谢逸枫：解读浙江深圳芜湖楼市政策微调现象与原因

   主持人：为什么温州、深圳、芜湖先房地产调控“微调”，出于什么因素与目的考虑？是否有更多城市加入调控“微调”行动？是否会被“叫停”？

   谢逸枫：温州、深圳、芜湖率先全国调控“微调”，主要“三”地政府考虑到本市特殊情况，出于稳定楼市与房价及经济增长、缓解地方债到期的因素考虑。一是楼市基本面开始恶化，楼市不稳定。温州房价连续22个月-23个月下降、销售成交量寒冷、商品房库存持续上升，严重影响到市场健康发展与金融安全。二是温州、芜湖楼市低迷、商品房市场供大于求、库存有增无减，威胁到地方政府财经收入与经济发展及实体经济复苏。三是深圳房价呈现下降、销售成交下滑坡，自住需求严重萎缩。四是地方政府担心此趋势蔓延，不利房地产市场与地方经济健康发展，甚至会影响到还地方债与政治业绩的考核。因此，出于拯救实体经济，稳定经济增长与房价，激活楼市，释放自住首套住房需求，地方政府不得不在调控关键期内实施“微调”。

   谢逸枫：一旦今年第三四季度楼市出现二三四线城市楼市基本层面恶化，会有更多城市加入调控“微调”行列，自我“救市”与“稳预期”。一是“温州类型”限购城市，如舟山、珠海、金华、宁波等非省会的限购城市，都可能在城镇化和“有保有压”调控思路下，成为限购松绑的“潜力”城市。二是“芜湖类型”人才买房免契税并财政补贴城市。三是“深圳类型”首套普通住房契税优惠调整城市。四是“商业贷款与公积金贷款首付、利率的调整城市”。

   谢逸枫：温州、深圳、芜湖三地调控“微调”基本不存在“叫停”的可能性，主要是“微调”核心以自住首套住房需求为主，排除了投资投机住房需求。“微调”的内容、对象合理与幅度不大及负面的影响小，也是考虑到地方政府实际的经济与市场发展需要，应该不会“叫停”。除非“微调”的内容、对象不合理、幅度过大，超过政策“底线”，出现严重的市场负面影响，否则默认的通过率是零。

   主持人：地方政府房地产调控“微调”，对房地产调控与楼市会有什么影响？是否会导致房价上涨？

   谢逸枫：调控“微调”，有利房地产回归市场化，激活实体经济与楼市及。消除市场高库存的不稳定因素，稳定房地产市场与房价预期。却不利于房价调控与效果及目标的完成，给后市增加调控难度与房价上涨预期。“微调”尽管不会直接导致房价上涨，由于“微调”带来的市场预期与土地市场火热及基准地价上涨，在城镇化与稳增长的基调背景下，不排除出现房价上涨的现象。毫无疑问，今年楼市“金九银十”必旺。

   2013年8月26日，深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，现在是总价取代单价。根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。2013年深圳享受优惠政策的普通住房价格标准为：福田区、南山区每套总价390万元以下，罗湖区、盐田区每套总价310万元以下，宝安区、龙华新区每套总价240万元以下，龙岗区每套总价210万元以下，光明新区每套总价190万元以下，坪山新区、大鹏新区每套总价160万元以下。根据目前国家和深圳的相关规定，符合普通住房标准的住房享有以下税收优惠政策，其中包括，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。那么，以福田区90平方米的住房为例子，如果购房者的成交单价为3万元，按照旧标准就会判定为非普通住房，要按照3%缴纳契税，按新标准如果是家庭唯一住房只用缴纳1%的契税。据深圳市规划和国土资源委员会有关负责人介绍，新标准实施后，更多的小户型或者中低价位的普通住房将享受到税收优惠政策。

   2013年7月18日，为贯彻执行《芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见》（芜政[2013]51号）文件精神，现就有关就业创业政策制定如下实施细则。2013年8月27日，由芜湖市住房城乡建委、人力资源和社会保障局、财政局、地税局、教育局、卫生局等六部门联合发布的《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》的通知中，对于大学毕业生的保障房申请、买房契税减免以及安家补助等做了详尽的规定，本科生买房免契税并获2万补贴。市住房城乡建委、人力资源和社会保障局、财政局、地税局、教育局、卫生局等六部门印发《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》的通知，各相关单位：经市政府同意，现将《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项的通知》印发给你们，请遵照执行。特此通知。2013年8月26日。