赵卓文：2013年“金九银十”将是三年来最热闹的

    房地产行业传统的销售旺季“金九银十”已经到来。房地产开发商已经做好了大量推货的准备。可以预期，今年的“金九银十”，将会是三年来最热闹的一次“金九银十”。

    本届政府对房地产行业的态度和政策取向，要到11月份的三中全会期间才能明朗。但过去一年时间里，大型房地产上市企业都显得信心十足。

    信心十足的原因在于：中国经济正处于“保增长”的关键时期，中国房地产已经是2013年和未来几年中国经济“保增长”重要一环，预计本届政府一方面要“控制房价过快上涨”，另一方面要继续推进城镇化，让房地产业继续拉动固定资产投资和整体经济的增长。本届政府即将推行的“限购升级”、“房产税试点扩大”等政策的背后，是本届政府未来几年“保”房地产增长的必然选择。

    在这样的预期下，很多房地产开发企业这两年铆足了劲“大发展”。直接体现在三点：

    （1）2013年以来，土地市场热闹，高价地频现。

    （2）中心城市楼价屡创新高。广州楼价上半年创10年来最大半年增幅。

    （3）楼市供应量大增。“金九银十”期间，楼市供货量充足。

    种种因素，似乎预示着“金九银十”将会是一个热销的旺季。

    事实上，经历了2013年上半年楼价的疯长后，今年的“金九银十”楼市将转入“低速运行”。

    1、政策未明朗。公众普遍担心的“房产税试点”等未落地，将影响投资客的购买信心。而当前国内一线城市的楼市，很大程度上是依靠多套置业和投资客撑起来的楼市。

    2、下半年以来，房地产行业面临“银根收紧”的货币政策环境。开发贷款利率上升，按揭贷款更被全面收紧，多间银行甚至取消了按揭贷款的优惠利率。这一切将直接影响到一次置业和刚需买家的购买，从而直接影响楼市的成交量。“金九银十”，楼市可能面临一次直接的缩量。

    3、7月份以来，类似广州这样的中心城市楼市发生了显著的变化，中心区的房价（包括高端住宅、写字楼、商业）不断创出新高，郊区盘推出“海量”的供应。一边是“天价”，一边是“海量”。这样的市场结构非常不利于楼市成交量的提高。

    4、考虑到最快要到11月三中全会，才会有一个明确的房地产行业政策指引。观望情绪在“金九银十”期间，有可能再次抬头。

    因为开发商近两年开工量庞大，今年“金九银十”是买家急着销售的时期。因为楼价已经到达一个新的高位，买家更愿意再等等看看。

    这将是一个促销、优惠更多的，热闹无比的“金九银十”。

    楼市成交将转入“低速运行”，难以放大。