示，榨菜指数下跌地区只有经济转型升级真正成功了，今后房价才有保持稳定上涨的希望；而榨菜指数上升地区要避免重蹈榨菜指数下跌地区覆辙，或许需要彻底改变那种“住宅用地贴补工业用地”的土地财政模式。