中原地产：八月第一周东莞楼市回顾(7.27- 8.2）

一、 一周楼市观察

本周商品房成交面积13.60万㎡，环比上升7.61%，同比上升38.24%，合共1566套，日均成交223套，与前期相比成交持续放量，日均成交重新站上200套以上的火热区间，可见在银行放出8月开始二套房贷正式收紧的风声后，市场需求有抢先释放的现象。

本周东莞市普通住宅均价为5903元/㎡，环比上升3.9%。在楼市成交继续放量的情况下，除了小户型单位持续热销之外，本周大户型销售环比前一周得到一定程度的恢复，所以整体价格有小许的结构性上调。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，上周全市普通住宅成交前十名的市场集中度为31%，大部分成交理想的都为中小户型，其中主要以中信•德方斯、城东世家、第一国际三期、中信•风云汇为主，而大户型方面本周也有所回升，万科•金域蓝湾二期、景湖•名郡、帝庭园成交也都较为理想。

本周全国楼市聚焦的是，北京、上海、广州、深圳等地房管部门接连严查房地产商恶意捂盘惜售的现象；虽然7月份是传统的楼市淡季，全国一、二线城市的成交量也都不同程度的缩水，呈现量跌价升的格局，但其中一个重要的因素却是开发商在存量消化较为理想的情况下，惜售现象再次抬头，市场新增供应的减少，更加促使价格的继续上扬；针对当前楼市的一些不规范操作，东莞从5月份就开始实行的《交楼标准房制度》，再次被要求严格执行，并且刚刚发布的《关于我市商品房项目在施工、销售阶段实行建筑节能信息公示的通知》也要求商品房售楼部必须设置节能公示牌，可见近期相关房产政策的密集出台，都是为了楼市的稳健发展，防止楼市虚火过度。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

上半年居民收入增幅超GDP

7月27日，国家统计局公布，上半年全国城镇居民人均可支配收入实际增长11.2%，农村居民增8.1%，在金融危机影响下，我国城镇和农村居民收入增长，在上半年都超过了GDP；统计局称，据6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入8856元，同比增长9.8%；扣除价格因素，实际增长11.2%。

首轮中美战略与经济对话举行

7月27日，为期两天的首轮战略与经济对话正式在美国首都拉开帷幕。其间，两国规模空前的政治与经济团队将就双方在政治、外交和经济领域的战略性、全局性、长期性问题深入交换看法，以促进两国在各领域的对话与合作。此次对话中，中美两国的探讨将主要在四方面展开：一是中国持有的美元资产的安全问题；二是国际经济和金融体系改革；三是市场开放问题；四是能源问题的合作方面。

油价今起下调 每升降价约0.2元

7月28日，国家发改委宣布从29日零时起国内汽柴油价格每吨降低220元，相当于汽柴油每升分别降低0.16元和0.19元；中石化东莞分公司亦证实，东莞市场汽柴油降幅比照国家发改委的规定；照此计算，降价后0号柴油每升5.83元，93号汽油6.09元/升，97号汽油6.61元/升。

2、 政策法规

银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》

中国银监会日前发布《固定资产贷款管理暂行办法》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险，该办法3个月后施行。据悉，《办法》没有抬高企业获得贷款的门槛，也不改变授信条件，不会对企业获得银行授信产生影响。因为《办法》中的“固定资产投资”，包括基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资以及其他固定资产投资四大类，因此《办法》出台，是否会对房地产市场造成影响，引发高度关注。

广东住宅将推交楼标准房制

广东省前日召开全省住房建设质量工作会议，指出部分住房质量存安全隐患，要求各地加强对住房建设质量的监督检查，同时将推行交楼标准房制度确保住宅质量。东莞从今年5月开始实行交楼标准房制度，规定开发商在预售前，必须按照商品房销售合同中的设计标准和非毛坯，设置交楼标准样板房，用于施工单位施工、开发企业销售和房屋交付给业主时作为参照标准。

