张宏伟：全国100个城市房价连涨15个月未能见顶

    数据显示，2013年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%，涨幅比上月扩大0.67个百分点。

    从数据层面来看，房价自2012年6月以来已连续第15个月环比上涨，这和新国五条细则之后各地对于房价调控基调的变化无不关系。总的来看，各地房价控制目标基本和当地GDP增速、人均可支配收入等因素结合在一起，基本上以不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅为基准。

    从今年重点城市的房地产市场表现来看，北京、上海等十大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，与上年同期相比上涨12.18%。

    针对当前房价持续小幅上涨的态势以及部分城市房价上涨过快的现象，中央及地方政府并没有因此而再次出台严厉的调控措施，只是在表态上继续坚持房地产市场调控，而在实质上并没有操作层面的意义。

    从最近国务院对于房地产市场的几次表态来看，基本上是定调保护首套自住购房需求，促进房地产市场健康发展，也没有什么新意。

    纵观全国楼市调控政策变化情况，去年以来，从三四线城市而言，其实，调控政策在执行层面不是太严格，不少城市出台”限价”代替”限购”政策，或以开放户籍制度、局部限购、购房补贴等方式规避当前较为严格的限购政策，同样在这些城市政策执行层面也出现了”外紧内松”的调控特征，甚至部分城市直接调整、放宽调控政策的执行力度，如温州等。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济”触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化。

    当前来讲，只要政策导向的大局还是围绕”自住需求”为主进行，即使出台刺激需求入市的政策也是点式的”微调”政策，并且微调的幅度也不会太大，同时也是围绕楼市”刺激刚需”这个核心而出台。如果违背了这个原则的政策，是鼓励投资性投机性需求入市，那么，很有可能被快速叫停。如果没有违背，那么，就值得市场肯定。

    但是，房地产市场注定不会是那么平静。当前，北京、上海、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常疯狂–”受捧盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，购房者中，中小投资者众。现在看来，当前”钱荒”并不紧张的的市场现状不但没有改变开发企业资金面的危机状况，反而加剧了以一线城市为代表的大中城市的楼市供求关系的紧张。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，部分大中城市或多或少出现”受捧盘”的现象，这使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

    从这个角度来讲，房价已处于持续上涨阶段，房价见顶之说目前还很难实现，因此，对于当前房价仍然平缓上涨、还没有出现报复性反弹的阶段，对于购房者来讲，仍然是相对较佳的购房时机。

    此外，从投资的角度来说，当前楼市仍具有投资机会和价值，只要投资房产，起码房产不会贬值，它是一个保值增值的产品，投资者不必太担心市场层面的变化。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。当前，各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，导致”受捧盘”个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。但是，从调控政策走向来看，还难以出现2009-2010那样房价短期内上涨的市场投资机会。

    在这样复杂的市场背景下，买房投资置业何时何地购房为好呢？同策咨询研究部总监认为应该把握好以下六点基本原则：