东莞8月楼市刚需强劲支撑 镇区发力临深片区热销

2013年以来,随着全国楼市的持续旺销及房价加速升温,房贷利率优惠空间缩小已成常态.8月虽然房贷政策加一步紧缩,但仍然无法阻止楼市继续向前.对于刚需置业群体而言,影响购买动机的主要因素为首付门槛,而对于月供发生数百元的变化所带来的影响较小.对于投资需求而言,投资门槛的进一步提高,将会削弱购买动机,将会导致部分买家延迟或者放弃置业;对于开发商而言,银行放款审批严格及时间延迟,将影响开发商资金回笼速度,对于资金实力较弱的开发商有一定影响。由于今年东莞普遍开发商资金回笼较为丰厚,因此房贷政策紧缩在短期内对开发商影响较小.总而言之,8月房贷放款延迟及利率优惠空间压缩对于东莞楼市总体影响较小。

东莞8月楼市延续了2013年以来的态势,表现出”供需两旺”,刚需不断得到释放.从市场表现来看,东莞刚需仍然处于被压抑阶段,供不应求较明显.强劲的刚需及”低库存”支撑了8月房价继续稳中有升。

相对而言,8月以镇区发力为主,市区实际新推货量全市比重不到5%.其中临深片区表现较为突出.8月新上市约1500套,其次为东部片区及西南(厚长虎)片区.8月热销的主力区域以经济强镇为主,也是8月成交量和均价高企的重要因素之一.接下来的”金九银十”,市区将会出现推盘小高潮,上市量将占全市约三成左右.由此可以预见,9月和10月东莞整体均价仍将高企。

前8月全市商品房成交情况(同比): 面积增近四成,金额增近五成,房价涨6.6%

东莞楼市成交表现强劲,开发商资金回笼顺利,非住宅价格上涨明显。合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2013年前8月东莞一手商品房成交面积达528.4万平方米，同比大幅增近四成,约38%,其中住宅增幅为38.7%；前8月商品房成交金额达486亿元,同比大幅增加近五成,约47.1%,其中住宅增幅为47.5%;商品房均价约9196元/平方米，同比小幅上涨6.6%.其中非住宅价格涨幅最大,均价约13090元/平方米,同比上涨9.8%,住宅均价8739元/平方米,同比上涨6.3%。

2013年5月后，房价同比涨幅呈加速态势

2013年1-4月期间，东莞房价与去年同期相比，差别不大，涨幅普遍不到1个百分点。自从5月份过后，房价上涨加速。累计到当月的涨幅从5月的1.5%，持续加速到1-8月的6.3%.而去年9-12月东莞每月房价平稳在8200元上下浮动，而今年自下半年开始，房价一直在8700元之上。由此可判断，在接下来的9-12月里，东莞全年的房价涨幅将会继续攀升。

8月刚需户型加速供应, 仅71-100平方米户型供应比重达七成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2013年1-8月全市新增一手住宅71-100平方米供应最突出，比重高达54%，达到历史最高,即相当于市场上超过一半的户型供应为两房和小三房首次置业产品。这一面积段比重的增加,在8月份表现尤为突出. 8月份71-100平方米供应比重达72%,而101-120平方米供应比重仅约2%.8月份100平方米以下户型供应比重高达83%,刚需是市场供应绝对主流。

“金九银十”行情提前在8月进入  年内第6个月成交量超60万平方米  东莞楼市淡旺季不明显

政策持续稳定,需求持续释放,东莞2013年楼市淡旺季不明显,成交较均匀,长期处于热销. 合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2013年8月全市新增一手住宅约58.9万平方米,约5688套,同比略减2.6%,供应量创年内第二高.8月全市一手住宅签约面积约66.5万平方米,6404套,同比增加17%,连续4个月超60万平方米高位,创下年内第6个月成交量超60万平方米;8月一手住宅签约均价约8944元/平方米,同比上涨11%,达到年内第二高位.与历史同期相比,今年8月呈现”供求两旺”,成交量和价格均创了历史同期同高.去年8月人才公寓拉低整体均价,导致今年同比涨幅较大。

东莞”低库存”现象仍未改观，短期内东莞房价仍存上涨压力

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2013年8月底,,东莞一手住宅库存面积仅约438万平方米.按照今年前8月月均销售59万平方米计算,去库存时间仅需要7.5个月.截至8月份,东莞”低库存”现象仍未得到改观,支撑了东莞房价在短期内存较大的上涨压力。

前8月全市住宅签约房企排名:碧桂园,万科和中信分别位列前三甲

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年前8月，碧桂园和万科分别以44.5亿元和41.8亿元夺得全市住宅销售金额房企冠军和亚军,竞争较激烈.两大房企所占市场份额约两成.中信和光大分别以19.4亿元和18.5亿元排名第三和第四,两大房企相差金额仅约1个亿,竞争异常激烈.保利地产以12.7亿元,位列第五。

住宅前十名楼盘特征:品牌房企/深圳客青睐区域/以镇区为主/刚需产品

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年8月碧桂园天麓山以4.5万平方米,443套,3.2亿元的成绩成为8月住宅个盘第一名.从金额前10名楼盘来看，主要有以下几个特点:一.以品牌房企为主,其中万科和碧桂园项目共占一半;二.多数为深圳客青睐区域,如塘厦,凤岗,松山湖等;三;以镇区为主,前十名中,市区仅1个项目上榜,其余均为镇区;四.以刚需产品为主,普遍主力户型集中在70-120平方米之间,以首次或首改置业为主。