东莞总部企业8月初开始认定

继上月末《关于鼓励总部经济发展的工作方案》和《东莞市总部企业认定暂行办法》出台之后，市经贸局昨日发布消息，总部企业认定将从下月初开始，计划年内完成首批认定工作。

东莞临时用地期限不得超两年

目前《关于规范临时用地审批管理的通知》出炉了，首次勒紧了临时用地的审批管理。如果想使用国有空闲建设用地、农用地和未利用地作为临时用地的，项目建设单位或施工单位要取得当地镇政府（街道办事处）或原土地使用者的同意后，再向当地国土资源分局提出申请，签订临时用地合同，备齐有关资料，报市国土资源局审批。使用期满拒不归还土地的，由市国土资源局依法查处，责令交还，并处10－30元/平方米的罚款。未经市国土资源局批准的临时用地，一律作为违法用地查处。

物管协会8月全市调研将提出新收费标准

物业管理费可能要涨价了。东莞市物业管理协会理事会会议上传出消息，相关部门正联合物管协会进行物业管理行业调研，将把物业管理公司经营状况反馈到相关部门，并提出新的物业管理收费标准。从8月1日开始至31日，东莞市物业管理协会在全市范围开展物业管理行业专题调研。东莞市物业公司收费的标准是2005年制定的，按照政府指导价，普通住房不带电梯最高限价1.8元/平方米，带电梯的住房最高限价2.4元/平方米。

商品房售楼部须设节能公示牌

7月29日，市建设局发出《关于我市商品房项目在施工、销售阶段实行建筑节能信息公示的通知》，规定从即日起，所有商品房施工现场和商品房销售现场，都必须设置在建、在售楼盘的建筑节能信息公示牌，节能信息公示，即发展商须把按审核通过的施工图中建筑节能部分的内容，告知给购房者。

已建房屋补办产权证新政出炉

8月1日，市政府网站公布《东补办〔2009〕7号东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修订）》、《东补办〔2009〕8号东莞市已建房屋补办<房地产权证>实施细则（修订）》等6份文件，都是关于已建房屋补办房地产权证的。

中银国际报告：二套房贷8月1日起或全面收紧

在调研了深圳、成都、杭州的部分地产中介和银行后，7月28日中银国际发布研究报告称，各地银监局倾向于按“四成首付、1.1倍利率”的标准来严格执行二套房贷政策，这个时间节点是8月1日。

预计政策冲击可能在8月份集中体现，并引起投资客的短期离场观望。

北京、上海、广州、深圳彻查捂盘惜售

在北京、上海两地的房产部门打击房地产商恶意捂盘销售行为的同时，深圳市房产部门也开始采取行动打击深圳房地产商恶意捂盘销售的行为。据了解，7月1日开始，深圳市国土房产局就开始了为期1个月的房地产市场大检查。7月28日，广州市国土房管局也展开专项检查，通过核对楼盘销售率排查捂盘现象。

3、 市政规划

R2线2015年底建成通车试运行

7月27日，东莞市环保部门公布了东莞市城市快速轨道交通R2线（东莞火车站~东莞虎门站段）环境影响报告书的初稿，并就该项目的环评工作进行第二次公告。据报告书介绍，R2线工程各类污染物治理及环保投资费用总计为15269.72万元，占总投资额的0.9%。

莞惠城际铁路大朗段走向确定

莞惠城际轨道交通线路大朗段走向基本确定，轨道将由松山湖大道进入大朗，大朗段全段走地下，然后通过三界爷高架桥后，在朗常路出地面，再进入常平。近日，记者从大朗镇规划管理所获悉，莞惠城际轨道交通线路在大朗镇的长度约为5.5公里，预计在2012年底建成通车。

东莞大道延长线拟8月开工

7月29日交通部门表示，连通西部干道和松山湖大道、东部快速路的东莞大道延长线的工程三个标段有望在8月18日动工，2011年竣工，三个标段道路总长4.76公里，总投资达6.6亿元。据悉，东莞大道延长线起点位于西部干道北海河大桥东岸，终点连接现在东莞大道与莞太大道立交处，道路全长约7公里。

