张宏伟：郑州购房限购令升级 或遭潜规则逐一破解

9月2日上午9点半，郑州市房管局召开新闻发布会，局部调整住房限购政策。从今天起，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。

郑州购房限购令升级，会使市场”阶段性”观望

从市场变化情况来看，2013年1-8月郑州市市区商品住宅累计销售56421套（间），商品住宅累计销售面积546.73万平方米，商品住宅累计销售均价为7447元/平方米。而2012年郑州市区商品住宅销售均价为6546元/平方米，2013年1-8月商品住宅相比去年整年上涨13.76%。

从政策时效性的角度来看，2013年3月底上海新国五条细则落地，截止目前政策执行已经达到4个多月，而政策4-6个月的时效性决定了，在今年8月以后如果没有后续细化政策强化执行，”新国五条”时效性或就此开始执行力逐渐削弱。

而郑州相关部门似乎已经发现了这其中的”玄机”，立即出台了相关措施”救火”。

那么，郑州购房限购令升级，对于市场有哪些影响呢？是不是会导致市场出现下行趋势？未来市场应该如何看待？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，政策层面的微妙变化会引起市场买卖双方心态的变化。从市场买卖双方心态来看，郑州未满20岁单身暂停买房的限购升级政策势必会导致市场”阶段性”的观望状态出现。这种”阶段性”的观望主要表现在此项政策到底是否严格执行、执行时间会持续多久、会否导致降价现象出现等等。一般来讲，这样的市场”观望期”不会超过4-6个月，也就是政策执行的时效性周期。因此，一旦郑州限购令升级政策执行4-6个月之后，政策的执行时效性有可能会削弱。

那么，除了郑州限购升级政策会导致”阶段性”的观望之外，此项措施给市场带来哪些信号？对于短期市场有哪些影响？同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、在市场”基本面”好转的市场背景下，局部市场出现热销，甚至受捧盘与买涨不买跌的行情，通过未满20岁单身暂停买房等政策可以短期内限制本地、外地不合理投资投机性需求进入郑州本地市场，可以有效防止房价过快上涨，以及由此引起的更多的问题。

第二、郑州通过限购升级政策，总体上仍然是维护以首套自住购房需求为主的市场，让合理的市场需求主导市场，让住宅市场回归以自住需求为主的市场。

第三、在限购等政策升级延期执行的市场背景下，通过满足支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间，这个时间预计在今年年底或明年年初，在这个时间段之前应该不会有特别大的政策出台。

郑州购房限购令升级，或遭”潜规则”逐一破解

对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭限购一套等政策势必会有诸多负面效应。同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着政策执行时效性的逐渐减弱，郑州购房限购令升级一段时间后，或被政策时效性这个魔咒”潜规则”破解，此外，从具体操作角度来讲，郑州限购令升级相关措施也会被市场层面逐一破解。

第一、对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房，有着诸多的”潜规则”手段可以规避：首先，随着年龄的增长，被限购的群体尤其是18-19周岁的人会逐渐具备购房资格；被限购的群体可以利用具备购房资格的”房票”进行购房，一旦时机成熟可以采取赠与形式过户，在手续费很低的情况下，也可以规避此项限购政策；即使不能再限购区域内买房，那么，非限购的区域仍然可以买房，这将导致非限购区域出现局部市场热；市场上极有可能通过”办假证”或其他”潜规则”相关措施，使购房者的年龄符合购房条件，以此规避此项限购政策。

第二、对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房来讲，从执行的角度来讲，也会有规避的措施。例如，有的银行在购房者已购置1-2套房产并且已经还清贷款的基础上，可以将购房者的贷款手续做成首套甚至无购房的贷款记录，因此，从执行角度来讲，对于年满20周岁的无住房单身人员，在限购一套的基础上，有可能还可以再购置1-2套房产。