谢逸枫：解读浙江深圳芜湖楼市政策微调现象与原因

   导语：国家统计局2013年8月18日发布最新统计数据显示：今年7月，北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人，同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%。价格同比下降的城市仅有1个，就是温州。2013年8月6日，浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。2013年8月26日，深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。几乎同时，2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，貌似又是一枪救市。

   国际财经广播连线中国知名房地产专家、美国GLG首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读三市楼市调控政策“微调”现象与原因及对楼市的影响。

   主持人：谢先生，作为中国知名房地产专家与长期研究经济、房地产市场、政策方面的专家，如何看8月中国3个城市出现的调控“微调”现象？

   谢逸枫：“微调”是地方政府主动“救市”与“稳预期”最明显举动，不仅是因为政策“定向”宽松，调控“底线”也是极有尺度，显现出地方政府房地产调控“有保有压”思路，房地产市场正在加速“分化”。从7月-8月国家到地方楼市调控政策变化来看，地方政府暗中不断实施楼市政策“微调”，先是房地产再融资开闸消息、国务院支持首套普通住房贷款政策、再有温州松绑楼市限购令、现在是深圳首套普通住房契税优惠标准、 芜湖本科生买房免契税并获2万补贴，基本印证了“7月30日中央经济工作会议的“经济稳增长”与“楼市促发展”基调，是今年下半年到明年房地产市场发展方向。也印证了“部分城市地方经济低迷”与“楼市商品房库存量巨大”及“房价超出市场预期”、“地方债负担威胁地方金融系统安全”等不利的现象。

   主持人：三地的地方政府房地产调控“微调”是否合理？“微调”内容重要是什么？有什么参考标准？

   谢逸枫：从温州、深圳、芜湖三地房地产调控“微调”内容与对象及幅度看，与2011年、2012年地方政府房地产调控“微调”如出一辙，核心是自住首套住房需求。即使打破调控“底线”与一二线、部分三四线城市房价保持上涨，地方政府针对性的定向调控“微调”，具有一定的合理性与必要性。一是“微调”的内容不存在违反新国五条规定，主要是围绕刚需的自住首套普通住房，二是“微调”的对象属于合理的刚需首套自住与人才型首套自住及改善型自住的需求。三是“微调”的幅度未突破新国五条“底线”，基本国务院政策框架范围。符合国务院“促进房地产市场健康发展”的规定，使地方限购令政策回归到国务院相关政策框架。譬如温州允许一个城市居民家庭买二套、深圳首套住房优惠标准调整、芜湖本科生首套住房免契税并获2万补贴的政策。四是“微调”的城市楼市与市场具有特殊性。

   谢逸枫：从温州、深圳、芜湖三地房地产调控“微调”松紧程度的判断标准看，主要是根据房价幅度控制与供求关系及本地特殊情况（譬如经济、库存、财政、地方债、城市发展、人才引进的需要），而非“一刀切”。针对“房价上涨过快、供不应求的城市，严格地执行包括限购在内的各种楼市调控措施。而对“房价持续下降、供大于求，商品房库存高压的三四线城市，给予“定向”优惠政策扶持。其中就包括对限购政策的低调松绑、减、免契税优惠与参考标准的调整、公积金首套贷款首付下降、利率下调、限价房标准上调、商业首套住房贷款利率下调。

   主持人：温州松绑楼市限购令、深圳首套普通住房契税优惠标准调整、芜湖本科生买房免契税并获2万补贴的政策调整。地方政府房地产调控“微调”，究竟给市场释放出什么信号？说明了什么问题？

   谢逸枫：地方政府房地产调控“微调”，释放出调控“见底”与楼市房价上涨信号。一是房地产调控基调为“稳”与政策“底线”已经发生变化。而是三四线房地产市场分化现象越来越严重，土地市场呈现火热。三是楼市不断放出利好的政策，房价上涨预期非常强烈。毫无疑问，地方政府房地产调控“微调”，说明房地产政策“底线”正在发生变化，“最严厉调控”思路转变“有保有压”。今后房地产调控目标以促进房地产市场健康稳定发展为主，建立房地产市场调控长效机制。