麻涌西环路动工明年春节前竣工

7月29日，麻涌镇重点规划建设的外环道路之一西环路建设工程已经全面开工建设，预计于明年春节前竣工；西环路起点段紧靠螺村桥，止于兴华路、兴南路交叉口，全长约3050米，该道路按城市快速路标准设计；此外，兴华路也将于近期动工改造，与西环路工程同时竣工。

东深公路跨线桥年底通车

7月29日塘厦镇有关部门表示，总投资5100万元的东深公路跨线桥工程施工已完成过半，预计年底可竣工通车；届时，将大大提高塘厦至清溪、塘厦至深圳之间的交通运输能力。据悉，东深公路扩建工程全长1200米，该工程于今年2月正式动工，将形成包括跨线桥在内双向八车道的路面。

虎门建成首个动漫商城

虎门首个动漫主题商场——同方•动漫地带建成启用，为动漫爱好者提供了一个集产品展示、体验、互动、娱乐、销售、购物于一体的动漫产业平台，目前项目一期的商户已经进场营业。据悉，同方•动漫地带位于虎门行政、经济、文化、商业中心，坐落在虎门设计大厦首层，项目分三期进行，规模面积共近20000平方米，一期已经完工并启用，商家已经入驻，二、三期还在非毛坯推出当中，是目前为止虎门首个动漫主题商城。

长安公共汽车站封顶

7月28日，长安公共汽车站工程顺利举行封顶仪式。长安公共汽车站从今年3月份动工兴建，现在主体工程已经完成，预计全部工程项目年底兴建完毕。据悉，长安公共汽车站位于广深高速长安出入口，S358省道旁，具有较好的交通位置，车站总投资为7300多万元，主体建筑设计为三层，高度20.16米，建筑面积达到2万多平方米，用地面积3.2万平方米。

4、 市场动态

粤一手房均价创7年来新高

经历了一年多时间的调整，广东房地产市场在今年上半年走出谷底。7月28日，广东省房地产协会公布《2009年上半年广东房地产市场分析报告》，指出今年上半年广东商品房和商品住宅的成交量、销售额、均价均达到了2002年同期以来的新高；全省一手住宅均价达5994元/平方米，比去年上半年上升4.96%。

广州27"高价地"24块未开工：开发商等涨价稳赚不赔

近日，广州爆出该市2007年批出的27块区域高价地，竟有24块尚未开工或者未售，记者调查时发现，有的土地已被铁皮墙包围起来，大门门口杂草丛生，看起来很少有人光顾，有的连办公场所堆放的东西都是物业公司的。上周，国土资源部国家土地总督察办公室发出一份通知，要求各国土督察局就报国务院审批的土地“批而未用”问题，展开一次专项快速督察；一方面用地指标紧张，另一方面大量土地批出去以后开发缓慢，没有形成投资量，这已经成为了一对越来越严重的矛盾。

富盈地产7900万元斩获大朗商业用地

7月27日，出让位于大朗镇美景东路南侧地块编号为2009G021的宗地用地面积为28050平方米，容积率为3.5，出让年限为40年，建筑密度不高于40%。该地块竞拍起始价为7850万元，每次报价增幅为50万元；由于现场仅有富盈报价，最终富盈以略高于底价的7900万元轻松将该宗地块收入囊中，折合楼面地价仅804.69元/平方米。

二、 数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：2009.7.27-8.2期间新增商品房供应7.23万㎡，合共440套。

一周需求：2009.7.27-8.2期间商品房成交面积136005.86㎡，环比上升7.61%，同比上升38.24%，合共1566套，成交套数环比上升24.88%，同比上升102.33%；其中上周住宅成交124189.95㎡，合共1113套；非住宅成交面积为11815.91㎡。

一周价格：2009.7.27-8.2期间，东莞市普通住宅均价为5903元/㎡，环比上升3.9%。

三、 地产工程信息

四、 普通住宅销售排行

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